Житло в оренду від держави: яке у нього майбутнє?

В Україні активно заговорили про створення ринку орендного житла, коли орендувати квартиру можна буде у держави. Про те, які перспективи у цієї ініціативи дізнавався ІАП «Столична нерухомість».

Що хочуть зробити?

У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства стверджують, що таким житлом можуть забезпечувати молоді сім'ї, працівників бюджетної сфери, в тому числі, молодих фахівців. Крім того, це дозволить прискорити розселення внутрішньо переміщених осіб і громадян в разі надзвичайних ситуацій.

Мінрегіон розробив законопроект, який має створити і регулювати ринок такого житла.

«Головна мета – створити прозорі цивілізовані правила на ринку оренди житла. Це залучить у галузь додаткові інвестиції, створить нові можливості і, головне, вирішить житлову проблему для більшості українців», – каже Лев Парцхаладзе, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ.

За його словами, створюється новий вид житла, який складно регулювати і контролювати. «Тому відповідний законопроект і спрямований на те, щоб чітко визначити поняття «орендне житло», передбачити механізми його введення і будівництва, як цілісного майнового комплексу, а також права реєстрації, механізми управління тощо. У Європі понад половина всього житла – орендне, а в Україні таке поняття зараз відсутнє. Однак потрібно змінюватися і йти в ногу з часом – в існуючих реаліях набагато більше значення має доступність, комфорт і якість, а не володіння», – зазначає Парцхаладзе.

«Мотиви появи цього законопроекту, на нашу думку, цілком очевидні. Ситуація із забезпеченням житлом громадян, які відповідно до законодавства, належать до категорій осіб, що потребують покращення житлових умов, критична вже не перший рік. Крім цього, низка трагічних подій в нашій державі не тільки розширила ці категорії, а й призвела до значного росту кількості населення, яке не може дозволити собі придбати нерухомість у власність і змушене орендувати житло. За таких умов Україна просто не може дозволити собі збереження радянського підходу до забезпечення житлом. Загальносвітовим досвідом підтверджена неефективність безперспективного витрачання обмежених бюджетних ресурсів на одноразове придбання житла у власність для одиниць з маси, які потребують допомоги», – вважає Віталій Грусевич, виконавчий директор Конфедерації будівельників України.

Він також додає, що за такого стану справ проблема не лише не вирішується, а й має тенденцію до поглиблення, адже процес розподілу житла в усі часи був пронизаний корупцією. Країни з розвиненою економікою, навпаки, спрямовують свої зусилля на створення ринку нерухомості, призначеної для тимчасового проживання за доступними тарифами особам з низьким рівнем доходу. Такий житловий фонд може бути будь-якої форми власності, але його особливістю є статичне цільове призначення без можливості перепрофілювання.

Перспективи Закону

Зараз законопроект активно обговорюють в органах влади і вносять корективи.

«На початку лютого ми проводили громадське обговорення законопроекту, за результатами зустрічі врахували пропозиції ринку і внесли низку змін. Зараз законопроект проходить погоджувальні процедури в центральних органах виконавчої влади, після чого буде направлений на правову експертизу до Міністерства юстиції України та на розгляд до Кабінету Міністрів. Перед тим, як потрапити до Верховної Ради, проект має пройти затвердження урядом, тож дуже сподіваємося на позитивне рішення», – говорить Лев Парцхаладзе.

На думку учасників будівельного ринку, для того, щоб Закон запрацював потрібно виконати куди більшу роботу.

«Жодна із запропонованих на даний момент концепцій законопроектів про орендне житло, не ідеальна. Більш вдалим, на нашу думку, є проект Мінрегіону, втім, до нього також є низка запитань. При цьому, ідея і мотиви розробки законопроектів – чудові і своєчасні. Сподіваємося, що в Законі, який прийме Верховна Рада, будуть передбачені як пільгові умови для створення орендних будинків, так і заборона їх перепрофілювання та приватизації мінімум на 20 років після введення в експлуатацію», – зазначає Віталій Грусевич.

Що думають учасники ринку

У перспективності ініціативи влади впевнені не всі.

«Наскільки цей сегмент може бути привабливим для забудовників – це покажуть лише умови інвестування. Якщо йдеться про будівництво житла, яке держава потім буде викуповувати для здачі в оренду, то тут питання лише ціни і її привабливості для девелопера. Мати гарантований обсяг продажів за фіксованою ціною, безумовно, цікаво для девелоперів. Має бути приваблива ціна, або виділятися ділянка, на якій, окрім житла, переданого в оренду, забудовник зможе побудувати звичайне житло і продавати самостійно, щоб отримати бажану прибутковість від проекту», – говорить Ярослава Чапко, директор компанії City Development Solutions.

Самі забудовники не вельми оптимістичні і бачать інший сценарій впровадження цієї ініціативи. «Це невиправдано високий рівень інвестиційних ризиків. Вклавши мільйони в будівництво, забудовнику треба буде років десять чекати повернення своїх коштів. В середньому надходження від орендних платежів у вже побудованій «під ключ» квартирі покриють капіталовкладення лише через вісім років. Плюс до цього роки два піде на саме будівництво будинку. Виходить, на довгі роки гроші підуть з обороту забудовника. Не всі будівельні компанії готові зараз ризикувати своїм капіталом», – прокоментували у компанії «Київміськбуд».

Фахівці компанії також додають, що реалізація таких проектів буде вигідна забудовникам, тільки на умовах, за яких держава повністю фінансує будівництво і в повному обсязі викуповує побудовані квартири відразу ж після введення будинку в експлуатацію. Потім держава може продавати, здавати в оренду і робити з цим майном все, що вважатиме за потрібне. Забудовнику ж раціональніше будувати квартири «під продаж». Виділені державою кошти на будівництво «орендного» житла краще спрямувати на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами, щоб у більшої кількості людей з'явилася можливість стати власником житла.

«Ще необхідно не тільки розробити законодавство, а й вимагати його неухильного виконання. Інакше, таке «орендне» житло може стати черговою корупційною схемою. Щоб будувати орендне житло, потрібна сильна економіка, економічна і політична стабільність, щоб у бізнесу і людей була чітка впевненість у завтрашньому дні. Тому на сьогоднішній день, реалізація такої програми дуже сумнівна», – вважають у «Київміськбуді».