2021 рік може стати для офісної нерухомості справжнім випробуванням
Ринок офісної нерухомості Києва в минулому році почав змінюватися з урахуванням нового попиту і обмежень, які спостерігалися через пандемію. Що чекає ринок в 2021 році, дізнавався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.
Розвиток IT-сфери вплине на ринок офісів
Оскільки близько 40% офісів в Києві орендували представники IT-сектора, то і подальші розвиток офісної нерухомості буде залежати від цього сегмента.
«У зв'язку з бурхливо розвиваються IT-сектору в Україні багато фірм займали зайві площі, щоб сприяти триваючому розширенню свого бізнесу, в якому середні темпи зростання (з точки зору чисельності персоналу) становили до 20% в рік. У той час як ділова активність в IT-секторі в цілому продовжувала зростати до 2020 року, попит на офісні приміщення впав через те, що багато фірм перейшли на формат роботи з дому і відмовляються від зайвих площ, де це можливо», – вважає Нік Коттон, керуючий директор компанії Cushman&Wakefield в Україні.
Стаття по темі: Що очікує торговельну нерухомість Києва після локдауна: які будуть орендні ставки в 2021 році
Він додає, що в 2021 році ключовим для IT-сектора буде питання, наскільки ефективна робота на дому і який вплив це матиме на продуктивність.
Крім IT-індустрії, інші орендарі офісів дотримуються абсолютно різних підходів до того, як вони можуть «повернутися до роботи» після Covid-19. Одні бачать можливість заощадити і скоротити витрати завдяки роботі на дому. Інші, особливо в сфері FMCG, тепер готові до повернення до офісній роботі, що дозволяє отримувати користь з тіснішої командної роботи і сприяти розвитку корпоративної культури.
Проекти нових офісних центрів можуть відкласти
Складнощі в прогнозуванні розвитку ринку офісів поки змушує девелоперів задуматися про необхідність реалізації нових об'єктів.
«Зважаючи на ситуацію з COVID-19 реалізація частини запланованих офісних проектів буде відкладена. Це, в більшій мірі, відноситься до будівельних об'єктів з мінімальною готовністю. Бізнес-центри, які знаходяться в активній фазі будівництва, найімовірніше, будуть реалізовані, враховуючи набирає обертів з 2019 року практику до підписання протоколів про наміри та попередніх договорів оренди приміщень в об'єктах незавершеного будівництва», – говорить Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International ( Україна).
За його словами, в 2021 році в Києві очікується вихід близько 180 тис кв. м нового офісного пропозиції. Слід зазначити, що серед заявлених, немає жодного об'єкту, розташованого в центральному діловому районі міста.
Стаття по темі: Пільгова іпотека в Україні в 2021 році – як отримати кредит на квартиру під 7% річних
Скільки коштує оренда офісу в Києві
За даними компанії CBRE, на тлі загального спаду орендної активності деякі орендодавці нових бізнес-центрів надавали знижки для великих орендарів або спеціальні комерційні умови.
Орендна ставка в прайм-об'єктах у 2020 році залишалася стабільною, на рівні 25 дол./кв.м/міс.
Запитувана орендна ставка в класі А варіювалася в межах 25-30 долл./кв.м/міс, при цьому верхня межа знизилася на 14%, а нижня межа залишилася незмінною.
Запитувана орендна ставка в B класі не змінилася в 4 кв. 2020 року і склала 13-25 долл./кв.м/мес
В 2021 році запитувана орендна ставка може трохи знизитися, але, швидше за все, стабілізується з урахуванням поступового відновлення економіки. Існує можливість зростання вакантності в 2021 році через скорочення кількості розширень компаній і кількості нових об'єктів, які вийдуть на ринок без пре-лізов. Також, безпеку і здоров'я співробітників і раніше будуть визначальним фактором для активності орендарів.
В NAI Ukraine говорять про те, що разом в триваючим трендом відтоку в гнучкі офісні простори, орендодавці, що пропонують послуги класичної довгострокової оренди, в наступному році відчують нестачу попиту, що продовжить понижувальний тиск на орендні ставки.
Нові формати офісів в Києві
Через зміни попиту змінюються і формати офісних приміщень.
За словами Олександра Носаченко, ряд великих корпорацій вже заявляють, що дистанційна робота не може бути альтернативою офісної. Застосування такого формату в довгостроковій перспективі малоймовірно, оскільки істотно страждає ефективність бізнес-процесів компаній.
«Ми будемо спостерігати прискорення процесів оптимізації внутрішнього офісного простору на користь hot desking, на користь трансформації open space, підвищення комфорту і безпеки приміщень. Практика цього року показала, що офіси затребувані і сприймаються, в першу чергу, як місце колаборації. Адаптація офісних приміщень до нових реалій продовжиться і надалі з помірним поглинанням вакантних квадратних метрів», – каже експерт.
У компанії CBRE вважають, що серед головних трендів на офісному ринці точки зору користувача/орендаря, стане формат Work-From-Anywhere, тобто з підвищенням гнучкості формату роботи, співробітники зможуть працювати буквально з будь-яких зручних для них локацій. Використання офісу буде все більше орієнтуватися на технології, гнучкість, відкритість і колективну роботу, типові офісні приміщення старого зразка неминуче будуть застарівати. Для нових девелоперів це означає можливість передбачити в нових проектах максимальну гнучкість і зручність загальної інфраструктури.
Читайте також: Земельний податок в 2021 році: коли і скільки сплачувати власникам землі
У 2021 році відбудеться подальша трансформація класичних офісів в гнучкі. Так, для прикладу, оператори гнучких офісів Własne B, Mindspace в Варшаві взаємодіють з класичними лендлордами по системі договорів управління. Класичний БЦ здається за форматом коворкінгу, і управляється професійним оператором, але контракти укладаються безпосередньо і дохід отримує безпосередньо власник об'єкта, а коворкінг-оператор диверсифікує діяльність, отримуючи додатковий дохід до основного бізнесу.
Незважаючи на зростаючі капітальні витрати на обробку загальних зон (які і без використання гнучких офісів ростуть на увазі вимогливості орендарів до інфраструктури і виду БЦ), підвищений інтерес орендарів, тарифікація контрактів помісно і на короткостроковий період, призводять до більш високої прибутковості і заповнюваності об'єктів – за розрахунками NAI Ukraine, середня ставка з квадратного метра в київських реаліях вище на 15-30% в залежності від об'єкта і розташування.
Основні тенденції
У компанії УТГ виділили основні тенденції, які будуть спостерігатися на ринку офісної нерухомості в 2021 році:
- Застарілі торгові центри, готельні комплекси, підприємства та фабрики переводять/реконструюють площі в офісну нерухомість (готель «Кооператор», «Славутич», ТЦ «Silver Breeze», «inSilver», фабрика М.Воронін і інші)
- Девелопери прагнуть мінімізувати ризики і на етапі проектування і будівництва ведуть переговори з можливими орендарями (в т.ч. з листа очікування) намагаючись забезпечити 100% заповнюваність ще до введення в експлуатацію.
- Кількість представлених в Україні міжнародних компаній і їх представництв (основних споживачів професійної офісної нерухомості) в динаміці продовжує скорочуватися.
- Поглинаючи більше 50% всіх офісних приміщень IT-сектор став провідною рушійною силою розвитку офісного ринку України в 2016-2019 роках. З огляду на значну чисельність перекладеного персоналу на віддалену форму роботи, відмова від дорогих представницьких офісів, переклад співробітників з орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість і величезний обсяг заявленого перспективного пропозиції – 2021 рік може стати для офісної нерухомості справжнім випробуванням.
- 1585 переглядів
