Перепланировка квартиры шаг за шагом: законно и не очень

Если у вас появилось желание изменить внутренней пространство своей квартиры, стоит помнить о некоторых нюансах, которые помогут избежать проблем в будущем. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, как изменить планировку жилья без последствий.

«По-хорошему», на перепланировку нужно разрешение

По словам специалистов, для того, чтобы разобраться, какие работы необходимо будет согласовывать в контролирующих органах, нужно понимать, что конкретно для изменения пространства в квартире планируется сделать.

По словам Александра Бородкина, адвоката юридической компании «Василь Кисиль и партнеры», согласно законодательству, существует такой вид работ, как переоборудование – устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и другое. Это работы, связанные с внутренним отопительным, сантехническим и другим оборудованием помещений. Перепланировка – это уже перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных прорезов, устройство и переоборудование тамбуров.

«Собственно определение перепланировки охватывает, в основном, внутренние работы без изменения внешних характеристик помещения и несущих стен и конструкций», – говорит Бородкин.

Для переоборудования и перепланировки необходимо разрешение исполнительного комитета местного совета. Для его получения нужно предоставить копии правоустанавливающего документа на помещение, поэтажных планов, проект переоборудования или перепланировки и согласия собственника, сособственников или уполномоченных ими лиц.

Оформлять или нет новое свидетельство о праве собственности, в котором были бы зафиксированы результаты перепланировки – личное дело собственника, закон к этому не обязывает. Но эксперты советуют это делать в случаи существенных изменений соотношения жилых и нежилых площадей.

Что нужно «узаконивать», а что – необязательно

К наиболее распространенным перепланировкам, которые нужно «узаконивать» относятся объединения квартир на одном этаже, или на разных этажах, присоединение мансарды, устройство дверных проемов в несущих стенах, объединение комнаты и лоджии, устройство кухни-ниши, и другие перепланировки, которые связанные с нарушением капитальных конструкций. Такие перепланировки возможно «узаконить» только путем получения разрешительных документов на выполнение строительных работ и  введением в эксплуатацию.

Менее существенные изменения в квартире не нуждаются в разрешениях.

«Перепланировки связанные с остеклением балконов и лоджий, объединение ванной комнаты с туалетом, демонтаж встроенных шкафов, антресолей и кладовых, увеличение жилой площади за счет демонтажа некапитальных стен и использования площадей коридоров и вспомогательных помещений не требуется «узаконивать», достаточно заказать новый технический паспорт, в котором будет отражена квартира с существующей перепланировкой», – говорит юрист компании «БТИ Консалтинг» Василий Семкив.

Также по его словам, существуют перепланировки, которые невозможно «узаконить» в принципе, при всем желании из-за своеобразного законодательства. К таким относятся: вынесение батарей на лоджию или балкон, объединенный с комнатой, устройство ванной комнаты, кухни, туалета над или под жилыми комнатами.

Декларируем намерения

«Для получения разрешения на перепланировку нужно подать заявление, а именно, декларацию. Это документ установленного образца. В нем лицо, которое намеревается осуществить перепланировку, определяет сведения, на основании которых разрешительный орган выдает разрешение на перепланировку, тем самым гарантируя соблюдение установленных законодательством Украины требований для перепланировки и возмещения другим лицам вреда, причиненного выполнением таких работ», – рассказывает Евгений Макиенко, юрист компании «Леопартнерс».

Декларация подается в двух экземплярах в Разрешительный центр по месту нахождения объекта перепланировки (районный центр). Киевляне это делают через Киевский городской разрешительный центр (Киев, Днепровская набережная, 19-Б).

Что касается необходимого пакета документов, обязательно прилагающихся к декларации, то он будет состоять только из правоустанавливающих документов на объект перепланировки и проекта перепланировки.

Позитивом для желающих упорядочить свое жилье стало то, что депутаты определили срок рассмотрения поданного заявления – 10 рабочих дней. В этот период принимается решение: выдача разрешения на перепланировку или письменное уведомление об отклонении декларации. О положительном решении вопроса Разрешительный центр должен сообщить заявителю по телефону или письмом, указав при этом про необходимость явки в Киевский городской разрешительный центр для получения документа.

