2017 год для торговой недвижимости: затишье перед бурей?

Сформировался отложенный спрос на торговые площади.

2017 для рынка торговой недвижимости Киева можно назвать уникальным. Ведь за это год не открылся ни один новый ТРЦ! Это привело к снижению вакантности и повышению арендных ставок.

Но вместе с тем, осталось много операторов, которые готовы к расширению, но им просто не хватает площадей. Поэтому эксперты и операторы, с которыми пообщался портал 100realty.ua, отмечают, что на рынке формируется активный отложенный спрос. Который, не факт, что девелоперы смогут полностью удовлетворить даже в 2018 году.

Арендные ставки росли

В 2017 году арендные ставки на качественные площади менялись из квартала в квартал. По подсчетам экспертов, за год арендные ставки выросли на 7-9% и сейчас составляют около 60 долл. за кв. м/месяц, а максимальный показатель, по словам Екатерины Весны, руководителя отдела торговых площадей компании JLL в Украине, достиг 80 долл. за кв. м/мес.

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в течение 2018 года базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость могут снова несколько повыситься, если не будет существенных курсовых колебаний.

«Дальнейшая динамика арендных ставок в сегменте торговой недвижимости в Украине будет зависеть от реальных сроков строительства и качества масштабных ТРЦ, открытие которых было анонсировано на 2018-2020 годы, и от общей экономической ситуации в Украине», – говорит Евгения Соломатина, руководитель департамента торговой недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине.

Пустующих помещений становится меньше

По данным экспертов, вакантность в торговых центрах столицы в течение года снижалась. Так, по словам Екатерины Весны, по итогам 3 квартала уровень вакантности качественных торговых центров Киева составлял 6,1%, тогда как в конце 2016 года этот показатель был в два раза выше – 12,1%. Такая динамика объясняется, как уже было сказано, практически нулевым объемом ввода, при стабильном спросе и постепенной заполняемостью крупных объектов, выведенных на рынок в конце 2016 года.  

Но уже сейчас эксперты отмечают дефицит площадей, что сдерживает развитие для некоторых операторов. «В 2017 году мы наблюдали нехватку площадей для средних и крупных операторов, из-за чего на рынке формируется отложенный спрос, который будет удовлетворяться только с открытием новых объектов», – отметил Ростислав Симонов, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

В 2017 году активно расширяли свое присутствие как в ТРЦ, так и в отдельностоящих помещениях продовольственные супермаркеты. В частности, очень заметным для рынка стало поглощение «Ашаном» сети «Караван». Кроме того, сеть Billa заявила, что уходит из регионов и сконцентрирует свою деятельность на Киеве и области. Также на столичный рынок пытаются выйти и некоторые региональные сеты.

Но кроме супермаркетов, спрос на площади в ТРЦ в 2017 году формировали украинские и некоторые международные модные бренды и магазины товаров для красоты и здоровья, которые продолжали расширять свое присутствие в Украине.

На протяжении 2017 года на рынок Киева выходили британские, испанские, итальянские, польские, немецкие и другие бренды. В то же время, ушло из Украины несколько крупных российских сетей.

Основные тенденции

Среди основных тенденций эксперты называют реконцепцию некоторых торговых центров, оптимизацию пула арендаторов.

«Сегодня владельцы ТРЦ ориентируются на увеличение доли якорных операторов, в первую очередь развлечений, и мини-якорей, в том числе fashion брендов. Также сформировалась тенденция открытия магазинов более крупного формата, чем раньше», – говорит Екатерина Весна.

Кроме того, на рынке сформировался тренд по расширению доли питания и развлечений в торгово-развлекательных центрах, поскольку такой подход положительно влияет на зону охвата, продолжительность и частоту визитов. Этот тренд пришел к нам из Запада, где операторы, представляющие разные форматы питания, за последние десять лет удвоили занимаемые ими площади в ТРЦ с 7 до 15%. А в ближайшие годы, по прогнозам специалистов, этот показатель достигнет 20%. Такое развитие фуд-составляющей положительно влияет не только на показатели самих операторов, но дает свои «плюсы» и их соседяс, которые продают товары, и в общем, ТРЦ. Ведь, по данным исследований, проведенных в странах Западной Европы, посетители, которые едят во время посещения торгового центра, задерживаются в нем на 27 минут дольше и тратят за этот визит на 18% больше денег.

Прогнозы на 2018 год

Сегодня в Киеве на этапе активного планирования и строительства находятся проекты ТЦ и ТРЦ общей арендной площадью примерно 700 тыс. кв. м.  Большинство объектов, которые запланированы к открытию в 2018-2019 годах, по формату относятся к региональным и суперрегиональным ТРЦ.

В следующем году рынок точно пополнится новыми объектами, в связи с этим возможно изменение арендных ставок и среднего показателя вакантности. Но каких-то кардинальных изменений эксперты не ожидаю, поскольку далеко не все заявленные к открытию объекты выйдут на рынок в следующем году. Так, Евгения Локтионова, директор компании UTG, прогнозирует перенос сроков открытия, в частности, для таких крупных объектов как Blockbuster Mall, River Mall, Ocean Mall. «Это связано с двумя факторами. Во-первых, чисто технически невозможно за 12 месяцев реализовать такой проект. А второе – заполняемость. Здесь возникает интересная парадоксальная ситуация. С одной стороны операторы, которые выходят на украинский рынок и те, кто планирует расширение, заявляют о нехватке качественных площадей. Но с другой, такие операторы совокупно смогут заполнить ровно 100 тис. кв. метров арендных площадей. Это то, что реально можно «закрыть» за полгода. Если у вас объект больше, чем на 100 тыс., то нужно искать варианты, как и кого привлечь на потенциально вакантные квадратные метры», – отметила эксперт.

Но также Евгения Локтионова уверенно заявляет, что именно в следующем году откроется самый большой в Украине и многострадальный ТРЦ Respublika, который Фонд госимущества выставил на конкурс. «В 2018 году конкурс состоится, Respublika получит нового владельца и откроется», – заявляет она.

С момента передачи прав на объект новому владельцу до его ввода в эксплуатацию нужно 6 месяцев. «Строительство там завершено на 98%, «заморозился» объект на стадии создания подъездных дорог. Самым крупным арендаторам-якорям для проведения всех ремонтных работ и подготовки к открытию нужно максимум 6 месяцев. Операторам поменьше – намного меньше времени. В ТРЦ Respublika подписаны контракты на аренду 75% площадей. При этом, ни один контракт за все время, когда начались трудности с этим объектом, не был разорван. Добрать арендаторов на оставшиеся площади на протяжении года труда не составит», – отмечает Евгения Локтионова.

В общем, 2018 год должен стать благоприятным для арендаторов, которые смогут попасть в те объекты, которые хотели. А вот какой-то особенной активности от девелоперов ожидать не стоит – они вряд ли возьмутся за реализацию новых проектов. Но это касается только Киева. В регионах же, напротив – в 2018-2019 годах эксперты ожидают всплеска развития качественных торговых площадей. Там, по их мнению, будут строиться и открываться новые объекты, а также будут перепрофилированы под торговлю уже существующие помещения. В первую очередь, это будет заметно в таких городах как Днепр, Запорожье, Харьков.