Ипотека в Украине в 2020 году: какие условия и на сколько будут снижены ставки по кредитам

Ипотека в Украине в 2020 году должна дать толчок рынку первичной недвижимости. Укрепление гривны, рост себестоимости строительства и высокие ставки по ипотечным кредитам снизили продажи и маржу застройщикам. Все игроки рынка ждут от НБУ и банков, когда заработает доступная ипотека в 2020 году.

Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua оценил, насколько реально снизить ставки по ипотеке в Украине в 2020 году. 

Рынок ждет снижения ставок

В конце 2019-го – первые дни 2020 года поступили позитивные сигналы от руководства Национального банка Украины. Если их намерения осуществятся, ипотечное кредитование оживит рынок новостроек в Киеве и по всей стране.

Статья по теме: Что изменится с 1 января 2020 в Украине – рост налогов, зарплат, прожиточного минимума и штрафов

«2020 год должен стать годом полноценного восстановления ипотечного кредитования. Сегодня гривневая цена ресурсов в банках 8-9%, то есть уже можно говорить об ипотеке 14-15%. И это наша задача на год, потому что это даст толчок дальнейшему развитию экономики», – заявила первый заместитель главы НБУ Екатерина Рожкова.

Позднее глава Нацбанка Яков Смолий спрогнозировал снижение учетной ставки, что неизбежно повлечет удешевление банковских кредитов: «У нас есть все предпосылки для того, чтобы понижать учетную ставку более быстрыми темпами. Учетную ставку в 8% следует ожидать в следующем (2020-м – ред.) году», – заявил он в интервью.

Сейчас учетная ставка в Украине опущена до двухлетнего минимума: 13,5% – это самый низкий показатель с конца 2017 года.

Ольга Соловей, основатель URE CLUB уверена, что нужен комплекс мер, чтобы ипотека стала доступной и заработала. «Прежде всего, это снижение требований к резервированию банками средств. И здесь, чтобы избежать рисков невозврата средств и возникновения проблемных кредитов, нужно на законодательном уровне защитить права кредитора. То есть, не можешь быть владельцем квартиры, пока полностью не выплатишь ипотеку. Конечно же, существенным условием является также стабильная политическая ситуация. То, что мы имеем сегодня, вселяет веру, что при системном подходе уже в следующем году реально снизить процентные ставки по ипотеке и приблизиться к европейским стандартам», – заявила она в комментарии Property Times.

Ставки по ипотеке на начало 2020 года

Несмотря на оптимизм руководства НБУ, на начало 2020 года ипотечные ставки оставались высокими, особенно с учетом укрепления гривны в 4 квартале предыдущего года. Самая доступная ипотека в 2020 году (по состоянию на январь) – 17-18%. Такая ставка по ипотечному кредиту возможна только при выполнении ряда условий заемщиком, а также доступна только отдельным категориями граждан (см. ниже раздел «Требования банков по ипотеке»).

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

В среднем реальные ставки по ипотеке в Украине колеблются от 18% (финансирование госбанками отдельных строительных проектов) до 25% (микроипотека, когда заемщику не хватает небольшой суммы для покупки в размере 10-15% от общей стоимости недвижимости). 

Ипотека в Украине настолько дорога, что ставки по ипотечным кредитам часто равны ставкам на микро-кредиты для мелкого бизнеса и частных предпринимателей. Крупные сетевые банки предлагают ФОПам программы кредитования, в том числе и по покупке недвижимости, по реальной ставке 21% в пределах 500 тысяч – 1 миллиона гривен.

Скрытые платежи по ипотеке

Практически все ипотечные программы в Украине содержат в себе скрытые платежи по ипотеке:

• страхование жизни и здоровья заемщика на срок всей кредитной программы (0,5-1% от суммы кредита);
• страхование покупаемой недвижимости, ежегодно на срок всей кредитной программы;
• разовая комиссия при выдаче кредита (0,7-1% от суммы);
• за счет заемщика выполняется оценка недвижимости, причем только оценщиками, которых выбрал банк.

Требования банков по ипотеке

Затрудняют получение ипотечного кредита в Украине и жесткие требования банков к заемщику. В первую очередь необходимо подтвердить наличие высоких официальных доходов. При получении ипотечного кредита в пределах 500 тыс – 1 миллиона грн сроком на 5-7 лет необходимо иметь официальный доход не менее 20-25 тыс грн в месяц. Высокими должны быть и доходы других членов семьи, в первую очередь супруга или супруги.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – что меняет новый закон Рады

В конце 2019 года после падения курса доллара несколько банков предложили обновленные ипотечные программы по сниженным ставкам – от 16,9% до 19%. Однако к заемщикам выдвигались особые требования.

Специфические требования банков при выдаче ипотеки

1. Ипотечный кредит только для ФОПов с особыми видами деятельности (IT, программирование, медицинские услуги). ФОП должен по этим КВЕДам проработать не менее года на момент получения кредита.
2. Не менее 15-20 тыс грн доходов на 1 члена семьи. В итоге получение ипотеки для семьи даже с двумя детьми становится практически невозможным – такой семье необходимо получать 60-80 тысяч гривен в месяц.
3. Размер ипотечного кредита редко превышает 50% от стоимости недвижимости. Поэтому банки легче выдают ипотеку на 10-25% от цены на жилье. 
4. Часть банков отказывается кредитовать под форвардные контракты на первичном рынке. По «форварду» инвестор по сути приобретает лишь права на будущее жилье, а банку нечего взять в залог и риски по кредиту резко возрастают. 
5. Банки кредитуют покупку квартир только в достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Исключение делается только для застройщиков-партнеров и только для их ЖК. Главный минус такой ипотеки для заемщикка – в сданном доме квартиры продаются уже по цене вторичного рынка (выше на 20-50%), а предлагаемые банком партнерские ЖК не всегда соответствуют требованиям покупателя.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

С учетом всех факторов украинский рынок недвижимости нуждается в низких ставках. Анонсированная руководством НБУ ипотека в 2020 году в 14-15% вряд ли резко оживит продажи. Игроки рынка считают, ипотека под 10% (плюс допплатежи) сможет реально повлиять на рыночную активность и простимулирует отложенный спрос на покупку жилья в кредит.