Офісна і торговельна нерухомість Києва: попит зростає, а з ним і орендні ставки

В столиці добудовуються 4 великих ТРЦ, в експлуатацію введуть 74 тисячі «квадратів» офісних приміщень

Ринок офісної та торговельної нерухомості Києва активно розвивається і перебуває на підйомі. Експерти стверджують, що багато показників зараз найвищі за останні 5 років. Портал столичної нерухомості 100realty.ua з'ясовував, які основні тенденції спостерігаються, що відбувається зі ставками, вакантністю і як буде розвиватися ситуація далі.

Офісів в Києві не вистачає і ставки зростають

Пропозиція офісів в Києві скорочується, тому попит починає перевищувати пропозицію.

«Як і раніше основний попит на офісному ринку формують IT-компанії. Обсяг угод в 1 кв. 2019 року невеликий, але з огляду на відсутність введення, спостерігається зниження частки вільних площ, за січень-березень вона зменшилася з 7,6% до 7,2%. Ринок стійко знаходиться на стороні орендодавця, і ми очікуємо, що частка вільних площ буде знижуватися і надалі», – каже Олександра Глобина, керівник відділу офісних площ компанії JLL в Україні.

При цьому, за даними компанії CBRE, найнижчий рівень вакантності зафіксований на офіси в Подільському та Печерському районах.

У компанії Colliers International стверджують, що, наприклад, на запит щодо пошуку офісу в Києві площею понад 5000 кв. м в центральному діловому районі столиці з необхідністю переїзду протягом півроку, пропозиція обмежена кількома будинками.

Стаття по темі: Зміни законодавства в сфері нерухомості: що треба знати для укладання угоди купівлі-продажу в Україні

На цьому тлі зростають ставки на оренду офісів в Києві: в 1 кварталі 2019 року максимальна орендна ставка збільшилася до 32 дол. США за кв. м в місяць.

«При цьому ми бачимо поступове пожвавлення девелоперської активності – прогнози введення збільшуються. На поточний рік анонсоване уведення близько 77 тис. кв. м в бізнес-центрах класів А і В», – додає експерт.

Комерційна нерухомість в Києві
Кількість вільних офісів в Києві скорочується через брак нових площ

 

Обсяг нової пропозиції, що заявлений до виходу на ринок в 2019 році становить близько 100 тис. кв. м.

«Таке збільшення пропозиції необхідно, щоб збалансувати попит і пропозицію на ринку, а також задовольнити великомасштабні запити, які зараз існують на ринку. Цілком ймовірно, що з поступовим виходимо пропозиції нових офісів нові площі будуть повністю поглинені орендарями, які будуть розширювати свої локації і переїжджати в офіси кращої якості», – кажуть експерти CBRE.

Також експерти прогнозують відновлення девелоперської активності, в зв'язку з ростом попиту.

Стаття по темі: Купівля офісів в житлових комплексах Києва: пропозиція обмежена і ціни ростуть

Орендарі стають більш вимогливими до якості орендованих приміщень, зокрема, до їх оснащеності сучасним кліматичним обладнанням.

«У сегменті офісної нерухомості наявність системи кондиціонування і вентиляції повітря стало вже нормою, але вона повинна бути дійсно ефективною. Наприклад, обладнання DAIKIN для комерційних об'єктів відрізняється високими показниками сезонної енергоефективності, а значить – і девелопер, і орендарі істотно заощадять на експлуатаційних витратах. Асортимент DAIKIN представлений різноманітними моделями кондиціонерних блоків, які забезпечують охолодження і обігрів без втрати продуктивності, навіть в приміщеннях з стелями висотою 3,5 м, де вільні площі статі завжди в дефіциті. Автоматичне регулювання об'ємного потоку повітря, з індивідуальним регулюванням воздухораздаточная заслінками, подача повітря під різним кутом, простота і гнучкість при монтажі – ці та інші переваги кондиціонерів повітря дозволяють створити комфортну атмосферу в приміщеннях різноманітного призначення», – каже Володимир Степура, директор компанії «Ліконд», офіційного дистриб'ютора DAIKIN в Україні.

