Що «рухало» українську нерухомість в 2014 році?

2014 рік для ринку нерухомості був насичений різними ініціативами – як від влади, так і учасників ринку. ІАП «Столична нерухомість» вирішив підсумувати, що сталося знакового і як це відіб'ється на ринку в майбутньому.

Держреєстр об'єктів нерухомості став відкритим

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигод юридичних осіб та публічних діячів» від 14 жовтня 2014 № 1701-VII змінюється режим доступу до відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно, які стають відкритими і загальнодоступними.

Зазначені зміни передбачають можливість отримання будь-якою фізичною чи юридичною особою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, інформації щодо об'єкту нерухомості в електронній формі через офіційний сайт Державної реєстраційної служби України. Зазначене положення надасть можливість перевіряти права власників на нерухоме майно.

«В той же час, з метою реалізації норм вищезазначеного закону Кабінет Міністрів України має прийняти підзаконні нормативно-правові акти, які на сьогодні ще не прийняті, тому реєстр поки що закритий», – говорить Микола Беспалов, юрист компанії «Перша ріелторська група».

«Надання доступу до даних Реєстру можна вважати найбільш значущою, і, в той же час, мабуть, найбільш несподіваною подією року. Річ у тім, що потреба відкриття Реєстру (що повністю відповідає світовій практиці) обговорювалася вже кілька років, але ніхто, мабуть, всерйоз не вірив у те, що це трапитися. Крім антикорупційної складової, ефект від відкриття даних Реєстру полягає також у  додатковому «комфорті» для потенційних інвесторів, які зможуть перевірити актуальний статус зареєстрованих прав та обтяжень на об'єкт, який їх цікавить. Тому з наданням публічного доступу до даних Реєстру також пов'язують підвищення показників інвестиційної привабливості країни загалом», – вважає Тимур Бондарєв, керуючий партнер адвокатського об'єднання Arzinger.

Реєстрацію нерухомості спростили

Удосконалено порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме, спрощено процедуру проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно або державного акта на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року.

Досі зазначена процедура була значно ускладнена у зв'язку з відсутністю належного нормативного обґрунтування. Тепер всі охочі зареєструвати нерухомість не мають подавати письмові заявки і заповнювати формуляри. Для реєстрації квартири достатньо паспорта і договору купівлі-продажу, з якими слід звернутися в офіс з надання адміністративних послуг, де дані будуть внесені в програму, в автоматичному режимі сформуються заявки і запуститься процес реєстрації.

Також розмежовано перелік документів, які повинні подавати забудовники, і приватний інвестор для проведення державної реєстрації прав на новий або реконструйований об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб.

«Спрощення реєстрації, безумовно, позитивний сигнал для ринку, проте, на ріст кількості договорів  він навряд чи матиме вплив. Кількість угод визначається попитом і пропозицією, а також ціною. Тому основними ключовими факторами, що визначатимуть розвиток ринку житла в 2015 році будуть: загальноекономічна ситуація в країні, валютний курс, військові дії/їх припинення», – говорить директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко.

«Загалом вже можна говорити про деякий прогрес з практикою застосування нової системи державної реєстрації речових прав. Однак чи збережеться позитивна динаміка у наступному році, наразі неясно. Як відомо, задекларований урядом вектор децентралізації влади, окрім іншого, передбачає передачу повноважень щодо державної реєстрації речових прав безпосередньо органам місцевого самоврядування. На жаль, практика показує, що перехідний період, який іде в парі з будь-якою реформою, а особливо у сфері надання адміністративних послуг, неодмінно супроводжується труднощами для кінцевих споживачів таких послуг і частковим «заморожуванням» процесу», – вважає пан Бондарєв.

Україна прийняла Єврокоди

З 1 липня 2014 року в Україні почали діяти Єврокоди. У той же час говорити про те, що в близькій перспективі європейські норми у проектуванні та будівництві, прийняті Україною, замінять діючу національну нормативну базу, нема підстав. За словами Анатолія Перельмутера, головного наукового співробітника компанії «Скад Софт», доктора технічних наук, «у нас передбачено паралельне існування двох нормативних баз – єврокодів і наших традиційних ДБНів (Державних будівельних норм). Тому девелопери, інвестори, архітектори зможуть вибирати, по якій з систем їм зручніше проектувати».

