В черном списке. Что делать, когда дом подлежит реконструкции

«НИИпроектреконструкция» — основной проектный институт, который выдает техническое заключение на предмет целесообразности проведения реконструкции строения. И далеко не всегда его вердикт означает, что дом находится в аварийном состоянии, угрожающем жизни его обитателей. В большинстве случаев эксперты не оценивают общую степень износа и ветхости строения, а руководствуются соответствующими нормами, которые определяют сроки эксплуатации главных элементов дома — фундамента, стен, межэтажных перекрытий и т. д. Так что, если ваш дом, как говорится, держится «молодцом» — без видимых признаков критического технического состояния, — можно не волноваться по поводу потенциальных катаклизмов и спокойно ждать своего отселения...

К сожалению, отселение — обязательное требование для проведения реконструкции жилых зданий. Правда, его можно так и не дождаться, поскольку в Киеве реконструкция жилья идет довольно вяло. Причина тривиальна — недостаточное финансирование. Государство практически не выделяет средств, поэтому городские власти все надежды возлагают на частных инвесторов, которые, в свою очередь, не очень спешат делать бизнес в этой области.

Реконструкция — занятие маловыгодное и достаточно дорогое. И часто обходится дороже, чем новое строительство, потому что производить восстановительные работы приходится, как правило, в стесненных условиях центральной части города. Иногда дома приходится собирать буквально по кирпичику.

Самая затратная часть реконструкции — отселение жильцов. Каждому из них нужно предоставить жилплощадь согласно действующим нормам — от 9 кв. м. до 13,65 кв. м. На человека. А тем из них, кто занимал в доме «коммуналку», нужно улучшить жилищные условия — предоставить индивидуальную квартиру. Понятно, что в таком объеме выполнить финансовую часть договора инвесторам не всегда под силу. Поэтому городские власти нашли компромисс: распоряжением столичной госадминистрации №81 от 27 января 1997 г. инвесторов обязали компенсировать городу затраты только за те квадратные метры, которые отойдут им в собственность после реконструкции объекта. Недостающую для отселения часть денег город доплачивает со своего бюджета. Правда, у дверей городской конкурсной комиссии очереди из желающих инвестировать в реконструкцию жилья пока не наблюдается…

Вообще-то, точный срок службы дома, после которого необходимо проводить реконструкцию или капремонт, назвать нельзя — все зависит от его технического состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся своего рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (если — чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции. Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов надлежит проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15-20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять каждые 50 лет.

Главное, что определяет срок жизни любого дома — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Кстати, такие стены имеют и дома, построенные более двухсот лет назад…

К группе «особо долговечных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из отдельных блоков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит, могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40-50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще лет 15-20. Потому что, как показывают исследования, панели «хрущевок» имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, у которых нет фундамента, и они возведены на песке в прямом смысле этого слова. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий. Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта будут служить, по крайней мере, еще сто лет.

Если решение о реконструкции конкретного дома уже принято, то его жильцам трудно избежать процедуры отселения. Однако, владельцы приватизированных квартир находятся при этом в более выигрышном положении. К их персонам со стороны властей и инвесторов отношение особое, поскольку действующим законодательством механизм отселения жильцов, проживающих в приватизированных квартирах, не предусмотрен. Только собственник жилья вправе принимать соответствующее решение. Иногда случается, что владельцы приватизированных квартир злоупотребляют этим правом — ни на каких условиях не соглашаются покидать родные пенаты и таким образом задерживают реконструкцию всего дома, несмотря на то, что они имеют законное право после завершения реконструкции возвратиться обратно в свою отремонтированную квартиру.

Для временного проживания «отселенцам» предлагается жилье из маневренного городского фонда. Правда, оно часто имеет много недостатков. Ввиду того, что «маневренные» квартиры предоставляются не для постоянного проживания, их параметры часто не соответствуют жилищным нормам. Например, вместо положенных 9 кв. м жилой площади на человека могут предоставить только 6... А если учесть, что реконструкция «постоянного места жительства» не так уж редко затягивается на неопределенный период, то условия проживания «временщиков» могут оставаться весьма неприглядными долгие годы (известны случаи, когда жильцам приходилось ждать возвращения в собственную квартиру по 10-15 лет). В случае, если временное жилье подходит «переселенцу», он может получить там постоянную прописку. Для этого запускается в действие механизм реприватизации старого жилья с последующей приватизацией нового.

