Нерухомість як інвестиція: у що варто вкладати гроші?

Нерухомість – надійне джерело інвестування коштів. Портал 100realty.ua вирішив з'ясувати, наскільки це твердження справедливе в актуальних економічних умовах, в які об'єкти краще вкладати гроші сьогодні, який термін окупності, і на що варто, в першу чергу, звертати увагу майбутньому інвестору.

Поради інвестору

Експерти сходяться на думці – найкраще купувати те, що можна ефективно здати в оренду або продати навіть за несприятливих ринкових умов.

«Варто зазначити, що у кожного сегменту свої «критерії успіху»: наприклад, якщо це квартира, то розташування поблизу станції метро значно підвищить її привабливість в очах майбутнього орендаря. У випадку з невеликим комерційним приміщенням – це розташування в місці з інтенсивним пішохідним рухом. Найпривабливішою є покупка об'єкту, зданого якісному орендарю на тривалий термін на ринкових умовах. Терміни окупності сильно варіюються в залежності від типу нерухомості і поточної ринкової кон'юнктури. На сьогоднішній день, в середньому, інвестори розглядають проекти з терміном окупності 6-8 років», – каже Тетяна Ярмолицька, керівник відділу фінансових ринків та інвестицій компанії JLL в Україні.

«Для того, щоб приносити дохід, нерухомість має бути затребуваною, тобто мати попит в орендарів. Високий попит породжує конкуренцію, що сприяє росту орендних ставок, збільшуючи дохід орендодавця», – каже Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу компанії Cushman & Wakefield в Україні (раніше DTZ в Україні).

Купівля квартири на вторинному ринку

За словами експертів, покупка квартири на вторинному ринку Києва може бути інвестиційно- привабливою справою. Головне вибрати «правильний» об'єкт, який потім можна вигідно здавати в оренду.

«На вторинному ринку Києва можна розглянути найпопулярніший сегмент. Це не найдорожчий, але щодо розміру інвестиційних внесків, їх повернення, і майбутнього чистого прибутку від здачі таких об'єктів – найбільш рентабельний. Йдеться про квартири у будинках, які розташовані у безпосередній близькості від історичного, культурного розважального, і ділового центру столиці. Радіус 2 км від Хрещатика. При цьому, самі будинки можуть бути абсолютно різними, від так званого «дореволу» до «спецпроекту» 70-х років», – каже Олена Бібєрова, Генеральний директор АН «Благовіст».

Ключовими факторами тут будуть:

• Розташування і локації довкола (інфраструктура і популярність місця).
• Загальний технічний стан об'єкта.

«Найактивніше «здаються» 1-2-кімнатні квартири від 30 до 70 кв. м. Найпопулярніші поверхи – другий і третій, оскільки більшість будинків на вторинному ринку в центрі не передбачають наявність ліфта. Вікна можуть виходити, як в сторону фасаду, так і у двір – це залежить від того, наскільки жвава чи «цікава» вулиця, на якій розташований будинок», – говорить пані Бібєрова. Вона також рекомендує розглядати квартири, які потребують ремонту, оскільки на будь-якому зробленому ремонті, продавець розраховує заробити чи, щонайменше, закладає в ціну «моральну компенсацію» за витрачений на це час і нерви.

«Відповідно, такий ремонт не може бути оцінений пропорційно до вкладених у нього коштів. З позиції інвестиції – це неправильно, через те, що є факт збільшення вкладень. І якість такого ремонту можна оцінити, переважно, досить поверхнево. При цьому, на ціну ремонту абсолютно не впливає район, в якому розташована квартира, де його роблять», – зазначає експерт.

Таким чином, за словами Олени Бібєрової, вартість 1-кімнатної квартири у «наближеному центрі» – 50- 60 тис. дол. Витрати на ремонт – 10-15 тис. дол. Орієнтовна ціна оренди квартири з новим хорошим ремонтом – близько 15 тис. грн. в місяць. Термін окупності – до 10 років, прибуток після повернення інвестицій – 10-15 тис. грн. в місяць з кожної квартири.

Вартість 2-кімнатної квартири – 60-85 тис. дол. Вартість ремонту – 20-30 тис. дол. Вартість оренди – 15-20 тис. грн. Окупність, в середньому, – 10 років.

Первинний ринок житла

Купівля квартири від забудовника також може бути варіантом інвестування. За словами Олени Бібєрової, тут можна розглянути два популярних напрямки:

• Центральні райони Києва, в максимальній наближеності до ділового і історичного центрів, так звана нерухомість преміум-класу.

Вимоги до таких будинків:

1. Бажано закрита і охороняється.

2. Зручний транспортний під'їзд.

3. Розвинена інфраструктура всередині комплексу.

4. Екологічність і комфорт прибудинкової території

Вимоги до квартири:

від 2-х кімнат або від 70-80 кв. м. Ідеально – трикімнатна квартира, площею 110 -120 кв. м. Середній поверх і, бажано, гарний вигляд з вікна, що збільшує вартість оренди і привабливість такого об'єкту.

Вартість об'єкту: 2-кімнатна квартира, в середньому, 140 тис. дол. Плюс ремонт 35-40 тис. дол. Вартість здачі такої квартири в оренду, в середньому по ринку, – 1 тис. 500 дол. в місяць.

Термін окупності такого об'єкту – 10 років.

