Інфраструктурні питання, на які нема відповідей

Інфраструктура житлових комплексів стала одним з головних факторів, який впливає на вибір покупців на користь тієї чи іншої новобудови. Водночас найпопулярнішими серед покупців елементами інфраструктури, серед яких дитячі сади, школи, парковки, зелені зони можуть похвалитися лише одиниці об'єктів у Києві. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, чому забудовники в рамках своїх житлових проектів не поспішають інвестувати в будівництво таких потрібних людям споруд.

Школи і дитячі сади

У столиці з'являються цілі нові житлові мікрорайони, де планують жити тисячі сімей. При цьому не завжди разом з такими комплексами будують дитячі сади, школи і т.д., що, звичайно ж, негативно впливає на якість життя в цьому ЖК.

Причина, можливо, в тому, що прямого обов'язку будувати конкретний об'єкт інфраструктури у компаній нема. У них є зобов'язання перерахувати місту так званий пайовий внесок, який в залежності від індивідуального рішення міськради може становити від 0,5 до 4% кошторисної вартості проекту.

«Ці відсотки можна повертати грошима, квартирами, інженерною інфраструктурою або, якщо комплекс великий, спорудженням садочка чи школи. Як правило, школи не за держзамовленням будують великі компанії, забудовуючи одразу цілий мікрорайон. Якщо ж на масиві працює кілька забудовників, то вони можуть домовитися про спільне будівництво об'єкта, або про передачу відповідних коштів місту, а чиновники вже вирішуватимуть, кому доручити будівництво того ж садка – тільки вже за бюджетні гроші. Адже, за великим рахунком, наявність об'єктів інфраструктури – це «головний біль» міської влади, яка має стежити за дотриманням генплану/плану забудови», – каже Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК Park Stone.

Разом з цим він додає, що не завжди навіть ті забудовники, які хочуть побудувати дитячий сад чи школу отримують «добро» на це від міста, яке відмовляється зазначені об'єкти приймати на баланс. «Кому потрібен садок, якщо місто не планує брати його на баланс? Адже це означає, що  як пайовий внесок він зарахований не буде. Оскільки забудовники в більшості випадків зацікавлені в тому, щоб все-таки отримати «зарах.» і не платити зайвих грошей, то, як правило, погоджують свої дії зі зведення інфраструктурних об'єктів з міською владою, а це не завжди легкий процес», – додав Шостя.

За санітарно-гігієнічним нормам, в мікрорайоні має бути 1 дитсадок на 70-90 дітей з розрахунку на кожні 1 тис. мешканців. На цю ж кількість осіб має припадає 180 місць в школі. При цьому відстань від будинку до найближчого садка чи школи не має перевищувати 300-500 м. Саме на ці норми і мають орієнтуватися забудовники.

За словами Володимира Тимочка, партнера Dragon Capital, компанії, яка управляє проектами фонду DUPD, нормативи по кількості місць в школах і дитячих садах з розрахунку на тисячу осіб закладаються в план містобудування і різняться залежно від типу населеного пункту.

«Щоб спланувати кількість шкіл і дошкільних установ в новому кварталі, відштовхуються, як правило, не від кількості квартир, а від площі забудови. Крім того потрібно враховувати щільність населення і зонування мікрорайонів», – каже експерт.

На парковці часто економлять

Ще один важливий елемент інфраструктури, який часто викликає багато запитань у покупців – це наявність парковки.

«Кількість паркомісць залежить від району, де будується об'єкт і від складу самого об'єкта (квартирографіі). Приміром, за нормами на кожну 1-кімнатну квартиру в комплексі має бути одне паркомісце. Але дуже важливо розуміти запити покупця і його очікування від об'єкта нерухомості, які, по факту, і диктують політику забудовника в проектуванні», – каже Олеся Перчак, заступник генерального директора компанії UDP з питань маркетингу.

Володимир Тимочко додає, що норматив по площі парковки – 0,8 кв. м на одного мешканця. До цієї цифри потрібно додати ще 10% відкритих гостьових парковок.

«Є кілька чинників, які дозволяють забудовникам скоротити площу паркінгу. По-перше, є умови, які дозволяють скоротити площу парковки аж до 50%, коли є складність рельєфу, щільність забудови, історична цінність та інше. Крім того, є різні типи паркомісць за площею, розраховані на різні розміри машин. Середня площа паркувального місця – 13,5 кв. м, але якщо забудовник хоче заощадити на площі, він може спроектувати всі машиномісця або їх частину меншими, ніж цей показник. Є також норматив по віддаленості парковки від будівлі, але він дозволяє орендувати паркомісця на сусідніх територіях при згоді власників. Тим самим економити площі на своїй території», – каже він.

Незважаючи на те, що сучасним новобудовам не затверджують проект без підземного паркінгу, на деяких об’єктах все ж примудряються його не запроектувати.

«Спеціально проводять квартири за документами як комерційне житло, до якого норми про паркінги, дитячі майданчики тощо взагалі не застосовуються», – зазначає пан Шостя.

Він також додає, що деякі норми в умовах щільної забудови мегаполіса взагалі практично неможливо виконати. Наприклад, згідно з ДБНами, чим більше паркомісць на стоянці, тим далі від житлового будинку вона має бути розташована. Але за 50 метрів, куди потрібно «відсунути» стоянку, як правило, вже стоїть інший будинок.

Зелені зони

У столиці з'являються нові будинки, біля яких практично немає зелених зон для відпочинку.

За нормативами, дворові території повинні бути озеленені не менше ніж 5-метровим поясом зелених насаджень по периметру будинку. Крім того, 1,5-метровим поясом зелені мають бути відгороджені автостоянки. Загалом же, зелені насадження мають займати не менше 65-70% території мікрорайону.

Бувають випадки, коли забудовники вирубують наявні дерева на ділянці забудови і після завершення будівництва не відновлюють зелену зону.

За словами Клавдії Бондаревої, генерального директора ФБК «Пагода», якщо необхідна вирубка зелених насаджень на проектованій ділянці, то складається акт, на підставі якого вирубується конкретна кількість дерев і кущів, після чого така ж або більша кількість має бути висаджена як «компенсація».

«Питання, чому забудовники не дотримуються нормативів – складне. Найголовніше – наші нормативи застаріли і не відповідають вимогам часу. Наприклад, мають бути передбачені величезні майданчики для вибивання килимів, сушіння білизни, для вигулу собак і багато чого іншого. Якщо строго дотримуватися діючих норм, то нічого не можна буде побудувати. Хоча часом буває, що забудовникам просто не вистачає совісті і у гонитві за прибутком втрачається людяність», – каже вона.