Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Крупнейшие игроки рынка недвижимости ожидают в 2020 году изменений правил игры. Также на ситуацию будут влиять и другие факторы. Портал столичной недвижимости 100realty.ua узнал у экспертов, что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году.

Главный фактор влияния на цены квартир и новостроек в Киеве – курс валют

Влияние курса валют на ситуацию на рынке недвижимости в 2020 году продолжится. Пока эксперты не могут спрогнозировать реальный курс доллара, его изменения зависят много факторов – результат переговоров с МВФ, инфляция, политическая ситуация и другие.

Компания UTG считает, что вместе со стабилизацией национальной валюты и ее дальнейшим укреплением цена недвижимости в 2020 году, номинированная в долларах США будет постепенно увеличиваться по всем классам.

«Если говорить о прогнозах на 2020 год, то вновь стоит отталкиваться как от экономических факторов, так и политических. Очевидно, что курс гривны будет меняться, ведь уже сейчас в бюджете на будущий год заложен скорректированный курс, превышающий отметку в 27 грн. за доллар. Что касается политических аспектов, то рынок в ожидании принятия важного закона, направленного на защиту прав инвесторов, а также регулирующего механизмы достройки долгостроев. Кроме того, все в ожидании запуска электронной системы, регулирующей строительную отрасль, что может существенно повлиять на создание по-настоящему прозрачного рынка строительства жилья», – говорит Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park.

Статья по теме: Кредит на покупку квартиры в Украине: во сколько обойдется ипотека в 2019 году

Кроме того, цены на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году будут зависеть от наличия или отсутствия доступных ипотечных программ. 

«Без развития ипотечного кредитования спрос на новое жилье в 2020 году вряд ли будет расти. Снижение ставок по кредитам на 2-3% способно увеличить существующий спрос на 8-10%. Все эти факторы скажутся на итоговых ценах для покупателя. При сохранении теперешней ситуации, цены будут оставаться достаточно стабильными, и их пересмотр возможен только в случае резкого удорожания самого процесса строительства. Также не стоит забывать о качественных характеристиках самого объекта строительства», – говорит Владислав Кононов, управляющий партнер компании AVM Development Group.

Эксперты сходятся во мнении, что резкого подорожания или удешевления цен на квартиры в 2020 году не будет. 

На какие новостройки будет спрос в 2020 году

Жилые комплексы в Киеве, которые «вышли» на рынок в 2019 году, будут сдаваться 2022−2023 годах, если они масштабные – еще позже. Застройщики сбавили темпы строительства в конце 2019 года по причине того, что многие покупатели жилья выбирают вариант инвестирования в новостройки на начальной стадии строительства и после того, как дом сдается в эксплуатацию, перепродают квартиры. Таким образом, создается конкуренция для застройщиков. Чтобы частично устранить спекулянтов некоторые застройщики взимают 6-8% от суммы инвестиции при заключении договора переуступки, или же устанавливают фиксированную сумму для оплаты (10-12 тыс грн.).

 

«Поэтому девелоперы немного сбавили свой вход в новые проекты и выводят их с большой оглядкой на рынок. Многие будут откладывать выход новых проектов на конец 2019 – начало 2020 года», – говорит Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence.

Статья по теме: Квартира в новостройке: как оценить качество строительства, рентабельность и риски

На рынке заявлены несколько очередей крупных жилых комплексов, которые застройщики активно начали сдавать в эксплуатацию в 2019 году. Богдан Серотюк, совладелец и партнер InCo home, компании по инвестициям в недвижимость, уверен, что покупатель жилья в новостройках будет отдавать предпочтение крупным ЖК, занимающим целые кварталы.

«Спрос, в лучшем случае, не изменится. В отношении объектов одиночной застройки он точно будет падать, исключение может быть только в отношении домов, расположенных в центре. Как следствие – застройщики будут больше ориентироваться на строительство крупных, закрытых жилых комплексов, сравнимых по размеру с микрорайонами. Например, таких ЖК как «Варшавский», «Файна Таун». Потребитель все больше смещает выбор в пользу закрытых жилых комплексов с расширенными инфраструктурными решениями, когда есть детский сад, школа, объекты социального, бытового, медицинского обслуживания, сквер и зоны отдыха. Наличием магазина, кафе, салона красоты в доме уже никого не удивишь и люди поняли, что этого совсем недостаточно для комфортной жизни.

