Як війна вплинула на ринок офісної нерухомості

Компанія CBRE Ukraine провела дослідження стосовно стану ринку офісної нерухомості від початку бойових дій в Україні. За данними аналітиків, орендна активність на офісному ринку Києва майже повністю зупинилась і була представлена переважно оптимізацією площ орендарями, продовженнями існуючих орендних договорів або їх переглядами. З початку червня, було зафіксовано незначне відновлення рівня відвідування офісів працівниками, які продовжують працювати або вже повернулись до Києва. Так, в середньому цей показник становить 10%, а деякі орендарі сфери ІТ та телекомунікацій, фармацевтичного, агро-, FMCG секторів та сектору виробництва і промисловості, планують збільшити з липня 2022 відвідуваність своїх офісів до 15%.

Будівництво нових офісів

Протягом перших майже 6 місяців 2022 року, на ринок не було введено жодного нового бізнес-центру. Загальний обсяг офісних площ Києва залишився майже незмінним і становить 2,1 млн кв.м. Однак, згідно заяв девелоперів, близько 114 000 кв.м нової пропозиції заплановано до введення в експлуатацію до кінця 2022 року, у випадку завершення військових дій в країні у цьому ж році. Втім, якщо війна не закінчиться у 2022 році, жоден із заявлених об'єктів не вийде на ринок через значні бізнес ризики та труднощі з отриманням відповідних дозволів на введення в експлуатацію.

Серед заявлених об’єктів – 2 черга офісної будівлі на вул. Короленківська, 4 (62 100 кв.м.), 3 нові кампуси UNIT.City – B6 (14 300 кв.м.), B4 (13 300 кв.м.) і В15 (9 200 кв.м), реконструкція офісних площ в МФК LakePlaza (11 700 кв.м.) та офісні площі в БЦ Pyramida (3 500 кв.м). У той час як деякі офісні проєкти, спочатку заплановані до введення в експлуатацію наприкінці 2022 року, були повністю призупинені щонайменше до 2023 року, значна кількість проєктів відновила діяльність у тих обсягах, наскільки це було можливо.

Вакантність

Станом на червень 2022 середній рівень вакантності на офісному ринку зріс до 17,7% з початку року (+3,6% п.п. з поч.року). Розглядаючи вакантність в розрізі якості об’єктів, рівень вільних площ в класі А зріс на 2,9% з поч. року до 11,7%, а в бізнес-центрах класу В до 21,6% (+4,3% з поч. року). Зростання зумовлене, в першу чергу, скороченням офісних площ великих компаній та переїздом малих та локальних компаній у менші, більш бюджетні бізнес-центри разом із практично повною відсутністю нового попиту. На перший план вийшли стратегії скорочення витрат, а політика корпоративної безпеки у поєднанні з міграцією співробітників у безпечніші регіони України та інші країни скоротили потребу в офісних приміщеннях.

Орендні ставки

В умовах значного коливання ринку на користь орендарів, вони активно працюють над отриманням більш вигідних умов при продовженні договорів оренди. Як правило, такі продовження є короткостроковими, і орендодавці виявляють значну гнучкість, надаючи знижки у розмірі 30-60% на час дії військового стану, а в деяких випадках  орендна плата взагалі не сплачується, при цьому орендарі відповідають лише за операційні витрати та комунальні послуги. В той же час, орендні ставки на довготривалі контракти в А класі залишаються на рівні 20-26 дол. (-9% в нижній межі та -7% у верхній з поч.року) та 9-20 дол. (-25% в нижній межі та -9% у верхній з поч.року) у В класі. З початку війни не відбулось жодної великої орендної угоди в якісних бізнес-центрах класу А. Беручи до уваги триваючі угоди з продовження оренди (renewal) в класі А у 2 кварталі 2022, ефективна орендна ставка знизилась в середньому до 4%-8% і може становити 23-24 дол. за кв.м.

Що очікує на ринок

Позитивним сигналом травня-червня 2022 року є присутність довгострокових планів у деяких міжнародних компаній, які до початку війни планували переїзди у нові офіси у 2023-24 роках. Хоча такі корпоративні переїзди, як і відновлення будівництва, все ще рідкісні, ці позитивні ознаки вселяють віру в те, що ринок закладає позитивну динаміку розвитку бізнесу в країні на найближчу перспективу.

«Ми очікуємо, що у середньостроковій перспективі ситуація на ринку офісної нерухомості залишиться складною, оскільки попит на офісні приміщення, прямим індикатором якого є зайнятість населення, залишається обмеженим в умовах економіки воєнного часу», – говорять експерти. Проте, досвід отриманий ринком у кризовий 2008 рік, війни на Донбасі у 2014-15 роках та дворічний локдауну 2020-21 роках, спричинений COVID-19, зробили українських ринок більш підготовленим до нинішньої ситуації. Якщо не відбудеться повторної ескалації в Київському регіоні, орієнтовно восени можна буде спостерігати формування перших трендів на ринку, так як до того часу і орендарі, і орендодавці поступово адаптуються до нових реалій ринку.

Нагадаємо, що відновлено строки надання адміністративних послуг у сфері будівництва.