Что «двигало» украинскую недвижимость в 2014 году?

Уходящий 2014 год для рынка недвижимости был насыщен различными инициативами, как властей, так и участников рынка. ИАП «Столичная недвижимость» решил подытожить, что произошло знакового и как это отразится на рынке в будущем.

Госреестр объектов недвижимости стал открытым

Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгод юридических лиц и публичных деятелей» от 14 октября 2014 № 1701-VII изменяется режим доступа к сведениям Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которые становятся открытыми и общедоступными.

Указанные изменения предусматривают возможность получения любым физическим или юридическим лицом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, информации по объекту недвижимости в электронной форме через официальный сайт Государственной Регистрационной Службы Украины.

Указанное положение предоставит возможность проверять права владельцев на недвижимое имущество.

«В то же время, с целью реализации норм вышеуказанного закона Кабинет Министров Украины должен принять подзаконные нормативно-правовые акты, которые на сегодня еще не приняты, поэтому реестр пока закрыт», – говорит юрист компании «Первая риелторская группа», Николай Беспалов.

«Предоставление доступа к данным Реестра можно считать самым значимым, и, в то же время, пожалуй, самым неожиданным событием года. Дело в том, что необходимость открытия реестра (что полностью соответствует мировой практике) обсуждалась уже несколько лет, но никто, пожалуй, всерьез не верил в то, что это случиться. Кроме антикоррупционной составляющей, эффект от открытия данных Реестра заключается также в предоставлении дополнительного «комфорта» для потенциальных инвесторов, которые смогут проверить актуальный статус зарегистрированных прав и обременений на интересующий их объект. Поэтому, с предоставлением публичного доступа к данным Реестра также связывают улучшение показателей инвестиционной привлекательности страны в целом», – считает Тимур Бондарев, управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger.

Регистрацию недвижимости упростили

Усовершенствован порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а именно, упрощена процедура проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество или государственного акта на право собственности на землю, выданных компетентными органами до 1 января 2013 года. До сих пор указанная процедура была значительно затруднена в связи с отсутствием надлежащего нормативного обоснования.

Теперь все желающие зарегистрировать недвижимость не должны подавать письменные заявки и заполнять формуляры. Для регистрации квартиры достаточно паспорта и договора купли-продажи, с которыми следует обратиться в офис по предоставлению административных услуг, где данные будут внесены в программу, в автоматическом режиме сформируются заявки и запустится процесс регистрации.

Также разграничен перечень документов, которые должны подавать застройщики, и, непосредственно, инвестор для проведения государственной регистрации прав на новый или реконструированный объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц.

«Упрощение регистрации, безусловно, позитивный сигнал для рынка, однако, на рост количества сделок на рынке он вряд ли будет иметь влияние. Количество сделок определяется спросом и предложением, ценой. Поэтому основными ключевыми факторами, которые будут определять развитие рынка жилья в 2015 году будут: общеэкономическая ситуация в стране, валютный курс, военные действия/их прекращение», – говорит директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.

«В целом, уже можно говорить о некотором прогрессе с практикой применения новой системы государственной регистрации вещных прав. Однако сохранится ли позитивная динамика в следующем году пока не ясно. Как известно, задекларированный правительством вектор децентрализации власти, кроме прочего, предусматривает передачу полномочий по государственной регистрации вещных прав непосредственно органам местного самоуправления. К сожалению, практика показывает, что переходный период, следующий за внедрением любой реформы, а особенно в сфере предоставления административных услуг, непременно сопровождается трудностями для конечных потребителей таких услуг и частичным «замораживанием» процесса», – считает г-н Бондарев. 

