Нові умови оренди офісів в Києві: що вигідно орендувати і як торгуватися восени 2020 року

Після карантину в Києві звільнилося багато привабливих за ціною офісів, пропозиція зросла і у орендарів є широкий вибір. Про те, яка зараз оренда офісів в Києві та як отримати знижку від власника, дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.

Офіси в Києві будували, не дивлячись на карантин

Девелоперська активність протягом першого півріччя 2020 року в здебільшого не припинялася, незважаючи на пандемію та карантинні обмеження.

«Протягом першого півріччя 2020 року було введено в експлуатацію сім офісних центрів з сумарною орендною площею близько 69 тис. 623 кв. м», – повідомили аналітики Colliers International (Україна).

«Не дивлячись на діючий в Україні адаптивний карантин, ключові гравці на ринку офісної нерухомості в Києві повертаються до нормальної роботи, але все ж знаходяться в вичікувальній позиції, намагаючись пристосуватися до нових правил. Будівництво офісних проектів триває, і нові об'єкти вводяться в експлуатацію. Заявляються терміни введення в експлуатацію деяких об'єктів були перенесені, але подібне відбувалося і в звичайні роки до пандемії СOVID-19 в Україні і в світі. Співробітники багатьох міжнародних і українських компаній, особливо в ІТ сегменті, ще продовжують працювати віддалено, але в своїй більшості від своїх орендованих площ вони не відмовляються. За оцінками компанії, протягом другого кварталу 2020 року вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві виросла лише на 2% і в кінці червня досягла 8,8%», – кажуть експерти Cushman&Wakefield.

Стаття по темі: Чому вигідно купувати квартири у забудовників після карантину: які знижки і пропозиції для покупців

За даними консалтингової компанії NAI Ukraine вакантність на ринку офісної нерухомості зросла на 3% до 12% в першому півріччі 2020 року, він різко скоротилася активність укладення нових орендних договорів. Разом зі зростаючою новою пропозицією, така ситуація чинитиме тиск на ставки з оренди офісів в Києві.

Що з орендними ставками на офіси в Києві

У компанії NAI Ukraine стверджують, що середні ставки на оренду офісу в Києві за перше півріччя «просіли» на 20%, переважно за рахунок нових договорів оренди, хоча і за поточними вдається досягти отримання знижок.

«Прайм-ставка сьогодні на рівні 25 дол. США/кв. м, але стан приміщення – більш просунутий», – кажуть експерти.

За даними Марти Костюк, керівника департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield, в січні-червні 2020 року переважали угоди, по-в'язані з переїздом компаній, а також були присутні угоди щодо підписання попередніх договорів оренди. Внаслідок впливу пандемії СOVID-19 на ринок офісної нерухомості, орендодавці в сегменті стали більш гнучкими в переговорах, і базова орендна ставка на найкращі офісні приміщення в центральних районах міста знизилася приблизно на 10% і склала 27 дол./кв. м в місяць (без ПДВ, сервісних та комунальних платежів).

Стаття по темі: Кабмін прийняв постанову про скасування оренди: яких орендарів стосується пільга

Аналітики Colliers International (Україна) повідомили середні орендні ставки за класами офісів в Києві:

  • Клас A: 20-30 дол./кв. м/місяць;
  • Клас B: 12-20 дол./кв. м/місяць;
  • Клас С: 8-12 дол./кв. м/місяць.

«Орендарі офісних приміщень не звільнялися від сплати оренди на законодавчому рівні на відміну від орендарів торгових приміщень, багато власників бізнес-центрів йшли на компроміс і надавали знижки на період карантину в розмірі 20%-50%. Знижки надавалися в індивідуальному порядку, а розмір знижки, в тому числі залежав від того, наскільки бізнес орендаря постраждав від наслідків пандемії, правових відносин з орендодавцем і іміджем орендаря. Знижки надавалися переважно на умовах збільшення термінів оренди або ж зі збільшенням орендної ставки після відновлення бізнесу в докарантинного рівня», – кажуть в Colliers International.