«В случае, если чиновники пропустят 10-дневный срок, разрешительный орган не рассмотрит Декларацию и не примет решение, лицо, которое намеревается осуществить перепланировку, автоматически получает право на выполнение таких работ. Правда, в этом случае следует обратиться к представителю разрешительного центра своего района в Киевском городском разрешительном центре с сообщением (по утвержденной форме) в двух экземплярах о нарушении сроков рассмотрения декларации (один из зарегистрированных экземпляров остается в Центре, второй – у заявителя). Зарегистрированное должным образом сообщение является основанием для принятия объекта перепланировки в эксплуатацию», – говорит Евгений Макиенко.

Документы для перепланировки

Исключительный перечень документов, прилагаемых к декларации для получения разрешения на перепланировку жилья:

• копия паспорта физического лица (для граждан Украины – копии 2, 3, 4, 5 стр. и страницы с отметкой о регистрации);

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости, перепланировка которого предусматривается: нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество; при наличии права общей собственности на объект перепланировки декларации прилагаются правоустанавливающие документы всех совладельцев;

• проект перепланировки (в двух экземплярах);

• оригинал техпаспорта объекта перепланировки (причем техпаспорт должен быть изготовлен не ранее одного года до момента подачи декларации);

• в случае, если объект перепланировки находится в доме, который является объектом культурного наследия, – разрешение центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия исполнительного органа Киевского горсовета.

После проведения работ

Для узаконивания перепланировки по факту ее окончания, нужно еще и заручиться документом, подтверждающим соответствие выполненных работ проекту. Для получения такого документа необходимо обратиться в Разрешительный орган с заявлением в произвольной форме: об окончании ремонтных работ и ожидании комиссии. Разумеется, заявление нужно подкрепить копией зарегистрированной декларации или сообщением о пропуске сроков ее рассмотрения. И в 7-дневный срок с момента обращения Разрешительный орган обязан обеспечить прием объекта в эксплуатацию, осуществив проверку соответствия выполненных работ проекту перепланировки с выдачей заключения о соответствии проекта.

Завершающим этапом перепланировки станет то, что уполномоченное должностное лицо разрешительного центра в заключении о соответствии выполненных работ сделает отметку о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию и поставит запись в журнале приема объектов перепланировки в эксплуатацию.

«Самоволку» никто не отменял

Самовольную перепланировку не только не запретили, но и позволили «самовольщикам» в упрощенной форме ее узаконить. По сути, это вынужденная мера, поскольку в Киеве сложилась ситуация, когда чуть ли не каждая третья квартира уже самовольно перепланирована, поэтому возникла необходимость предусмотреть процедуру принятия в эксплуатацию таких объектов. «В результате, согласно разработанному Порядку предусматривается простая процедура принятия в эксплуатацию самовольно перепланированных квартир в течение двух-трех недель. Главное требование – соответствие выполненных работ требованиям законодательства. Правда, административную ответственность за самовольную перепланировку никто не отменил», – утверждает юрист «Леопартнерс». Но о том, какая «страшная» это ответственность – смотрите ниже.

Итак, прием в эксплуатацию объекта самовольной перепланировки возможен при наличии следующих условий:

• в установленном порядке административной комиссией исполкома рассмотрено дело о самовольной перепланировке жилого помещения;

• работы по самовольной перепланировке выполнены согласно проекту перепланировки, в соответствии с требованиями законодательства, строительными нормами и правилами и другим нормативными документами;

• отсутствуют какие-либо претензии третьих лиц, связанные с выполнением самовольной перепланировки, что письменно подтверждено балансодержателем дома.

Кроме того, для узаконивания перепланировки нарушителю нужно будет приложить копию протокола об административной ответственности и документы, подтверждающие уплату штрафа, оригинал письма балансодержателя дома об отсутствии претензий третьих лиц, составленного в свободной форме.

Штрафы за «самодеятельность» – смешные

За несогласованную планировку могут привлечь к административной ответственности согласно Кодексу Украины об административных правонарушениях. Но вряд ли «санкции» испугают людей, которые желают провести перепланировку, но не хотят дополнительной бумажной волокиты для ее «легализации» еще до начала работ. Ведь за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению предусмотрен «смешной» штраф – в размере от 1-го до 3-х необлагаемых минимумов доходов граждан, что на сегодняшний день составляет от 17 до 51 грн. Другое дело, если следствием такой перепланировки стали какие-то тяжелые последствия (например, частично обвалился дом). Тогда это уже уголовная ответственность, со всеми возможными истекающими последствиями для владельца проблемного помещения.