Когда жилец возвращается из временного «изгнания» назад в родную квартиру, то вполне возможно, что он ее не узнает. Как правило, инвестор заказывает проект реконструкции, который изменяет планировку всего дома. Договор, предусматривающий возвращение прежних жильцов, гарантирует только наличие оговоренной жилой площади. Но при этом общая площадь квартиры может значительно уменьшиться. Во избежание подобных казусов владельцу приватизированной квартиры следует заранее оговаривать в договоре с инвестором размеры общей площади и параметры перепланировки отдельными пунктами.

Довольно привлекательный вариант для владельца приватизированной квартиры может возникнуть, когда инвестор берется за реконструкцию дома с целью получения его в собственность. Как правило, тогда он соглашается на любые условия нежелательного для него совладельца жилплощади.

Интересная ситуация складывается с жильцами приватизированных комнат в «коммуналках». Они обладают всеми правами «неприкасаемости» и могут рассчитывать на приличную жилплощадь или денежную компенсацию, если умело проведут переговоры с инвесторами. Кстати, иногда потенциальные инвесторы отказываются от реконструкции из-за чрезмерных притязаний жильцов дома. Благо, домов, подлежащих реконструкции, в престижных районах города еще хватает. Сейчас на столичном рынке реконструкции жилья предложение заметно преобладает над спросом.

Очень маловероятно, чтобы инвестор «положил глаз» на дом, где более 40% жилья приватизировано — в этом случае уровень рентабельности проекта реконструкции будет очень низким. Другими словами, это означает, что жильцам таких домов бояться нечего (или, напротив, рассчитывать не на что).

Для жителей неприватизированных квартир отселение — это железный закон. Им сразу после получения информации о реконструкции своего дома можно начинать паковать вещи и присматриваться к «спальным» районам — новому месту своего жительства. «Задним числом» жилье не приватизируешь. А Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» запрещается приватизация квартир в домах, которые включены в план реконструкции на текущий год. Кстати, когда после появления этого закона участились случаи необоснованных отказов в приватизации квартир в домах старой постройки, Государственный комитет Украины по жилищно-коммунальному хозяйству был вынужден своим письмом №45-9-743 от 17 мая 1994 года разъяснить, какие жилые строения относятся к этой категории. Запрещена приватизация только при выполнении следующих условий: когда имеется утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация; решены все вопросы по отселению всех жильцов дома; имеется финансирование; заключен договор с предприятием-подрядчиком, которое будет осуществлять реконструкцию здания. При невыполнении любого из этих условий отказ жильцам такого дома в приватизации является необоснованным, и споры можно решить в судебном порядке. Если же наниматель жилья решил «стоять до конца» и не отселяться из родной обители, его могут заставить сделать это в судебном порядке.

Как известно, не подлежат приватизации также квартиры в домах, которые являются памятниками истории и архитектуры. Жители этих домов могут особенно не беспокоиться насчет вероятного отселения. Сейчас практически невозможно найти инвестора для дома, в котором он не получит жилье в собственность.

Если вы обнаружили свой дом в списке жилых строений, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, то это еще не повод для сильного расстройства. Первым делом нужно приватизировать свою квартиру — так спокойней и, в конечном итоге, у вас будут законные права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Правда, вполне вероятно, что в ближайшем будущем может быть законодательно урегулирован вопрос отселения жильцов из приватизированного жилья, подлежащего реконструкции, и неизвестно, у кого в результате окажется больше прав...

По единодушному мнению столичных риэлтеров, продать квартиру в доме, подлежащему реконструкции или капитальному ремонту, по «нормальной» цене очень трудно. Первый во-прос, который, как правило, задают покупатели при осмотре апартаментов в здании старой постройки — «из какого материала сделаны
межэтажные перекрытия в доме?» Если ответ — «деревянные», интерес покупателей к объекту заметно снижается. Это обусловлено тем, что практичные люди ценят только железобетонные перекрытия. Еще лучше, чтобы дом был после капремонта или реконструкции. Тогда стоимость квадратного метра общей площади значительно возрастает. Хотя, в принципе, квартиру в доме, который подлежит реконструкции, купить все же могут, но по очень заниженной цене.

Теоретически всю необходимую информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Однако информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику дома в ЖЭКе по месту его нахождения. Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, которые имеют солидный возраст, специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу его технического состояния. Самостоятельно оценить степень физического износа недвижимости достаточно непросто.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы получить независимое (главный инженер ЖЭКа, обслуживающего дом, в качестве независимого эксперта не подойдет) экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.