Але наразі «помацати» вигоду від впровадження єврокодів учасникам ринку ще складно. Так, за словами Романа Курашова, керуючого директора Українського центру стальнього будівництва, «з одного боку девелопер бачить ДБНи, з іншого тепер він вже може використовувати і Єврокоди. Аналізуючи всі можливі вигоди та ризики одних та інших, він і приймає рішення, на основі чого робити проект. Якщо він побачить, що Єврокоди дають йому «щось» більше ніж ДБН (економію грошей, часу ресурсів тощо), то він вибере їх. Але поки говорити про це «щось» досить важко, оскільки порівняльного проектування – за ДБНами і Єврокодами, яке б наочно демонструвало «плюси» і «мінуси» одного і другого підходів, в Україні дуже мало, воно ще на ранніх стадіях».

У той же час, впровадження Єврокодів в Україні викликає певне незадоволення з боку проектувальників, які звикли працювати за старими правилами і не готові до конкуренції. «У нас конкурентний ринок і кожен бореться за своє місце під сонцем, а для того, щоб це не викликало невдоволення треба вчитися працювати за Єврокодами. І потрохи наші проектувальники будуть їх освоювати, щоб вигравати конкурентну боротьбу. А конкуренція, безумовно, зростає, оскільки на наш ринок виходять представники Заходу, вже звиклі працювати за Єврокодами. І в той же час, освоєння Єврокодів відкриває перед нашими проектувальникам нові перспективи – створення проектів для європейських замовників», – говорить Дмитро Барзилович, директор департаменту технічного регулювання та науково-технічного розвитку Мінрегіонбуду.

«Для повноцінного переходу українського ринку нерухомості на Єврокоди необхідно здійснити перепідготовку інженерів і проектувальників, а також ввести в програму профільних навчальних закладів відповідний курс. На такий комплекс заходів знадобиться не менше 5-ти років», – вважає Анна Іскіердо, директор компанії «АІММ-Груп».

Нові правила оцінки нерухомості

Постановою Кабінету Міністрів від 21 серпня 2014 р. №358 скасовано положення, яким встановлювалося, що оцінку нерухомого майна для цілей оподаткування могли здійснювати тільки оцінювачі, які мають спеціалізації 1.8, 2.3 і напрямок 3. Що це означає «людською мовою», пояснив Микола Беспалов: «Скасовані норми фактично монополізували ринок надання послуг з оцінки майна для цілей оподаткування. Завдяки нововведенням зменшилася вартість оцінки, а звіт про оцінку можна отримати набагато швидше».

Ярослава Чапко відзначає, що на ринок оцінки повернулися ті компанії, які раніше займалися оцінкою нерухомості. Скоротився термін надання звітів до 1-2 днів, середня вартість також впала до 300-400 грн. за звіт.

«Необхідно пам'ятати, що у сфері оцінки залишається ще одна суттєва проблема, а саме навмисне заниження оціночної вартості об'єктів з метою зменшення супутніх податкових зобов'язань при відчуженні. Використання такої «опції», безсумнівно, дуже вигідне для сторін, що укладають угоди. У той же час, можливість поповнити державний бюджет за рахунок транзакцій з нерухомістю виглядає більш логічним і виправданим кроком у порівнянні з оподаткуванням нерухомого майна, з розширенням бази якого неодмінно постраждають широкі верстви населення», – додає Тимур Бондарєв.

Податкові зміни

Говорячи про розширення «спектру» податків на нерухомість Тимур Бондарєв, зокрема, мав на увазі, що з 1 квітня 2014 базою оподаткування на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, стала загальна площа об'єкта житлової нерухомості. Раніше податок застосовували тільки на житлову площу.

