Прибудова до квартири: подорож по лезу ножа

У попередній статті ми докладно розглянули, як провести перепланування в своїй квартирі, які дозволи для цього потрібно, як мінімізувати паперову тяганину, і яка відповідальність може настати у разі несанкціонованого перепланування. Сьогодні ІАП «Столична нерухомість» спробує відповісти на схожі запитання, які стосуються вже більш глобальних змін – реконструкції житлових приміщень та прибудов до них.

Прибудови – це реконструкція

Часто для розширення житлової площі люди зважуються на реконструкцію приміщення. Це комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудовування, прибудови з одночасним приведенням їх показників у відповідність з нормативно-технічними вимогами. «Будь-які добудови, надбудови і прибудови в більшості випадків будуть потрапляти під визначення реконструкції», – говорить Олександр Бородкін, адвокат юридичної компанії «Василь Кисіль і партнери».

На відміну від перепланувань, реконструкція належить до будівельних робіт, а тому вимагає більш «складних» документів. Так, для реконструкції та капітального ремонту необхідно зареєструвати Декларацію про початок виконання будівельних робіт в територіальному органі ДАБК. Для реєстрації Декларації буде потрібно розробити робочий проект та призначити осіб, відповідальних за виконання робіт і нагляд. Після закінчення робіт потрібно зареєструвати Декларацію про готовність об'єкта.

Після реконструкції зазвичай необхідно також оформити нове свідоцтво про право власності на реконструйоване приміщення.

Повноцінне будівництво

У разі прибудови нових приміщень до квартир, наприклад, прибудова балкона, відбувається зміна зовнішніх геометричних параметрів багатоквартирного будинку. Тому згідно з чинним законодавством, а саме Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», невід'ємною частиною вихідних даних, на підставі яких має здійснюватися проектування реконструкції квартири (тільки в разі зміни зовнішніх геометричних розмірів будинку) є містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки.

На підставі містобудівних умов і обмежень власник квартири, який бажає здійснити її реконструкцію, може розробити проект реконструкції, замовивши його у відповідній проектній організації. Крім цього, він зобов'язаний укласти договори і забезпечити авторський, технічний нагляд за ходом виконання будівельних робіт з реконструкції та виконання будівельних робіт спеціалізованою підрядною організацією.

Зареєструвавши Декларацію про початок виконання будівельних робіт, власник квартири має право починати виконувати роботи з реконструкції, після завершення яких, виготовляється технічна документація, яка враховує нові параметри квартири, з подальшим введенням в експлуатацію об'єкта. Крім того, в разі збільшення загальної площі квартири, власник зобов'язаний відповідно до Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» оплатити пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту.

Останнім етапом є реєстрація права власності в Державній реєстраційній службі України.

Прибудови на перших поверхах поза законом?

Але якщо мова йде про прибудову (наприклад, до стіни квартири, розташованої на першому поверсі), то офіційно це зробити досить складно. Спершу, потрібно спробувати отримати даний дозвільний документ (містобудівні умови і обмеження забудови), звернувшись до відповідного спеціально уповноваженого органу, до компетенції якого входять питання містобудування та архітектури. Але гарантій, що ви його отримаєте – нема. Чому – пояснив Василь Семків, юрист компанії «БТІ Консалтинг»:

«Справа в тому, що в законодавстві немає чіткої позиції щодо цього питання, тому саме цей дозвільний документ, в залежності від реконструкції, в певних випадках, неможливо отримати. Якщо власник не отримує містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (у вищезгаданій ситуації у нього нема права на зведення прибудов), то таке будівництво буде незаконним. Крім того, прибудови до квартир на перших поверхах можливі лише консольного типу», – говорить юрист.

Тому людям, які все ж дуже хочуть збільшити площу свого житла, завдяки прибудові, в більшості випадків залишається не зовсім легальний спосіб – самовільного будівництва, з можливим його узаконенням після завершення всіх робіт.

 «У випадку самовільної прибудови таких приміщень, власника можуть притягнути до адміністративної відповідальності. В судовому порядку він може захистити свої права і визнати право власності на такі об'єкти, якщо не були порушені будівельні норми і після проведення відповідних експертиз», – зазначив Василь Семків.

Вся строгість Закону

Відповідальність за самовільне будівництво (реконструкцію будівель і приміщень) передбачає накладення штрафів, розмір яких залежить від характеру вчиненого порушення.

«Можливе накладення штрафу в розмірі від 10 до 800 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (170 – 13 тис. 600 грн.) у разі порушень, які стосуються проведення будівельних робіт. Також суд може зобов'язати власника повернути нерухоме майно в колишній стан. Крім того, у разі настання важких наслідків в результаті проведення такої самовільної реконструкції, власник нерухомого майна може бути притягнутий до кримінальної відповідальності згідно з Кримінальним кодексом України», – говорить юрист «БТІ Консалтинг».

«Краса» та безпека – під великим питанням

Якщо ж абстрагуватися від дозвільних та юридичних моментів, які виникають при питанні добудови та «оптимізації» будівель, то з архітектурної точки зору «ще жодна з добудов не прикрасила жодну будівлю». Принаймні, так вважає Анна Іскіердо, директор проектної компанії «Аім-Груп», і з нею солідарні більшість колег-архітекторів.

Анна Іскіердо відзначає, що добудова чи прибудова має якийсь сенс з точки зору архітектури, тільки якщо вона має на меті реконструкцію будівлі, покращення її теплотехнічних, естетичних характеристик, а от розширювати квартиру за рахунок прибудови – пережиток часу.

Але крім суто естетичної шкоди, якої завдають більшість прибудов об'єктам, до яких вони «приліплені», важливо не забувати про наслідки в контексті безпеки – як під час проведення таких робіт, так і після їх завершення.

«Питання безпеки в таких випадках стоїть дуже гостро, воно – на першому місці. При таких «прибудовах» практично не беруться до уваги існуючі несучі конструкції, вплив нової споруди на існуючу будівлю. При пристикуванні однієї будівлі до іншої слід розуміти, що порушується цілісність фасадної оболонки, що призводить до збільшення тепловтрат і виникнення «містка холоду», – зазначила експерт.

Як це виглядає

Нижче, як кажуть у випусках телевізійних новин, «без коментарів» ми наводимо докази того, наскільки «буйною» буває фантазія у наших людей, коли мова заходить про прибудови.