Украина приняла Еврокоды

С 1 июля 2014 года в Украине вступили в силу Еврокоды. В то же время говорить о том, что в близкой перспективе еврокоды, принятые Украиной, заменят национальную нормативную базу, действующую в строительной сфере, нет оснований. По словам Анатолия Перельмутера, главного научного сотрудника компании «Скад Софт», доктора технических наук, «у нас предусмотрено параллельное существование двух нормативных баз – еврокодов и наших традиционных ДБНов (Государственные строительные нормы). Поэтому девелоперы, инвесторы, архитекторы смогут выбирать, по какой из систем им удобнее проектировать».

Но пока «пощупать» выгоду от внедрения еврокодов участникам рынка еще сложно.

Так, по словам Романа Курашева, управляющего директора Украинского центра стального строительства, «с одной стороны девелопер видит ДБНы, с другой теперь он уже может использовать и еврокоды. Анализируя все возможные выгоды и риски одних и других, он и принимает решение, на основе чего делать проект. Если он увидит, что еврокоды дают ему «что-то» большее чем ДБН (экономию денег, времени ресурсов и т.п.), то он выберет их. Но пока говорить об этом «что-то» довольно трудно, поскольку сравнительного проектирования – по ДБНам и еврокодам, которое бы наглядно демонстрировало «плюсы» и «минусы» одного и второго подходов, в Украине очень мало, оно еще на ранних стадиях».

В то же время внедрение еврокодов в Украине вызывает определенное недовольство со стороны проектировщиков, которые привыкли работать по старым правилам и не готовы к конкуренции.

«У нас конкурентный рынок и каждый борется за свое место под солнцем, а для того, чтобы это не вызвало недовольства нужно учиться работать по еврокодам. И понемногу наши проектировщики будут их осваивать, чтобы выигрывать конкурентную борьбу. А конкуренция, безусловно, растет, поскольку на наш рынок выходят представители Запада, уже привыкшие работать по еврокодам. И в то же время, освоение еврокодов открывает перед нашими проектировщикам новые перспективы – создание проектов для европейских заказчиков», – говорит Дмитрий Барзилович, директор департамента технического регулирования и научно-технического развития Минрегионстроя.

«Для полноценного перехода украинского рынка недвижимости на еврокоды необходимо осуществить переподготовку действующих инженеров и проектировщиков, а также ввести в программу профильных учебных заведений соответствующий курс. На такой комплекс мероприятий понадобится не меньше 5-ти лет», – считает Анна Искиэрдо, директор компании «Аимм-Групп».

Новые правила оценки недвижимости

Постановлением Кабинета Министров от 21 августа 2014 № 358 отменено положение, которым устанавливалось, что оценку недвижимого имущества для целей налогообложения могли осуществлять только оценщики, имеющие специализации 1.8, 2.3 и направление 3. Что это означает «человеческим языком», объяснил Николай Беспалов:

«Отмененные нормы фактически монополизировали рынок предоставления услуг по оценке имущества для целей налогообложения. Благодаря нововведениям уменьшилась стоимость оценки и отчет об оценке можно получить гораздо быстрее».

Ярослава Чапко отмечает, что на рынок оценки вернулись те компании, которые раньше занимались оценкой недвижимости. Сократился срок предоставления отчетов до 1-2 дней, средняя стоимость также упала до 300-400 грн. за отчет.

«Необходимо помнить, что в сфере оценки остается еще одна существенная проблема, а именно повсеместное умышленное занижение оценочной стоимости объектов с целью уменьшения сопутствующих налоговых обязательств при отчуждении. Использование такой опции, несомненно, очень удобно для сторон сделки. В то же время, возможность пополнить государственный бюджет за счет транзакций с недвижимостью выглядит более логичным и оправданным по сравнению с налогообложением недвижимого имущества, с расширением базы которого непременно пострадают широкие слои населения», – добавляет Тимур Бондарев.

Налоговые изменения

Говоря о расширении «спектра» налогов на недвижимость Тимур Бондарев, в частности, имел в виду, что с 1 апреля 2014 базой налогообложения на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, стала общая площадь объекта жилой недвижимости. Ранее налог применяли только на жилую площадь.