«Зміна правил оподаткування нерухомості торкнеться, швидше за все, ринку оренди. Орендодавці постараються перекласти податок на орендарів, включивши цю суму в орендну плату – підвищать її пропорційно зростанню податку», – вважає Ярослава Чапко.

З 1 квітня 2014 р. збільшені також ставки земельного податку, встановлені статтею 275 Податкового кодексу України, для власників землі та землекористувачів у населених пунктах, де не проведена грошова оцінка. Ставка залежить від чисельності населення населеного пункту, де розташована земельна ділянка.

Оформлення спадщини спростили

Верховна Рада України прийняла закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо деяких питань успадкування) №5141. Документ має спростити процедуру оформлення спадщини та реєстрації прав спадкоємців на успадковане ними нерухоме майно (в першу чергу, в сільських населених пунктах). Для цього передбачається надання відповідних повноважень органам місцевого самоврядування сільських населених пунктів. Також скасовується обов'язкове проведення оцінки майна у випадках успадкування майна спадкоємцями першої та другої черги за законом і за правом представлення, а також у разі успадкування майна, що оподатковується за нульовою ставкою.

Закон висуває досить високі кваліфікаційні вимоги до посадових осіб органів місцевого самоврядування, які будуть наділені повноваженнями з видачі свідоцтв про право на спадщину. Зокрема, такі особи повинні мати вищу юридичну освіту і трирічний досвід роботи в галузі права, пройти обов'язкове стажування в державній або приватній нотаріальній конторі і навчання роботі з державними реєстрами, а також скласти іспит зі спадкового права.

«З одного боку, такий «відповідальний» підхід законодавця до кваліфікаційних вимог мінімізує ризики настання негативних наслідків від можливої некомпетентності відповідних осіб на місцях в питаннях відкриття спадщини і внесення даних до Державного реєстру речових прав. Однак закономірно виникає питання – чи у багатьох сільських радах знайдуться фахівці, готові до проходження спеціальної підготовки та отримання додаткових повноважень щодо відкриття спадщини? І по-друге – коли повноцінно зможуть запрацювати нові процедури, враховуючи значні часові витрати на навчання таких посадових осіб?», – озвучує запитання Тимур Бондарєв.

Він також зазначає, що спадкоємцям у деяких випадках так і не вдасться отримати свідоцтво на місці і уникнути відвідин державних органів або органів місцевого самоврядування в районі. Наприклад, при прийнятті у спадок земельної ділянки в пакеті обов'язкових документів також подаються витяг з Державного земельного кадастру та нормативна грошова оцінка такої ділянки, які, на сьогоднішній день видаються районними відділеннями Держземагенства.

Нова класифікація житла

У році, що минає фахівцями ринку нерухомості була озвучена ініціатива – актуалізувати класифікацію нового житла. «Діюча класифікація була розроблена ще в 2006 році. Сьогодні вона не повністю відображає актуальний стан ринку первинної житлової нерухомості, оскільки змінилися самі концепції проектів, з'явилися нові технології будівництва, інженерні рішення. Крім того, змінилися і вимоги покупців до житла. Якщо раніше класифікація включала такі класи як «соціальне житло», «економ житло», «бізнес», «преміум» і «делюкс», то сьогодні нова класифікація пропонує розділити житло на 2 великих сегменти – «бюджетне» (клас «економ» і клас «комфорт») і «престижне» («бізнес», «преміум» і «делюкс»)», – говорить Ярослава Чапко.

За її словами, прибраний з класифікаціями такий клас житла як «соціальне житло», оскільки цей термін більше відноситься до механізму оплати, ніж до самих характеристик житлового комплексу. З'явився новий клас – «комфорт», який користується сьогодні великою популярністю. Нова класифікація дозволить структурувати ринок, а покупцям розібратися до якого класу насправді належить той чи інший житловий комплекс, який рекламується. Зараз робоча група, що складається з фахівців провідних девелоперських компаній, консультантів, ріелторів, представників ЗМІ, громадських організацій працює над критеріями, погоджує кожну характеристику того чи іншого класу. Очікується, що нова класифікація буде прийнята учасниками ринку вже в наступному році.