Как будет развиваться рынок офисной недвижимости после локдауна: прогнозы, арендные ставки и спрос в 2021 году

Рынок офисной недвижимости Киева в прошлом году начал меняться с учетом нового спроса и ограничений, которые наблюдались из-за пандемии. Что ждет рынок в 2021 году, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Развитие IT-сферы повлияет на рынок офисов

Поскольку порядка 40% офисов в Киеве арендовали представители IT-сектора, то и дальнейшие развитие офисной недвижимости будет зависеть от этого сегмента.

«В связи с бурно развивающимся IT-сектором в Украине многие фирмы занимали лишние площади, чтобы способствовать продолжающемуся расширению своего бизнеса, в котором средние темпы роста (с точки зрения численности персонала) составляли до 20% в год. В то время как деловая активность в IT-секторе в целом продолжала расти до 2020 года, спрос на офисные помещения упал из-за того, что многие фирмы перешли на формат работы из дома и отказываются от лишних площадей, где это возможно», – считает Ник Коттон, управляющий директор компании Cushman & Wakefield в Украине.

Статья по теме: Что ждет торговую недвижимость Киева после локдауна: какие будут арендные ставки в 2021 году

Он добавляет, что в 2021 году ключевым для IT-сектора будет вопрос, насколько эффективна работа на дому и какое влияние это окажет на производительность. 

Помимо IT-индустрии, другие арендаторы офисов придерживаются совершенно разных подходов к тому, как они могут «вернуться к работе» после Covid-19. Одни видят возможность сэкономить и сократить затраты благодаря работе на дому. Другие, особенно в сфере FMCG, теперь готовы к возврату к офисной работе, позволяющей извлекать пользу из более тесной командной работы и способствовать развитию корпоративной культуры.

Проекты новых офисных центров могут отложить

Сложности в прогнозировании развития рынка офисов пока заставляет девелоперов задуматься о необходимости реализации новых объектов.

«Ввиду ситуации с COVID-19 реализация части запланированных офисных проектов будет отложена. Это, в большей степени, относится к строительным объектам с минимальной готовностью. Бизнес-центры, которые находятся в активной фазе строительства, вероятнее всего, будут реализованы, учитывая набирающую обороты с 2019 года практику к подписанию протоколов о намерениях и предварительных договоров аренды помещений в объектах незавершенного строительства», – говорит Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

По его словам, в 2021 году в Киеве ожидается выход около 180 тыс кв. м нового офисного предложения. Следует отметить, что среди заявленных, нет ни одного объекта, расположенного в центральном деловом районе города.

Статья по теме: Льготная ипотека в Украине в 2021 году – как получить кредит на квартиру под 7% годовых

Сколько стоит аренда офиса в Киеве

По данным компании CBRE, на фоне общего спада арендной активности некоторые арендодатели новых бизнес-центров предоставляли скидки для крупных арендаторов или специальные коммерческие условия.

Арендная ставка в прайм-объектах в 2020 году оставалась стабильной, на уровне 25 долл./кв.м/мес.

Запрашиваемая арендная ставка в классе А варьировалась в пределах 25-30 долл./кв.м/мес, при этом верхняя граница снизилась на 14%, а нижняя граница осталась неизменной.

Запрашиваемая арендная ставка в B классе не изменилась в 4 кв. 2020 года и составила 13-25 долл./кв.м/мес. В 2021 запрашиваемая арендная ставка может незначительно снизиться, но, скорее всего, стабилизируется с учетом постепенного восстановления экономики.

Существует возможность роста вакантности в 2021 году из-за сокращения количества расширений компаний и количества новых объектов, которые выйдут на рынок без пре-лизов. Также, безопасность и здоровье сотрудников по-прежнему будут определяющим фактором для активности арендаторов

В NAI Ukraine говорят о том, что вместе в продолжающимся трендом оттока в гибкие офисные пространства, арендодатели, предлагающие услуги классической долгосрочной аренды, в следующем году ощутят нехватку спроса, что продолжит понижающее давление на арендные ставки.

Новые форматы офисов в Киеве

Из-за изменившегося спроса, меняются и форматы офисных помещений. 

По словам Александра Носаченко, ряд крупных корпораций уже заявляют, что удаленная работа не может быть альтернативой офисной. Применение такого формата в долгосрочной перспективе маловероятно, поскольку существенно страдает эффективность бизнес-процессов компаний.

«Мы будем наблюдать ускорение процессов оптимизации внутреннего офисного пространства в пользу hot desking, в пользу трансформации open space, повышения комфорта и безопасности помещений. Практика этого года показала, что офисы востребованы и воспринимаются, в первую очередь, как место коллаборации. Адаптация офисных помещений к новым реалиям продолжится и в дальнейшем с умеренным поглощением вакантных квадратных метров», – говорит эксперт.

В компании CBRE считают, что среди главных трендов на офисном ринке точки зрения пользователя/арендатора, станет формат Work-From-Anywhere, то есть с повышением гибкости формата работы, сотрудники смогут работать буквально с любых удобных для них локаций. Использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать. Для новых девелоперов это означает возможность предусмотреть в новых проектах максимальную гибкость и удобство общей инфраструктуры. 

Читайте также: Земельный налог в 2021 году: когда и сколько платить владельцам земли

В 2021 года произойдет дальнейшая трансформация классических офисов в гибкие. Так, для примера, операторы гибких офисов Własne B, Mindspace в Варшаве взаимодействуют с классическими лендлордами по системе договоров управления. Классический БЦ сдается по формату коворкинга, и управляется профессиональным оператором, но контракты заключаются напрямую и доход получает непосредственно собственник объекта, а коворкинг-оператор диверсифицирует деятельность, получая дополнительный доход к основному бизнесу.

Несмотря на возрастающие капитальные затраты на отделку общих зон (которые и без использования гибких офисов растут в виду требовательности арендаторов к инфраструктуре и виду БЦ), повышенный интерес арендаторов, тарификация контрактов поместно и на краткосрочный период, приводят к более высокой доходности и заполняемости объектов – по расчетам NAI Ukraine, средняя ставка с квадратного метра в киевских реалиях выше на 15-30% в зависимости от объекта и расположения.

Основные тенденции

В компании УТГ выделили основные тенденции, которые будут наблюдаться на рынке офисной недвижимости в 2021 году.

1. Устаревшие торговые центры, гостиничные комплексы, предприятия и фабрики переводят/реконструируют площади в офисную недвижимость (гостиница «Кооператор», «Славутич», ТЦ «Silver Breeze», «inSilver», фабрика М.Воронина и другие)
2. Девелоперы стремятся минимизировать риски и на этапе проектирования и строительства ведут переговоры с возможными арендаторами (в т.ч. из листа ожидания) стараясь обеспечить 100% заполняемость еще до ввода в эксплуатацию.
3. Количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей профессиональной офисной недвижимости) в динамике продолжает сокращаться.
4. Поглощая более 50% всех офисных помещений IT-сектор стал ведущей движущей силой развития офисного рынка Украины в 2016-2019 годах. Учитывая значительную численность переведенного персонала на удаленную форму работы, отказ от дорогостоящих представительских офисов, перевод сотрудников из арендуемых помещений в собственную административную недвижимость и огромный объем заявленного перспективного предложения – 2021 год может стать для офисной недвижимости настоящим испытанием.