«Схожа формула і з 3-кімнатними квартирами, тільки розмір одержуваного прибутку після повернення інвестицій – уже від 2 тис. дол. на місяць. Також варто враховувати факт «зростаючого ринку» оренди, при якому час повернення інвестицій скорочується і збільшується подальший прибуток. Адже за основу взята середня вартість об'єкту оренди станом на зараз», – уточнює Олена Бібєрова.

• Нові житлові масиви Лівого берега – між станціями метро «Осокорки» і «Позняки», район Дарницької площі, район метро «Лівобережна».

Вимоги до таких будинків:

1. Територія – ідеально, якщо закрита і охороняється, є консьєрж.

2. Транспортна розв'язка (громадський транспорт, невелика віддаленість від метро).

3. Інфраструктура кварталу (магазини, поліклініки, школи, садочки, заклади для дозвілля, парки, озера тощо).

4. Безпека (освітленість, категорія населення – благополучна).

5. Середній вік мешканців – молодь.

6. Вартість проживання (невисокі комунальні послуги і комунікації).

Вимоги до квартири:

1-2-кімнатна, площею 30-70 кв. м, середні поверхи і вище, бажано хороший вид з вікон (в нових районах це суттєво може впливати на швидкість здачі і вартість оренди), ремонт в сучасному стилі (елементи Hi-Тесh, еко-стиль, мінімалізм, еко-лофт) без важкої класики.
Вартість таких квартир у перелічених вище районах до ремонту коливається від 700 до 900 дол. за кв. м. Ремонт із залученням дизайнера, в середньому, обходиться у 10- 12 тис. дол. для однокімнатного і в 15-20 тис. дол. для двокімнатного помешкання.

Обсяг інвестицій для однокімнатної квартири такого типу становить 30-45 тис. доларів. При ставці оренди 7-9 тис. грн. в місяць без урахування комунальних послуг окупність – 10 років, подальший прибуток – 7-9 тис. грн. щомісяця. Для двокімнатних квартир термін окупності такий же, але інвестиції потрібні більші – від 55 тис. доларів. Орендна ставка на сьогоднішній день, і, відповідно, подальший прибуток становить близько 14 тис. грн. в місяць.

Офіс, торгове приміщення чи склад?

Якщо відштовхуватися від обсягу запланованих інвестицій, то, за словами експертів ринку, найменш капіталомісткою у комерційній нерухомості буде пропозиція в офісному і торгівельному сегментах, оскільки тут можна знайти невеликі об'єкти для інвестицій. У складській нерухомості, з огляду на великі розміри об'єктів, обсяг капіталу потрібен більший.

«Для покупки розглядаються готові об'єкти з вдалою локацією, зі стабільним грошовим потоком, якісним наповненням орендарів з довгостроковими договорами оренди. Загалом, якщо на ринку офісної, торгівельної, складської або готельної нерухомості представлений якісний функціонуючий об'єкт, виставлений на продаж за вигідною ціною – є сенс розглянути цю пропозицію. Якщо актив далекий від ідеалу з точки зору конкурентоспроможності – на ньому акцентувати увагу не варто», – говорить Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).

За словами експерта, бюджет для покупки такого об'єкта залежить від характеристик: розташування, грошового потоку, який він генерує, якості виконаних робіт тощо. Але об'єкти вартістю понад 50 млн. дол., навіть якщо вони успішні за всіма параметрами – майже не продаються на ринку. При цьому, мінімальний термін окупності для об'єктів офісної та торгівельної нерухомості на сьогодні становить від 8 років. Термін окупності готелів суттєво вищий у порівнянні з іншими об'єктами нерухомості, і управляти об'єктами готельного ринку досить складно.

«Сегмент офісної нерухомості доволі гнучкий. Тут можна розглядати як офісні приміщення в бізнес-центрах, так і окремі будівлі. Обсяг лоту варіюватиметься від кількох сотень тисяч до мільйонів доларів. Наприклад, купити окрему будівлю в Києві площею 3 тис. кв. м у центральній частині міста можна за 4-5 млн. дол. США. Вартість квадратного метру офісної нерухомості в бізнес-центрах класу B, B + і навіть А – варіюється від 1 до 1 тис. 500 дол. США. В окремих випадках об'єкти пропонуються за вищою ціною, якщо мова йде про унікальні локації і будівлі хорошої якості», – каже Володимир Мисак.

На ринку торгівельної нерухомості теж можлива певна гнучкість. Інвестор може розглядати покупку приміщень, придатних для ритейлу (стріт-рітейл) або інвестувати в торгові центри. При розгляді ТРЦ і преміальних об'єктів стріт-рітейлу збільшується розмір лоту. Вартість преміальних об'єктів стріт-рітейлу буде варіюватися від 2 до 4 тис. дол. США за кв. м у центральних частинах міста, і від 4 до 6 тис. дол. США за кв. м у найбільш топових локаціях головних торгових вулиць.

«Розглядаючи можливості інвестицій у складську нерухомість, варто розуміти, що об'єктами, переважно, виступатимуть великі складські комплекси і розмір лоту буде досить високий. Проте, вартість квадратного метру у цьому сегменті найнижча – 300-450 дол. США», – додає експерт.

Щодо терміну окупності, то в більшості випадків по операціях, які вже були проведені на ринку, інвестори розглядають термін окупності від 7 до 10 років.