Підсумки минулого року і прогнози на поточний.
Хто буде заповнювати площі в нових ТРЦ наразі неясно. Фото: respublika.com.ua
Минулий рік для ринку торгової нерухомості був далеко не найуспішнішим. Особливо, якщо враховувати активний ріст цього сегменту в попередні роки і райдужні плани девелоперів. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, що впливало на ситуацію на ринку, які спостерігалися тенденції і що чекає на торговий сегмент у поточному році.
Інвестиційна привабливість ринку
Ринок торговельної нерухомості одним з перших гостро відреагував на відсутність політичної та соціально-економічної стабільності в країні.
«У 2014 році через зниження споживчої активності і товарооборотів орендарів, відбувався перегляд планів рітейлерів з розвитку та оптимізації витрат, перенесення термінів введення в експлуатацію деяких ТЦ/ТРЦ, а також спостерігалося зниження попиту і значне зростання вакантності в приміщеннях на стрітрітейлі, особливо на головній вулиці Києва – Хрещатику», – говорять аналітики Colliers International.
При цьому, незважаючи на важку макроекономічну і політичну ситуацію, зарубіжні торгові оператори продовжують розглядати український ринок для розвитку.
«У першу чергу це турецькі, а також деякі європейські рітейлери. Вихід нових торгових операторів в основному залежить від політико-економічної ситуації в країні, а також неабиякою мірою від того, які нові об'єкти будуть дійсно відкриті в 2015 році», – коментує Анна Чуботіна, керівник відділу торговельних площ компанії JLL в Україні.
За минулий рік в країні почали роботу лише 16 нових операторів, що на 20% нижче за показник 2013 року. При цьому більше половини вийшли на ринок на самому початку року, ще в 1-му кварталі.
«Активність локальних компаній, навпаки, досить висока, особливо в сегменті громадського харчування. У 2014 році в Києві відкрилося близько 70 нових ресторанів і барів, і менше 3% з них – це представники міжнародних мереж », – говорить Чуботіна.
Вакантність торговельних центрів
Показник вакантності в торгових і торгово-розважальних центрах Києва вперше за 12 років перевищив п'ятивідсотковий рівень. За даними Colliers International вакантність київських ТЦ і ТРЦ зросла з 3,9% станом на кінець 2013 до 7,4% на кінець першого півріччя і до 7,8% на кінець 2014 року. І це при тому, що багато проектів, заявлених на 2014-й рік, наразі не вийшли на ринок (більш детально про це нижче).
Аналітики компанії UTG повідомили, що вакантність деяких нових торгових центрів досягла 50%. Вільні площі з'явилися навіть в найуспішніших торгових об'єктах, де заповнюваність практично завжди була стовідсотковою – ТРЦ Dream Town, SkyMall, Ocean Plaza.
Орендні ставки
За даними компанії UTG, в доларовому еквіваленті орендні ставки на торговельні приміщення знизилися на 10-50%.
Таким чином, ставки для магазинів площею 100-200 кв. м склали 25-80 дол./кв. м/міс. в залежності від розташування ТЦ, його відвідуваності, популярності і т.д. Середньоринковий показник склав 49,7 дол./кв. м/міс.
У зв'язку з валютними коливаннями сформувалася практика індивідуальних домовленостей між орендарями та орендодавцями при перегляді комерційних умов діючих договорів оренди.
«Серед найбільш поширених форм індивідуальних домовленостей можна виділити фіксацію орендної ставки в гривні за курсом нижчим ніж ринковий, надання знижки для ставки у доларах, а також перехід на мінімальну фіксовану орендну ставку з доплатою відсотків від товарообігу», – говорять експерти JLL.
Щодо схеми виплати відсотків від товарообігу, за даними UTG, якірні орендарі платили і платять 2-5% від нього, а оператори торгової галереї -7-15%.
Відвідуваність була різною
Відвідуваність різних форматів столичних торгових центрів була різною.
«У регіональних торгових центрах відвідуваність склала 654 особи на 1 тис. кв. м і виросла на 19% порівняно з минулим роком. В окружних – 937 осіб на 1 тис. кв. м, що на 16,8% менше за торішні показники», – говорять в компанії UTG.
Найбільшою відвідуваністю – на рівні 30-40 тис. осіб в будні дні і до 60 тис. у вихідні можуть похвалитися ТРЦ Dream Town, SkyMall, Ocean Plaza, «Караван».
Що побудували
У 2014 році були введені в експлуатацію ТРЦ «Атмосфера» (орендована площа 30 тис. кв. м), ТРЦ «Проспект» (41 тис. 400 кв. м), А також три невеликих ТЦ: Doma Center (8 тис. кв. м.), «Апрель» (5 тис. 800 кв. м.), Appetite (3 тис. 400 кв. м).
Таким чином, обсяг нової пропозиції за рік склав 88 тис. 600 кв. м, у той час, як в кінці 2013 року плани на наступний рік заявлялися на рівні 205 тис. 500 кв. м. Але заявлені на 2014 рік такі суперрегіональні ТРЦ, як «Республіка», «Лавина Молл», BlockBuster Mall, були перенесені на 2015 рік.
На сьогоднішній день, за даними компанії UTG, на ринку столиці насиченість торговими площами складає 385 тис. 500 кв. м на 1 тис. осіб.
Прогнози на поточний рік
За прогнозами експертів, об'єкти, які зараз перебувають на стадії будівництва і планують відкриватися в 2015-2016 роках, зіткнуться з труднощами у заповненні орендарями.
«В актуальній політико-економічної ситуації значна частина торгових операторів, які формують ядро ТЦ, не готові інвестувати у відкриття нових магазинів. Деякі потенційні орендарі вже повідомили девелоперів про призупинення розвитку на найближчий час. Як наслідок, навіть знакові об'єкти, заплановані до відкриття у 2015 році, будуть змушені почергово вводити торгові площі навіть там, де це раніше не було передбачено первинною концепцією, а також надавати пільгові умови якірним і ключовим мережевим операторам», – говорить Анна Чуботіна.
За даними компанії DTZ, у 2015 році нова пропозиція торгової нерухомості в Києві потенційно складе 505 тис. 400 кв. м і збільшить поточний обсяг ринку на 33%. Серед основних об'єктів, заявлених до відкриття в місті протягом року: ТРЦ «Республіка», ТРЦ «Блокбастер Молл», ТРЦ Lavina Mall і ТРЦ Retroville.
При цьому існує висока ймовірність, що дата введення в експлуатацію деяких ТРЦ буде перенесена.
За прогнозами фахівців JLL, майже половина проектів буде перенесена на 2016 рік, а реальний показник цього року виявиться приблизно вдвічі нижчим і не перевищить 250 тис. кв. м. Але навіть у цьому випадку обсяг введення торгових центрів стане рекордним для ринку Києва і, на думку експертів, суттєво збільшить вакантність та дасть можливість орендарям ще активніше диктувати свої умови операторам.
- 3980 переглядів
