Инфраструктурные вопросы, на которые нет ответов

Инфраструктура жилых комплексов стала одним из факторов, который влияет на выбор покупателей в пользу той или иной новостройки. В то же время самыми популярными среди покупателей элементами инфраструктуры, среди которых детские сады, школы, парковки, зеленые зоны могут похвастаться лишь единицы объектов в Киеве. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, почему застройщики в рамках свих жилых проектов не спешат инвестировать в строительство востребованных у покупателей элементов социальной среды.

Школы и детские сады

В столице появляются целые новые жилые микрорайоны, где планируют жить тысячи семей. При этом не всегда вместе с такими комплексами появляются детские сады, школы и т.д., что, конечно же, негативно влияет на качество жизни в этом ЖК.

Причина, возможно, в том, что прямой обязанности строить конкретный объект инфраструктуры у компаний нет. У нее есть обязательство перечислить городу так называемый паевой взнос, который в зависимости от индивидуального решения горсовета может составлять от 0,5 до 4% сметной стоимости проекта.

«Эти проценты можно возвращать деньгами, квартирами, инженерной инфраструктурой или – если комплекс большой – строительством садика или школы. Как правило, школы не по госзаказу возводят крупные компании, застраивающие сразу целый микрорайон. Если же на массиве работают сразу несколько компаний, то они могут – либо договориться о совместном строительстве объекта, либо о передаче соответствующих средств городу, а тот уже сам будет решать, кому поручить строительство того же сада – но теперь уже за бюджетные деньги. Ведь, по большому счету, наличие объектов инфраструктуры – это «головная боль» городских властей, которые должны следить за соблюдением генплана/плана застройки», – говорит Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone.

К тому же, он добавляет, что не всегда даже те застройщики, которые хотят построить детский сад или школу получают «добро» на это от города, который отказывается указанные принимать объекты на баланс. «Кому нужен садик, если город не планирует брать его на баланс? Ведь это значит, что в качестве паевого взноса он засчитан не будет. Поскольку застройщики в большинстве случаев заинтересованы в том, чтобы все-таки получить «зачет» и не платить лишних денег, то, как правило, согласовывают свои действия по возведению инфраструктурных объектов с городскими властями, а это не всегда просто», – добавил Шостя.

По санитарно-гигиеническим нормам, в микрорайоне должен быть 1 детсад на 70-90 детей из расчета на каждые 1 тыс. жителей. На это же количество жителей должно приходится 180 мест в школе. При этом расстояние от дома до ближайшего сада или школы не должно превышать 300-500 м. Именно на эти нормы и должны пользоваться застройщики.

По словам Владимира Тимочко, партнера Dragon Capital, компании, которая управляет проектами фонда DUPD, нормативы по количеству мест в школах и детских садах на 1 тыс. чел. населения закладываются в план градостроения и разнятся в зависимости от типа населенного пункта.

«Чтобы спланировать количество школ и дошкольных учреждений в новом квартале, отталкиваются, как правило, не от количества квартир, а от площади застройки.  Кроме того нужно учитывать плотность населения и зонирование микрорайонов», – говорит эксперт.

На парковке часто экономят

Еще один важный элемент инфраструктуры, который часто вызывает много вопросов у покупателей – это наличие парковки.

«Количество паркомест зависит от района, где строится объект и от состава самого объекта (квартирографии). К примеру, по нормам на каждую 1-комнатную квартиру в комплексе должно приходится 1 паркоместо, то есть соотношение должно быть 1 к 1. Но очень важно понимать запросы покупателя и их ожидания от объекта недвижимости, которые, по факту, и диктуют политику застройщика в проектировании», – говорит Олеся Перчак, заместитель генерального директора компании UDP по вопросам маркетинга.

Владимир Тимочко добавляет, что норматив по площади парковки – 0,8 кв. м на одного жильца. К этой цифре нужно добавить 10% открытых гостевых парковок.

«Есть несколько факторов, которые позволяют застройщикам сократить площадь паркинга. Во-первых, есть условия, которые позволяют сократить площадь парковки вплоть до 50%, когда есть сложность рельефа, плотность застройки, историческая ценность застройки и прочее. Кроме того, есть разные типы паркомест по площади, рассчитанные на разные размеры машин. Средняя площадь парковочного места – 13,5 кв. м, но если застройщик хочет сэкономить площадь, он может спроектировать все машиноместа или их часть меньше этого показателя. Есть также норматив по удаленности парковки от здания, но он позволяет арендовать паркоместа на соседних территориях при согласии владельцев. Тем самым экономить площадь на своей территории», – говорит он.  

Несмотря на то, что современным новостройкам не утверждают проект без подземного паркинга, некоторые все же умудряются его не запроектировать.

«Специально проводят квартиры по документам как коммерческое жилье, к которому нормы о паркингах, детских площадках и т. д. вообще не применимы», – отмечает г-н Шостя.

Он также добавляет, что отдельные нормы в условиях плотной застройки мегаполиса и вовсе почти невозможно выполнить. Например, согласно ДБНам, чем больше паркомест на стоянке, тем дальше от жилого дома она должна находиться. Но в 50 метрах, куда надо «отодвинуть» стоянку – как правило, уже стоит другой дом.

Зеленые зоны

В столице появляются новые дома, возле которых практически нет зеленых зон для отдыха.

По нормативам, дворовые территории должны быть озеленены не менее чем 5-метровым поясом зеленых насаждений по периметру дома. Кроме того, 1,5-метровым поясом зелени должны быть отгорожены автостоянки. В целом же, зеленые насаждения должны занимать не менее 65-70% территории микрорайона.

Бывают случаи, когда застройщики вырубают имеющиеся деревья на участке застройки и после завершения строительства не восстанавливают зеленую зону.

По словам Клавдии Бондаревой, генерального директора ФСК «Пагода», если  необходима вырубка зеленых насаждений на проектируемом участке, то составляется акт, на основании которого вырубается конкретное количество деревьев и кустарников, после чего такое же или большее количество должно быть высажено «взамен».

«Вопрос, почему застройщики не соблюдают нормативы – сложный. Самое главное – наши нормативы  устарели и не соответствуют требованиям времени. Например, должны быть предусмотрены огромные площадки  для выбивания ковров, сушки белья,  для выгула собак и многое, многое другое. Если строго соблюдать действующие нормативы, то ничего нельзя будет  построить. В ряде случаев, конечно, бывает, что застройщикам не хватает совести. В погоне за прибылью порой теряется человечность», – говорит она.