«Изменение правил налогообложения недвижимости коснется, скорее всего, рынка аренды. Арендодатели постараются переложить налог на арендаторов, включив эту сумму в арендную плату, повысив ее пропорционально росту налога», – считает Ярослава Чапко.

С 1 апреля 2014 увеличены также ставки земельного налога, установленные статьей 275 Налогового кодекса Украины, для владельцев земли и землепользователей в населенных пунктах, где не проведена денежная оценка. Ставка зависит от численности населения населенного пункта, где расположен земельный участок.

Оформление наследства упростили

Верховная Рада Украины приняла закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно некоторых вопросов наследования) №5141.
Документ призван упростить процедуру оформления наследства и регистрации прав наследников на унаследованное ими недвижимое имущество (в первую очередь, в сельских населенных пунктах). Для этого предусматривается предоставление соответствующих полномочий органам местного самоуправления сельских населенных пунктов.

Также отменяется обязательное проведение оценки имущества в случаях наследования имущества наследниками первой и второй очереди по закону и по праву представления, а также в случае наследования имущества, которое облагается налогом по нулевой ставке.
Закон выдвигает довольно высокие квалификационные требования к должностным лицам органов местного самоуправления, которые будут наделены полномочиями по выдаче свидетельств о праве на наследство. В частности, такие лица должны иметь высшее юридическое образование и трехлетний опыт работы в области права, пройти обязательную стажировку в государственной или частной нотариальной конторе и обучение по работе с государственными реестрами, а также сдать экзамен по наследственному праву.

«С одной стороны, такой «ответственный» подход законодателя к квалификационным требованиям минимизирует риски наступления негативных последствий от возможной некомпетентности соответствующих лиц на местах в вопросах открытия наследства и внесения данных в Государственный реестр вещных прав. Однако закономерно возникает вопрос – во многих ли сельских советах найдутся специалисты, готовы к прохождению специальной подготовки и получению дополнительных полномочий по открытию наследства? И во-вторых – когда полноценно смогут заработать новые процедуры учитывая значительные временные затраты на обучение таких должностных лиц?», – задает актуальные вопросы Тимур Бондарев.

Он также отмечает, что наследникам в некоторых случаях так и не удастся получить свидетельство на месте и избежать посещения государственных  органов или органов местного самоуправления в районе. Например, в случае принятие в наследство земельного участка в пакете обязательных документов также подаются извлечение из Государственного земельного кадастра и нормативная денежная оценка такого участка, которые, на сегодняшний день выдаются районными отделениями Госземагенства.

Новая классификация жилья

В текущем году специалистами рынка недвижимости была озвучена инициатива – актуализировать классификацию нового жилья.

«Действующая классификация была разработана еще в 2006 году. Сегодня она не полностью отображает текущее состояние рынка первичной жилой недвижимости – изменились сами концепции проектов, появились новые технологии строительства, инженерные решения. Кроме того, поменялись и требования покупателей к жилью. Если ранее классификация включала такие классы как «социальное жилье», «эконом жилье», «бизнес», «премиум» и «делюкс», то сегодня новая классификация предлагает разделить жилье на 2 больших сегмента – «бюджетное» (класс «эконом» и класс «комфорт») и «престижное» («бизнес», «премиум» и «делюкс»)», – говорит Ярослава Чапко. 

По ее словам, убран из классификациями такой класс жилья как «социальное жилье», поскольку этот термин больше относится к механизму оплаты, чем к самим характеристикам жилого комплекса. Появился новый класс – «комфорт», который пользуется сегодня большой популярностью.

Новая классификация позволит структурировать рынок, а покупателям разобраться к какому классу на самом деле относится рекламируемый тот или иной жилой комплекс.

Сейчас рабочая группа, состоящая из представителей ведущих девелоперских компаний, консультантов, риелторов, представителей СМИ, общественных организаций работает над критериями, согласовывает каждую характеристику того или иного класса. Ожидается, что новая классификация будет принята участниками рынка уже в следующем году.