Первинний ринок житла: «п'ятирічка за три роки»

З початку року на ринок первинного житла столиці вийшла велика кількість нових проектів. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, що вплинуло на ситуацію на ринку, чому будувати стали більше і що чекає ринок у недалекому майбутньому.

Нові проекти

За словами експертів, з початку року кількість нових об'єктів житлової нерухомості, які почали будувати в столиці, суттєво зросла.

«Схоже, що девелопери, як в старі добрі часи, вирішили виконати п'ятирічку за три роки. Кількість нових проектів, що з'явилися на ринку за три квартали, перевищила найсміливіші прогнози. І це ще не кінець року! Зниження обсягів продажів, що спостерігалося навесні і влітку 2016 року, не злякало гравців ринку, які впевнено стартують на нових масштабних майданчиках», – говорить Ярослава Чапко, директор компанії City Development Solutions.

За даними ІАП «Столична нерухомість», з початку року в Києві продажі стартували в 41 новому житловому комплексі: економ-клас – 14, комфорт – 13, бізнес – 9, преміум – 5. Найбільше об'єктів будують в Солом'янському районі (8 новобудов), Дарницькому та Печерському (по 7 об'єктів), Дніпровському та Шевченківському (по 5). У Голосіївському почали продажі в 4-х об'єктах, у Подільському – в 3-х, Оболонському та Святошинському – по 1.

Попит всьому голова

Головна причина, чому кількість нових об'єктів активно збільшується, на думку фахівців, – це ріст попиту на квадратні метри у новобудовах.

«В умовах девальвації національної валюти, росту інфляції, відсутності дієвих альтернативних інвестиційних можливостей і недовіри населення до банківської системи нерухомість стає затребуваним інструментом збереження заощаджень», – каже Костянтин Олійник, заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

За словами Євгена Безвушка, директора інвестиційного департаменту компанії NAI Ukraine, на ріст попиту забудовники відреагували такими діями: відновили будівництво та продажу на об'єктах, які перебували в «проблемному» стані впродовж кількох років; запустили нові черги на успішно реалізованих об'єктах; запустили реалізацію нових проектів; почали «освоювати» нові формати житла (в т. ч. так звані «смарт-квартири», адаптація під житлові площі об'єктів і майданчиків промислового призначення).

У підсумку, і проектувати стали більше житла. «Відкладений попит на житло став платоспроможним. Покупці готові інвестувати в цікаві проекти. Тому забудовники стали активніше замовляти проектування нових об'єктів. В першу чергу, це новобудови економ-і комфорт-класу», – каже Анна Іскіердо, директор проектної компанії «Аімм-Груп».

Які квартири будують?

У структурі пропозиції нових проектів, які відкрили продажу влітку-восени 2016 року, за даними експертів, однокімнатні квартири і студіо займають понад 56%. А ось вже в тих проектах, які відкрили продажі пізніше – в третьому кварталі поточного року, за даними компанії City Development Solutions, девелопери змінили співвідношення 1-2-3-х кімнатних квартир в сторону збільшення питомої ваги 2-х і 3-х кімнатних, відповівши на ріст попиту на житло з підвищеною функціональністю. Ця тенденція простежується як у плануваннях (кухня-вітальня стала стандартним рішенням для квартир, дозволяючи виділити додаткову спальню), так і в площах квартир, які продовжують оптимізовувати.

Середня площа квартир незсуттєво знизилася, в основному за рахунок бюджетних проектів, що пропонують квартири-студіо площею від 22 квадратних метрів. Зростання 3-кімнатних та багатокімнатних квартир також обумовлене максимізацією ефективності проектів, коли освоюються технічні поверхи будівель шляхом створення 2-рівневих квартир.

«Попит на доступне житло зростає – і це стійкий тренд цього року. Столичні девелопери відреагували моментально і масово стали «нарізати» малогабаритні «смарт-квартири», роблячи акцент для покупця не тільки на можливості придбання власного кутка «за недорого», а й на оптимізації майбутніх витрат на ремонт і комунальні платежі», – говорить Наталія Комолова, директор з маркетингу City Development Solutions.

Ціни

Ріст пропозиції суттєво не вплинув на середню ціну квадратного метру. Так, якщо в січні 2016 року, за даними ІАП «Столична нерухомість», середня вартість на ринку становила 23 тис. 102 грн. за кв. м, то в жовтні – 23 тис. 143 грн.

У той же час, якщо квадратні метри в квартирах економ-класу за 10 місяців поточного року подешевшали в середньому з 17 тис. 270 до 16 тис. 511 грн.,то житло бізнес-класу подорожчало з 26 тис. 978 до 27 тис. 751 грн., а преміум-класу ще суттєвіше – з 40 тис. 485 до 44 тис. 60 грн. за кв. м. Це обумовлюється девальвацією гривні по відношенню до долара і євро, адже в дорожчих сегментах житла імпортна складова в тих же будівельних і оздоблювальних матеріалах суттєвіша, що впливає на собівартість будівництва.

При цьому забудовники намагаються залучити покупця серйозними знижками і спеціальними умовами покупки квартири. Так, для покупців, готових одразу оплатити 100% вартість квартири, обіцяють знижку іноді навіть до 25%. Також все більше забудовників, розуміючи, що на іпотеку покупцям розраховувати в нинішніх умовах не доводиться, пропонують свої програми розстрочки на вигідних умовах. При цьому середній термін розстрочки від забудовників поступово збільшується.

10 тисяч доларів за квартиру?

Експерти прогнозують подальший розвиток ринку: кількість нових об'єктів ростиме.

«Динаміка активного виведення на ринок нових проектів в найближчі місяці збережеться. Однак ми очікуємо, що починаючи з другого-третього кварталів 2017 року кількість нових проектів скоротиться, що пов’язане з нестачею в місті ділянок з правильним цільовим призначенням, а також тривалою і складною процедурою зміни цільового призначення ділянок шляхом розробки і внесення змін в детальні плани територій», – вважає Євген Безвушко.

При цьому, на думку фахівців, конкуренція спровокує зміни, можливо, навіть досить радикальні. Від яких повинні виграти покупці. «Швидше за все, в найближчому майбутньому ринок очікують масштабні цінові війни девелоперів, які масово рекламують свої об'єкти за допомогою знижок і акцій», – каже Чапко. За її словами, можливо, з'являться квартири і по 10 тис. доларів.

«У короткостроковій перспективі (кінець поточного-початок наступного року) суттєвих змін на ринку житлової нерухомості Києва не передбачається, а цінові зміни будуть прямо пропорційно пов'язані з курсовими коливаннями гривні. Забудовники намагатимуться утримувати ціни і, при кожній нагоді, поступово підвищувати вартість квартир з метою збільшення прибутковості», – ділиться прогнозами Костянтин Олійник.

За його словами, в середньо- і довгостроковій перспективі варто очікувати повернення тренду поступового зростання вартості житла, проте швидкість його настання буде прямо залежати від росту доходів населення, стабілізації економічної ситуації, твердості національної валюти, розвитку інструментів фінансування та інших факторів.