У нових договорах оренди спостерігається тенденція підписання особливих умов оренди на період неможливості використовувати офісні приміщення. Орендодавці та орендарі ведуть відкриті переговори про те, як рухатися вперед в ці важкі часи. Найбільш пошире-ними результатами переговорів є, більшою мірою, відстрочки орендних платежів, а не зниження орендної плати. В обмін на це договору, як правило, продовжуються на відповідний термін.

Які приміщення найбільш цікаві для оренди під офіс

У попиті у орендарів готові офісні рішення – офіси з ремонтом, і гнучкими умовами оренди, що дозволяють регулювати термін оренди і площа приміщень. Крім того, орендарі більш практично і зважено підходять до вибору офісу – в пріоритеті бюджетні рішення з хорошим рівнем якості і вдалим місцем розташування. Якщо поєднати готовий ремонт і лояльного лендлорда, саме такі офіси орендуються швидше всього.

Стаття по темі: Чи допоможуть казино та закон про гральний бізнес готелям у Києві?

«Окрему популярність набирають коворкінги, так як на даний момент найближче відображають запит офісних споживачів. Разом з цим, залишається потреба в стандартних інфраструктурних елементах, властивих класичним офісним центрам – парковці, громадському харчуванню, магазину, фітнесу, і всього іншого, що всередині коворкінгу організувати неможливо. Власник офісного центру при цьому має від коворкінгу вигоду тільки як від стандартного орендаря. Адже його інфраструктурою користуються тільки його резиденти, з бонусом того, що з часом резиденти коворкінгу можуть стати орендаторами офісу в бізнес-центрі, так як в майбутньому може з'явитися потреба в оренді великого офісного простору на довгострокову перспективу. Однак куди більш самостійною моделлю може бути не два окремих явища, а проект, який об'єднує в собі як традиційний офісний центр, так і коворкінг-офіс», – кажуть в NAI Ukraine.

Як торгуватися за офіс в Києві восені 2020 року

Пропозиція на ринку зараз перевищує попит. Тому саме час змінити клас орендованого приміщення і переїхати зі старого офісного приміщення в сучасний бізнес-центр, при цьому залишається можливість зберегти бюджет компанії і в деяких випадках заощадити. Бізнес-центри пропонують антикризові цінові умови.

«Що стосується коворкінгів, то багато компаній в карантинних умовах орендують коворкінги для розміщення цілих відділів. Коворкінги вигідні тим, що не вимагають вкладень в ремонтні роботи та утримання офісу (інтернет, кава-брейки, переговорні кімнати для проведення зустрічей входять у вартість оренди робочих місць)», – кажуть аналітики NAI Ukraine.

Стаття по темі: Як зміняться ТРЦ після карантину: зона розваг під загрозою, торгівля шукає нові формати

Вигода для орендарів простежується ще в тому, що у коворкінгів гнучкі умови щодо термінів угод.

«Звертати увагу в першу чергу необхідно на розміщення офісного центру, його інфраструктуру, близькість до транспортних вузлів, метро, зупинок громадського транспорту, наявності парковки як для співробітників компаній-орендарів, так і для гостей. У другу чергу, необхідно оцінювати технічний стан приміщень, наскільки добре в приміщеннях працює вентиляція, чи є приплив свіжого повітря, чи забезпечуються всі технічні норми для комфортної роботи співробітників. Важливо враховувати безперебійні джерела живлення для коректної роботи серверів, а також запропоновані комерційні умови і можливість їх кореляції», – радять аналітики.

«Ще одним важливим фактором є репутація орендодавця. У разі виникнення складних ситуацій, наприклад, непередбачуване введення жорстких карантинних заходів, набагато простіше працювати з клієнтоорієнтованим орендодавцем, у якого гнучкий підхід до орендних відносин», – вважають в CBRE.

Источник