Недвижимость как инвестиция: во что стоит вкладывать деньги?

Недвижимость – надежный источник инвестирования средств. Портал 100realty.ua решил выяснить, насколько это утверждение справедливо в актуальных экономических условиях, в какие объекты лучше вкладывать деньги сегодня, какой срок окупаемости, и на что стоит, в первую очередь, обращать внимание будущему инвестору.

Советы инвестору

Эксперты сходятся во мнении – лучше всего покупать то, что может быть эффективно сдано в аренду либо продано даже при неблагоприятных рыночных условиях.

«Стоит отметить, что у каждого сегмента свои «критерии успеха»: к примеру, если это квартира, то расположение вблизи станции метро значительно повысит ее привлекательность в глазах будущего арендатора. В случае с небольшим коммерческим помещением – это расположение в месте с интенсивным пешеходным движением. Наиболее привлекательной является покупка объекта, сданного качественному арендатору на длительный срок на рыночных условиях. Сроки окупаемости сильно варьируются в зависимости от типа недвижимости и текущей рыночной конъюнктуры. На сегодняшний день в среднем инвесторы рассматривают проекты со сроком окупаемости 6-8 лет», – говорит Татьяна Ярмолицкая, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Украине.

«Для того, чтобы приносить доход, недвижимость должна быть востребованной, т. е. пользоваться спросом у арендаторов. Большой спрос порождает конкуренцию, что способствует росту арендных ставок, увеличивая доход арендодателя», – говорит Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала компании Cushman&Wakefield в Украине (ранее DTZ в Украине).

Покупка квартиры на «вторичке»

По словам экспертов, покупка квартиры на вторичном рынке Киева может быть весьма инвестиционно привлекательным делом. Главное выбрать «правильный» объект, который потом можно выгодно сдавать в аренду.

«На вторичном рынке Киева можно рассмотреть самый популярный сегмент. Это не самый дорогой, но в отношении размера инвестиционных взносов, их возврата, и получаемой чистой прибыли от сдачи таких объектов является наиболее рентабельным. Речь идет о квартирах в домах, которые находятся в непосредственной близости от исторического, культурного развлекательного, и делового центра столицы. Радиус 2 км от Крещатика. При этом, сами дома могут быть совершенно разными, от так называемого «доревола» до «спецпроекта» 70-х годов», – говорит Елена Биберова, Генеральный директор АН «Благовест».

Ключевыми факторами здесь будут:

• Расположение и локации вокруг (инфраструктура и популярность места).
• Общее техническое состояние объекта.

«Самыми «сдаваемыми» объектами все так же остаются 1-2-х комнатные квартиры от 30 до 70 кв. м. Самые популярные этажи – второй и третий, так, как большинство домов на вторичном рынке в центре не предполагают наличие лифта. Окна могут выходить, как в сторону фасада, так и во двор, это зависит от того, насколько оживленная или «интересная» улица, на которой находится дом», – говорит г-жа Биберова. Она также рекомендует рассматривать квартиры требующие ремонта так, как на любом сделанном ремонте, продавец рассчитывает заработать или, как минимум, закладывает в цену «моральную компенсацию» за потраченное на это время и нервы.

«Соответственно такой ремонт не может быть оценен пропорционально вложенным в него средствам. С позиции инвестиции – это неправильно, по причине того, что есть факт увеличения вложений. И качество такого ремонта можно оценить в основном достаточно поверхностно. При этом, на цену ремонта совершенно не влияет район, в котором расположена квартира, где его делают», – отмечает эксперт.

Таким образом, по словам Елены Биберовой, стоимость 1-комнатной квартиры в «приближенном центре» – 50 - 60 тыс. долл. Затраты на ремонт 10-15 тыс. долл. Ориентировочная цена аренды квартиры с новым хорошим ремонтом – около 15 тыс. грн. в месяц. Срок окупаемости – до 10 лет, прибыль после возврата инвестиций 10-15 тыс. грн. в месяц с каждой квартиры.

Стоимость 2-комнатной квартиры – 60-85 тыс. долл. Стоимость ремонта – 20-30 тыс. долл. Стоимость аренды – 15-20 тыс. грн. Окупаемость – в среднем 10 лет.

Первичный рынок жилья

Покупка квартиры от застройщика также может быть вариантом инвестирования. По словам Елены Биберовой, здесь можно рассмотреть два популярных направления:

• Центральные районы Киева, в максимальной приближенности к деловому и историческому центрам, так называемая недвижимость премиум-класса.

Требования к таким домам:

1. Желательно закрытая и охраняемая территория.

2. Удобный транспортный подъезд.

3. Развитая инфраструктура внутри комплекса.

4. Экологичность и комфорт придомовой территории

Требования к квартире:

от 2-х комнат или от 70-80 кв. м. Идеально – трехкомнатная квартира 110 -120 кв. м. Средний этаж и, желательно, хороший вид из окна, что увеличивает стоимость аренды и привлекательность такого объекта.

Стоимость объекта: 2-х комнатная квартира, в среднем, 140 тыс. долл. плюс ремонт 35-40 тыс. долл. Стоимость такого объекта в аренде в среднем на рынке 1 тыс. 500 долл. в месяц.

Итого: срок окупаемости такого объекта – 10 лет.

