Жилье в аренду от государства: есть ли у него будущее?

В Украине активно заговорили о создании рынка арендного жилья, когда снимать квартиру можно будет у государства. О том, какие перспективы у данной инициативы узнавал ИАП «Столичная недвижимость».

Что хотят сделать?

В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства утверждают, что таким жильем могут обеспечивать молодые семьи, работников бюджетной сферы, в том числе, молодых специалистов. Кроме того, это позволит ускорить расселения внутренне перемещенных лиц и граждан в случае чрезвычайных ситуаций.

Минрегион разработал законопроект, который должен создать и регулировать рынок такого жилья.

«Главная цель – создать прозрачные цивилизованные правила на рынке аренды жилья. Это привлечет в отрасль дополнительные инвестиции, создаст новые возможности и, главное, решит жилищную проблему для большинства украинцев», – говорит Лев Парцхаладзе, заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ.

По его словам, создается новый вид жилья, который сложно регулировать и контролировать. «Поэтому соответствующий законопроект и направлен на то, чтобы четко определить понятие «арендное жилье», предусмотреть механизмы его введения и строительства, как целостного имущественного комплекса, а также права регистрации, механизмы управления и так далее. В Европе более половины всего жилья – арендное, в Украине такое понятие сегодня отсутствует. Но нужно меняться и идти в ногу со временем – в существующих реалиях намного больше имеет значение доступность, комфорт и качество, а не владение», – говорит г-н Парцхаладзе.

«Мотивы появления этого законопроекта, на наш взгляд, вполне очевидны. Ситуация с обеспечением жильем граждан, которые согласно законодательству, отнесены к категориям лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, критическая уже не первый год. Кроме этого, ряд трагических событий в нашем государстве не только расширил эти категории, но и привел к значительному росту численности населения, которое не может позволить себе приобрести недвижимость в собственность и вынуждено снимать жилье. При таких условиях Украина просто не может позволить себе сохранение советского подхода к обеспечению жильем. Общемировым опытом подтверждена неэффективность бесперспективного расходования ограниченных бюджетных ресурсов на одноразовое приобретение жилья в собственность для единиц из массы, которые нуждаются в помощи», – считает Виталий Грусевич, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины.

Он также добавляет, что при таком положении вещей проблема не только не решается, но и имеет тенденцию к углублению, ведь процесс распределения жилья во все времена был пронизан коррупцией. Страны с развитой экономикой, наоборот, направляют свои усилия на создание рынка недвижимости, предназначенной для временного проживания по доступным тарифам лицам с низким уровнем дохода. Такой жилой фонд может быть любой формы собственности, но его особенностью является статическое целевое назначение без возможности перепрофилирования.

Перспективы Закона

Сейчас законопроект активно обсуждают в органах власти и вносят корректировки.

«В начале февраля мы проводили общественное обсуждение законопроекта, по результатам встречи учли предложения рынка и внесли ряд изменений. Сейчас законопроект проходит согласовательные процедуры в центральных органах исполнительной власти, после чего будет направлен на правовую экспертизу в Министерство юстиции Украины и на рассмотрение в Кабинет Министров. Перед тем, как попасть в Верховную Раду, проект должен пройти утверждение правительством, так что очень надеемся на позитивное решение», – говорит Лев Парцхаладзе.

По мнению участников строительного рынка, для того, чтобы Закон заработал нужно проделать еще большую работу.

«Ни одна из предложенных в настоящее время концепций законопроектов об арендном жилье, не идеальна. Более удачным, по нашему мнению, является проект Минрегиона, впрочем, к нему также остается ряд вопросов. При этом, идея и мотивы разработки законопроектов – замечательные и своевременные. Надеемся, что в Законе, который будет принят Верховной Радой Украины, будут как льготные условия для создания арендных домов, так и запрет их перепрофилирования и приватизации минимум на 20 лет после ввода в эксплуатацию», – отмечает Виталий Грусевич.

Что думают участники рынка

В перспективности инициативы властей уверены не все.

«Насколько данный сегмент может быть привлекательным для застройщиков – это покажут условия инвестирования. Если идет речь о строительстве жилья, которое государство потом будет выкупать для сдачи в аренду, то здесь исключительно вопрос цены и ее привлекательности для девелопера. Иметь гарантированный объем продаж по фиксированной цене, безусловно, будет интересным для девелоперов. Должна быть привлекательная цена, либо предоставляться участок, на котором, кроме жилья, передаваемого под аренду, застройщик сможет построить обычное жилье и продавать самостоятельно, чтобы получить желаемую доходность от проекта», – говорит Ярослава Чапко, директор компании City Development Solutions.

Сами застройщики не столь оптимистичны и видят другой сценарий внедрения этой инициативы. «Это неоправданно высокий уровень инвестиционных рисков.  Вложив миллионы в строительство, застройщику надо будет лет десять ждать возврата своих денег. В среднем средства с арендных платежей в уже построенной «под ключ» квартире покроют капиталовложения только через восемь лет. Плюс к этому года два уйдет на строительство дома. Получается, на долгие годы деньги уйдут из оборота застройщика. Не все строительные компании готовы сейчас рисковать своим капиталом», – отметили в пресс-службе компании «Киевгорстрой».

Специалисты компании также добавляют, что реализация подобных проектов будет выгодна застройщикам, только на условиях, при которых государство полностью финансирует строительство и в полном объеме выкупает построенные квартиры сразу же после введения дома в эксплуатацию. Далее, государство может продавать, сдавать в аренду и делать с этим имуществом все, что посчитает нужным. Застройщику рациональнее строить квартиры «под продажу». Выделенные государством средства на строительство «арендного» жилья лучше перенаправить на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам, чтобы у большего количества жителей появилась возможность стать собственником жилья.

«Еще необходимо не только разработать законодательство, но и требовать его неуклонного выполнения. Иначе, такое «арендное» жилье может стать очередной коррупционной схемой.  Чтобы строить арендное жилье, нужна сильная экономика, экономическая  и политическая стабильность, чтобы у бизнеса и людей была четкая уверенность в завтрашнем дне. Поэтому на сегодняшний день, реализация такой программы очень сомнительна», – считают в «Киевгорстрое».