Перепланування квартири крок за кроком: законно і не дуже

Якщо у вас з'явилося бажання змінити внутрішній простір своєї квартири, варто пам'ятати про деякі нюанси, які допоможуть уникнути проблем у майбутньому. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, як змінити планування житла без наслідків для власника.

«По-хорошому», на перепланування потрібен дозвіл

За словами фахівців, для того, щоб з’ясувати, які роботи необхідно буде погоджувати в контролюючих органах, слід розуміти, що конкретно для зміни простору у квартирі планується зробити.

За словами Олександра Бородкіна, адвоката юридичної компанії «Василь Кисіль і партнери», відповідно до законодавства, існує такий вид робіт, як переобладнання – обладнання і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів та інше. Це роботи, пов'язані з внутрішнім опалювальним, сантехнічним та іншим обладнанням приміщень. Перепланування – це вже перенесення і розбирання перегородок, перенесення і облаштування дверних пройомів, облаштування і переоблаштування тамбурів.

«Власне, визначення перепланування охоплює, в основному, внутрішні роботи без зміни зовнішніх характеристик приміщення і несучих стін і конструкцій», – говорить Бородкін.

Для переобладнання і перепланування необхідний дозвіл виконавчого комітету місцевої ради. Для його отримання потрібно надати копії правовстановлюючого документу на приміщення, поверхових планів, проект переобладнання або перепланування та згоду власника, співвласників або уповноважених ними осіб.

Оформляти чи ні нове свідоцтво про право власності, в якому були б зафіксовані результати перепланування – особиста справа власника, закон до цього не зобов'язує. Але експерти радять це робити у випадку суттєвих змін у співвідношенні житлових і нежитлових площ.

Що потрібно «узаконювати», а що – необов'язково

До найбільш поширених перепланувань, які потрібно «узаконювати» належать об'єднання квартир на одному поверсі, або на різних поверхах, приєднання мансарди, проріз дверей у несучих стінах, об'єднання кімнати і лоджії, прибудова кухні-ніші та інші перепланування, які пов'язані з порушенням капітальних конструкцій. Такі перепланування можливо «узаконити» тільки шляхом отримання дозвільних документів на виконання будівельних робіт і введенням в експлуатацію.

Менш суттєві зміни в квартирі не потребують дозволів.

«Перепланування пов'язані зі склінням балконів і лоджій, об'єднання ванної кімнати з туалетом, демонтаж вбудованих шаф, антресолей і комор, збільшення житлової площі за рахунок демонтажу некапітальних стін і використання площ коридорів і допоміжних приміщень не потрібно «узаконювати», достатньо замовити новий технічний паспорт, в якому буде відображена квартира з існуючим переплануванням», – говорить юрист компанії «БТІ Консалтинг» Василь Семків.

Також, за його словами, існують перепланування, які неможливо «узаконити» в принципі, при всьому бажанні, через своєрідне законодавство. До таких належать: винесення батарей на лоджію або балкон, об'єднаний з кімнатою, прибудова ванної кімнати, кухні, туалету над або під житловими кімнатами.

Декларуємо наміри

«Для отримання дозволу на перепланування потрібно подати заяву, а саме, декларацію. Це документ встановленого зразка. У ньому особа, яка має намір здійснити перепланування, визначає відомості, на підставі яких дозвільний орган видає дозвіл на перепланування, тим самим гарантуючи дотримання встановлених законодавством України вимог для перепланування та відшкодування іншим особам шкоди, заподіяної виконанням таких робіт», – розповідає Євген Макієнко, юрист компанії «Леопартнерс».

Декларація подається у двох примірниках у Дозвільний центр за місцем знаходження об'єкта перепланування (районний центр). Кияни це роблять через Київський міський дозвільний центр (Київ, Дніпровська набережна, 19-Б).

Щодо необхідного пакету документів, який обов'язково додається до декларації, то він буде складатися тільки з правовстановлюючих документів на об'єкт перепланування та проекту перепланування.

Позитивом для бажаючих покращити своє житло стало те, що депутати визначили термін розгляду поданої заяви – 10 робочих днів. У цей період приймається рішення: видача дозволу на перепланування або письмове повідомлення про відхилення декларації. Про позитивному вирішенні питання Дозвільний центр має повідомити заявника по телефону або листом, вказавши при цьому про необхідність явки до Київського міського дозвільного центру для отримання документа.