Продолжится и даже усилится тенденция падения цен на старый жилой фонд до 2000 года постройки. Точно ужесточится конкуренция, так как покупательская платежеспособность снижается, а состояние экономики не дает поводов надеяться на изменение ситуации. Предпосылок изменения цен не видно, мы находимся на этапе перенасыщенного рынка, поэтому у него есть только один путь – вниз. Точно дисбаланс  между предложением и фактическим спросом сохранится», – уверен Серотюк.

Законодательные изменения на рынке недвижимости в 2020 году

Многие инициативы властей, начатые в 2019 году, окажут влияние на рынок в 2020 году.

По словам Яны Литвинчук, MRICS, заместителя управляющего директора международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине на рынок повлияет отмена паевого взноса для застройщиков.

«Отмена паевого взноса, как и другие позитивные изменения в законодательстве, не окажут существенного влияния на рынок жилой недвижимости в ближайшем будущем. Несмотря на то, что в целом данную инициативу нельзя не оценить как позитивную, остается непонятным механизм урегулирования строительства и развития инфраструктуры города, в частности, дорог в районе расположения объекта строительства.  Так, с одной стороны, отмена паевого взноса уменьшает себестоимость строительства (до 10%, учитывая тот факт, что за базу для начисления взноса брали нормативную стоимость строительства, которая по факту значительно отличается от рыночной), а с другой – ставит под вопрос качество инфраструктуры районов развития объектов, к примеру, жилого строительства, которая является критичной для конечных покупателей жилья.  Говорить о влиянии данного фактора можно будет в среднесрочной перспективе, с внедрением четкого механизма регулирования зоны ответственности по развитию инфраструктурной составляющей проектов, проблему которой и должен был по определению решать паевой взнос. По факту сложно было и ранее отследить целевое использование внесенных девелоперами паевых взносов, поэтому их отмена, скорее всего, не повлечет за собой качественных изменений процессов», – говорит она. 

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – что меняет новый закон Рады

Что отразится на ценах квартир и новостроек в Киеве в 2020 году

• Повышение цен на новое жилье стоит ожидать на уровне выше инфляции гривны, при прогнозировании стоит принять во внимание динамику заработных плат строителей и рост цен на строительные материалы, особенно импортные, а также их долю в общестроительных затратах. Стоит ожидать небольшого роста стоимости нового жилья по причине повышения цен на стройматериалы и анонсированного нового повышения минимальной заработной платы.
• На 2020 год, при условии относительной общеполитический и экономической определенности, можно прогнозировать незначительное повышение числа сделок, при этом, превалировать будет покупка новостроек бизнес- и комфорт-класса. При этом нужно понимать, что Минюст регистрирует сделки с готовым жильем, в контексте первичной недвижимости. Существует определенный временной лаг до регистрации сделок, поскольку сначала осуществляется покупка инвестиционных прав, а только при введении объекта в эксплуатацию оформляется договор купли-продажи недвижимости, который и регистрируется в Минюсте. 
• Оживление на рынке жилой недвижимости напрямую связано с наличием ипотеки. Заявления национального банка о снижении учетной ставки до 8% к концу 2020 года являются позитивным сигналом для банков и возможности развития ипотечного кредитования с процентной ставкой, которая может быть приемлема для покупателей квартир. 

Статья по теме: Какие налоги и затраты при покупке квартиры в новостройке в Украине

Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution добавляет, что сейчас идет активная работа над реестром имущественных прав на недвижимость. Такой реестр искоренит явление – двойная продажа квартир. Такой метод обмана инвесторов использовали нерадивые застройщики, которые продавали одну и ту же квартиру в недостроенном доме нескольким людям. Яркий пример – афера «Элита-Центр».

По словам г-на Рыжкова, результативность введения реестра будет зависеть законодательного регулирования администрирования этого реестра.