Пропозиція торгових площ не встигає за попитом

Орендарі активно шукають приміщення, на ринок виходять нові бренди. При цьому нова пропозиція торгових центрів на ринку в 1 кв. 2019 було обмежено і представлено лише ТРЦ Oasis (13200 кв.м) і ТРЦ Smart Plaza Obolon (10000 кв.м), що призвело до незначного збільшення загальної пропозиції в 1130000 кв.м (плюс 2,1% з початку року).

«Не дивлячись на введення в експлуатацію нових об'єктів, середня вакантність зменшилася на 0,2 п.п. з початку року і склала 2,8%. У період очікування нових торгових центрів в 2019 році, орендодавці кращих об'єктів збільшили орендні ставки на вакантні приміщення, які залишилися на ринку, так як рітейлери в основному були зацікавлені в прайм локаціях», – кажуть в CBRE.

Таким чином, на кінець 1 квітня 2019 року, орендні ставки на найкращі торгові приміщення зросли на 7% -16% з початку року і варіювалися в діапазоні 80-110 дол. Кв. м / місяць без ПДВ. Для інших приміщень, орендні ставки залишилися незмінними, коливаючись в межах 42-60 дол./кв.м/місяць без ПДВ.

Комерційна нерухомість в Києві
Орендні ставки на кращі торгові приміщення в Києві ростуть, очікується введення в експлуатацію, як мінімум, чотирьох великих ТРЦ

 

Власники і девелопери торгової нерухомості часто розглядають установку якісної кліматичної системи як один із чинників аргументації величини орендних ставок.

«Якість повітря і комфортний клімат в ТРЦ – це дуже важливо для відвідувачів. Для об'єктів торгової нерухомості в Україні найчастіше використовують системи «чиллер-фанкойл»  і/або мультизональні системи з тепловим насосом (VRF-системи), а для ефективної вентиляції – установки обробки повітря з рекуперацією тепла. Найчастіше власники вибирають для своїх об'єктів обладнання «середнього» і «високого» цінового сегмент. Якщо об'єкт привабливий для виробника кліматичного обладнання, то дистриб'ютор може істотно оптимізувати вартість, і тоді цінова межа між зазначеними сегментами істотно нівелюється», – кажуть в компанії «Ліконд».

Що буде далі: які нові ТРЦ в Києві з’являться найближчим часом

Ринки торгової та офісної нерухомості будуть активними. На 2019 рік заявлено до відкриття 74 тис. Кв. м офісних приміщень в Києві.

«Це найвищий показник за останні 5 років. Присутній тенденція підписання протоколів про наміри оренди приміщень в об'єктах, які знаходяться на стадії будівництва. Відкриття частини нової пропозиції перенесуть на більш пізні терміни. Виходячи з цього, можна зробити висновок, що обсяг нової пропозиції в поточному році не повною мірою задовольнить попит», – прогнозують в Colliers International.

Стаття по темі: Портрет покупця українських ТРЦ: найбільше грошей витрачають «модники» і «ITшнікі»

На ринку торгової нерухомості збільшиться пропозиція і це вплине на орендні ставки.

«До кінця 2019 року, ми очікуємо вихід на ринок таких нових брендів, як Carter's (американський бренд дитячого одягу), Home&You (польський бренд товарів для дому), IKEA (шведський бренд товарів для дому та DIY) і The North Face (американський бренд спеціалізованого одягу)», – кажуть в CBRE.

Згідно з даними девелоперів до введення в експлуатацію заявлено близько 380 тис. кв. м в 2019 році:

  • 2-а черга ТРЦ «Апрель» (45700 кв. м);
  • 1-а черга ТРЦ Blockbuster Mall (100000 кв. м);
  • ТРЦ Retroville (80700 кв. м);
  • ТРЦ River Mall (54700 кв. м).

З огляду на темпи будівництва, є ймовірність, що нові торгові центри в Києві будуть введені в експлуатацію пізніше, ніж заявлено. Збільшення загальної пропозиції і нового вакантного пропозиції, швидше за все, уповільнить зростання орендних ставок до кінця року, так як у орендарів буде великий вибір.

Источник