«Похожая формула и с 3-х комнатными квартирами, только размер получаемой прибыли после возврата инвестиций – от 2 тыс. долл. в месяц. И нужно учитывать факт «растущего рынка» аренды, при котором время возврата инвестиций сокращается и увеличивается дальнейшая прибыль. Ведь за основу взята средняя стоимость объекта аренды по состоянию на сейчас», – уточняет Елена Биберова.

• Новые жилые массивы Левого берега – между станциями метро «Осокорки» и «Позняки», район Дарницкой площади, район метро «Левобережная».

Требования к таким домам:

1. Территория – идеально если по возможности закрытая и охраняемая, консьерж.

2. Транспортная развязка (общественный транспорт, небольшая удаленность от метро).

3. Инфраструктура квартала (магазины, поликлиники, школы, садики, заведения для досуга, парки, озера и т.п.).

4. Безопасность (освещенность, категория населения – благополучная).

5. Средний возраст населения – молодежь.

6. Стоимость проживания (невысокие коммунальные услуги и коммуникации).

Требования к квартире:

1-2-x комнатная, площадью 30-70 кв. м, средние этажи и выше, желательно хороший вид из окон (в новых районах это существенно может влиять на скорость сдачи и стоимость аренды), ремонт в современном стиле (элементы Hi-Тесh, эко-стиль, минимализм, эко-лофт) без тяжелой классики.

Стоимость таких квартир в вышеперечисленных районах до ремонта колеблется от 700 до 900 долл. за кв. м. Стоимость ремонта с привлечением дизайнера в среднем обходится в 10- 12 тыс. долл. для однокомнатного и в 15-20 тыс. долл. для двухкомнатного жилья.

Объем инвестиций для однокомнатной квартиры такого типа составляет 30-45 тыс. долларов. При ставке аренды 7-9 тыс. грн. в месяц без учета коммунальных услуг окупаемость – 10 лет, дальнейшая прибыль – 7-9 тыс. грн. ежемесячно. Для двухкомнатных квартир срок окупаемости тот же, но инвестиции нужны больше – от 55 тыс. долларов. Арендная ставка на сегодняшний день, и, соответственно, дальнейшая прибыль составляет около 14 тыс. грн. в месяц.

Офис, торговое помещение или склад?

Если отталкиваться от объема планируемых инвестиций, то, по словам экспертов рынка, наименее капиталоемким будет предложение в офисной и торговой недвижимости, поскольку здесь можно найти небольшие объекты для инвестиций. В складской недвижимости, учитывая большие размеры объектов, объем капитала нужен крупнее.

«Для покупки рассматриваются готовые объекты с удачной локацией, со стабильным денежным потоком, качественным наполнением арендаторов с долгосрочными договорами аренды. В целом, если на рынке офисной, торговой, складской или гостиничной недвижимости представлен качественный функционирующий объект, выставленный на продажу по выгодной цене – есть смысл рассмотреть это предложение. Если актив далек от идеала с точки зрения конкурентоспособности – на нем акцентировать внимание не стоит», – говорит Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

По словам эксперта, бюджет для покупки такого объекта зависит от характеристик: месторасположения, денежного потока, который он генерирует, качества выполненных работ и т.д. Но объекты стоимостью свыше 50 млн. долл., даже если они успешны по всем параметрам – почти не продаваемы на рынке. При этом минимальный срок окупаемости для объектов офисной и торговой недвижимости на сегодня составляет от 8 лет. Срок окупаемости отелей существенно выше в сравнении с другими объектами недвижимости, да и управлять объектами гостиничного рынка достаточно сложно.

«Сегмент офисной недвижимости достаточно гибкий, здесь можно рассматривать как офисные помещения в бизнес-центрах, так и отдельностоящие здания. Объем лота будет варьироваться от нескольких сот тысяч до миллионов долларов. Например, купить отдельностоящее здание в Киеве площадью 3 тыс. кв. м в центральной части города можно за 4-5 млн. дол. США. Стоимость квадратного метра офисной недвижимости в бизнес-центрах класса B, B+ и даже А– варьируется от 1 до 1 тыс. 500 дол. США. В отдельных случаях объекты предлагаются по более высокой цене, если речь идет об уникальных локациях и зданиях хорошего качества», – говорит Владимир Мысак.

На рынке торговой недвижимости тоже возможна определенная гибкость. Инвестор может рассматривать покупку помещений, подходящих под ритейл (стрит-ритейл) либо инвестировать в отдельностоящие торговые центры. При рассмотрении отдельностоящих ТРЦ и премиальных объектов стрит-ритейла увеличивается размер лота. Стоимость премиальных объектов стрит-ритейла будет варьироваться от 2 до 4 тыс. дол. США за кв. м в центральных частях города, и от 4 до 6 тыс. дол. США за кв. м на самых топовых локациях главных торговых улиц.

«Рассматривая возможности инвестиций в складскую недвижимость, стоит понимать, что объектами, в основном, будут выступать отдельностоящие складские комплексы и размер лота будет достаточно высок. Тем не менее, стоимость квадратного метра в данном сегменте самая низкая – 300-450 дол. США за кв. м», – добавляет эксперт.

Что касается срока окупаемости, то в большинстве случаев по сделкам, которые уже были проведены на рынке, инвесторы рассматривают срок окупаемости от 7 до 10 лет.