«Якщо чиновники пропустять 10-денний термін, дозвільний орган не розгляне Декларацію і не прийме рішення, особа, яка має намір здійснити перепланування, автоматично отримує право на виконання таких робіт. Правда, в цьому випадку слід звернутися до представника дозвільного центру свого району в Київському міському дозвільному центрі з повідомленням (за затвердженою формою) у двох примірниках про порушення строків розгляду декларації (один із зареєстрованих примірників залишається в Центрі, другий – у заявника). Зареєстроване належним чином повідомлення є підставою для прийняття об'єкта перепланування в експлуатацію», – каже Євген Макієнко.

Документи для перепланування

Виключний перелік документів, які додаються до декларації для отримання дозволу на перепланування житла:

• копія паспорта фізичної особи (для громадян України – копії 2, 3, 4, 5 сторінок та сторінки з відміткою про реєстрацію);

• правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, перепланування якого передбачається: нотаріальні копії документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно; за наявності права спільної власності на об'єкт перепланування, до декларації додаються правовстановлюючі документи всіх співвласників;

• проект перепланування (у двох примірниках);

• оригінал техпаспорту об'єкта перепланування (причому техпаспорт повинен бути виготовлений не раніше року до моменту подання декларації);

• якщо об'єкт перепланування знаходиться в будинку, який є об'єктом культурної спадщини – дозвіл центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міськради.

Після проведення робіт

Для узаконення перепланування за фактом його закінчення, потрібно ще й заручитися документом, що підтверджує відповідність виконаних робіт проекту. Для отримання такого документа необхідно звернутися до Дозвільного органу із заявою у довільній формі: про закінчення ремонтних робіт і очікування комісії. Зрозуміло, заяву потрібно підкріпити копією зареєстрованої декларації або повідомленням про пропуск строків її розгляду. І в 7-денний термін з моменту звернення Дозвільний орган зобов'язаний забезпечити прийом об'єкта в експлуатацію, здійснивши перевірку відповідності виконаних робіт проекту перепланування з видачею висновку про відповідність проекту.

Завершальним етапом перепланування стане те, що уповноважена посадова особа дозвільного центру у висновку про відповідність виконаних робіт зробить позначку про прийняття об'єкта перепланування в експлуатацію і поставить запис в журналі прийому об'єктів перепланування в експлуатацію.

«Самоволку» ніхто не відміняв

Самовільне перепланування не тільки не заборонили, а й дозволили «самовільникам» у спрощеній формі її узаконити. По суті, це вимушений захід, оскільки в Києві склалася ситуація, коли ледь не кожна третя квартира вже є самовільно перепланована, тому виникла необхідність передбачити процедуру прийняття в експлуатацію таких об'єктів. «В результаті, згідно з розробленим Порядком передбачається проста процедура прийняття в експлуатацію самовільно перепланованих квартир протягом двох-трьох тижнів. Головна вимога – відповідність виконаних робіт законодавству. Щоправда, адміністративну відповідальність за самовільне перепланування ніхто не скасував», – стверджує юрист «Леопартнерс». Але про те, яка «страшна» це відповідальність – дивіться нижче.

Прийом в експлуатацію об'єкта самовільного перепланування можливий при наявності таких умов:

• у встановленому порядку адміністративною комісією виконкому розглянуто справу про самовільне перепланування житлового приміщення;

• роботи з самовільного перепланування виконані згідно з проектом перепланування, відповідно до вимог законодавства, будівельних норм і правил та іншими нормативними документами;

• відсутні будь-які претензії третіх осіб, пов'язані з виконанням самовільного перепланування, що письмово підтверджено балансоутримувачем будинку.

Крім того, для узаконення перепланування порушнику потрібно буде додати копію протоколу про адміністративну відповідальність та документи, що підтверджують сплату штрафу, оригінал листа балансоутримувача будинку про відсутність претензій третіх осіб, складеного у вільній формі.

Штрафи за «самодіяльність» – смішні

За неузгоджене перепланування можуть притягнути до адміністративної відповідальності згідно з Кодексом України про адміністративні правопорушення. Але навряд чи «санкції» злякають людей, які бажають провести перепланування, але не хочуть додаткової паперової тяганини для її «легалізації» ще до початку робіт. Адже за самовільне переобладнання і перепланування житлових будинків і житлових приміщень, використання їх не за призначенням передбачений «смішний» штраф – у розмірі від 1-го до 3-х неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що на сьогоднішній день складає від 17 до 51 грн. Інша справа, якщо наслідком такого перепланування стали якісь важкі наслідки (наприклад, частково обвалився будинок). Тоді це вже кримінальна відповідальність, з усіма можливими для власника проблемного приміщення наслідками.