Как война повлияла на рынок офисной недвижимости

Компания CBRE Ukraine провела исследование состояния рынка офисной недвижимости с начала боевых действий в Украине. По данным аналитиков, арендная активность на офисном рынке Киева почти полностью остановилась и была представлена ​​преимущественно оптимизацией площадей арендаторами, продлениями существующих договоров аренды или их пересмотрами. С начала июня было зафиксировано незначительное восстановление уровня посещения офисов работниками, которые продолжают работать или уже вернулись в Киев. Так, в среднем этот показатель составляет 10%, а некоторые арендаторы сферы ИТ и телекоммуникаций, фармацевтического, агро-, FMCG секторов и сектора производства и промышленности, планируют увеличить с июля 2022 г. посещаемость своих офисов до 15%.

Строительство новых офисов
В течение первых почти 6 месяцев 2022 года на рынок не было введено ни одного нового бизнес-центра. Общий объем офисных площадей Киева остался почти неизменным и составляет 2,1 млн. кв. Однако, согласно заявлениям девелоперов, около 114 000 кв.м нового предложения запланировано для ввода в эксплуатацию до конца 2022 года, в случае завершения военных действий в стране в этом же году. Впрочем, если война не закончится в 2022 году, ни один из заявленных объектов не выйдет на рынок из-за значительных бизнес рисков и трудностей с получением соответствующих разрешений на ввод в эксплуатацию.

Среди заявленных объектов – 2 очередь офисного здания по ул. Короленковская, 4 (62 100 кв.м.), 3 новых кампуса UNIT.City – B6 (14 300 кв.м.), B4 (13 300 кв.м.) и В15 (9 200 кв.м), реконструкция офисных площадей в МФК LakePlaza (11700 кв.м.) и офисные площади в БЦ Pyramida (3500 кв.м). В то время как некоторые офисные проекты, первоначально запланированные для ввода в эксплуатацию в конце 2022 года, были полностью приостановлены по меньшей мере до 2023 года, значительное количество проектов возобновило деятельность в тех объемах, насколько это было возможно.

Вакантность
По состоянию на июнь 2022 года средний уровень вакантности на офисном рынке вырос до 17,7% с начала года (+3,6% о.п. с начала года). Рассматривая вакантность в разрезе качества объектов уровень свободных площадей в классе А вырос на 2,9% с нач. году до 11,7%, а в бизнес-центрах класса В до 21,6% (+4,3% с начала года). Рост обусловлен в первую очередь сокращением офисных площадей крупных компаний и переездом малых и локальных компаний в меньшие, более бюджетные бизнес-центры вместе с практически полным отсутствием нового спроса. На первый план вышли стратегии сокращения расходов, а политика корпоративной безопасности в сочетании с миграцией сотрудников в более безопасные регионы Украины и другие страны сократили потребность в офисных помещениях.

Арендные ставки
В условиях значительного колебания рынка в пользу арендаторов они активно работают над получением более выгодных условий при продлении договоров аренды. Как правило, такие продолжения краткосрочны, и арендодатели проявляют значительную гибкость, предоставляя скидки в размере 30-60% на время действия военного положения, а в некоторых случаях арендная плата вообще не платится, при этом арендаторы отвечают только за операционные расходы и коммунальные услуги. В то же время арендные ставки на долговременные контракты в А классе остаются на уровне 20-26 дол. (-9% в нижней границе и -7% в верхней с начала года) и 9-20 дол. (-25% в нижней границе и -9% в верхней с начала года) в В классе. С начала войны не произошло ни одного крупного арендного соглашения в качественных бизнес-центрах класса А. Учитывая продолжающиеся сделки по продлению аренды (renewal) в классе А во 2 квартале 2022 года, эффективная арендная ставка снизилась в среднем до 4%-8% и может составить 23-24 дол. за кв.м.

Что ожидает рынок
Положительным сигналом мая-июня 2022 является присутствие долгосрочных планов у некоторых международных компаний, которые до начала войны планировали переезды в новые офисы в 2023-24 годах. Хотя такие корпоративные переезды, как и возобновление строительства, все еще редки, эти положительные признаки вселяют веру в то, что рынок закладывает положительную динамику развития бизнеса в стране на ближайшую перспективу.

«Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе ситуация на рынке офисной недвижимости остается сложной, поскольку спрос на офисные помещения, прямым индикатором которого является занятость населения, остается ограниченным в условиях экономики военного времени», – говорят аналитики.

Однако, по словам специалистов, опыт полученный рынком в кризисный 2008 год, войны на Донбассе в 2014-15 годах и двухлетний локдаун 2020-21 годах, вызванный COVID-19, сделали украинский рынок более подготовленным к нынешней ситуации. Если не произойдет повторная эскалация в Киевском регионе, ориентировочно осенью можно будет наблюдать формирование первых трендов на рынке, так как к тому времени и арендаторы, и арендодатели постепенно адаптируются к новым реалиям рынка.

Напомним, что возобновлены сроки предоставления административных услуг в сфере строительства.