Денежный интерес

Налоговики внимательно присматриваются к рынку аренды жилья

Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, исправно платить налоги. Ведь только в масштабах столицы цена вопроса составляет $50-55 млн. в год.

Одни расходы

Среди киевских арендодателей желающих легально сдавать свободную жилплощадь ничтожно мало. И дело не только в том, что многим людям (особенно пожилым) сложно разобраться в мудреной законодательной «абракадабре». Ни для кого не секрет, что главной причиной, по которой граждане не желают этого делать, является нежелание «светить» свою прибыль и, соответственно, платить налоги.

Впрочем, одними налогами расходы честных арендодателей не ограничиваются. Ведь для того, чтоб официально сдать в наем жилье, надо сперва заключить с квартирантами соответствующий договор, причем желательно удостоверить этот договор у нотариуса.

К какому нотариусу обратиться — государственному или частному — особого значения не имеет. Стоимость их услуг тоже практически одинакова. Разница лишь в том, что в государственной нотконторе с арендодателя возьмут госпошлину в размере 1% от суммы сделки, а частному нотариусу придется просто заплатить за труды, причем эта плата обычно составляет тот же один процент от суммы договора. Таким образом, если, к примеру, квартира сдается на год и за $700 в месяц, то сумма сделки — $8400. Следовательно, при официальном оформлении договора аренды хозяин недвижимости будет обязан уплатить $84. Кроме того, понадобится также справка из бюро технической инвентаризации, которая тоже стоит денег.

Разумеется, если договор аренды заверить у нотариуса, потом придется делиться прибылью от сдачи квартиры с государством. Ставка налога на доходы физлиц в настоящее время составляет 15%. Причем у владельца недвижимости появится новая головная боль — заполнение деклараций о доходах и регулярное хождение в налоговую инспекцию по месту жительства. Дабы не иметь проблем с этим почтенным учреждением, платить подоходный налог за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года. И все, можно спать спокойно. Тут главное — не откладывать поход к налоговикам на последние дни, когда, как правило, собираются огромные очереди…

Следует отметить, что есть еще один способ законной сдачи квартиры в наем. Его суть в том, чтобы стать субъектом предпринимательской деятельности-плательщиком единого налога. Правда, это не такое уж дешевое удовольствие, особенно если воспользоваться услугами юристов-консультантов. Зато потом надо будет платить всего по 200 грн. ежемесячно.

Ждите инспектора!..

По оценкам экспертов, сегодня только в Киеве и области около 400 тысяч владельцев жилья систематически сдают его в аренду. При этом, утверждают риэлторы, сегодня минимальная стоимость съемной квартиры — $450-500 в месяц. А средняя цена аренды квартир по Киеву составляет почти $1 тыс. Как говорят аналитики, столь высокий показатель свидетельствует о том, что, во-первых, львиная доля предложения приходится на центральные районы столицы (прежде всего Шевченковский и Печерский), и во-вторых, на рынке велика доля квартир, которые сдаются не в долгосрочную аренду, а посуточно, что экономически более выгодно. Таким образом, объем рынка аренды жилья только в Киеве достигает $400 млн. Нетрудно прикинуть, на сколько можно пополнить казну за счет дополнительных поступлений по налогу на доходы физических лиц. За такую сумму стоит побороться. И столичные налоговики постепенно ужесточают борьбу с «отказниками», нелегально сдающими в наем квартиры и углы.

В первую очередь сотрудники налоговых органов интересуются несознательными гражданами, сдающими в аренду дорогостоящие апартаменты и загородные дома. Оно и понятно: стоимость аренды такой недвижимости нынче поистине заоблачная. К примеру, на Оболони полностью обустроенные для проживания просторные квартиры в престижных «высотках» предлагаются по $1 тыс. в сутки. Аналогичные цены и на аренду коттеджей в городской черте и на ближних подступах к столице.

Судя по красочному описанию всех прелестей жизни в таких «гнездышках» (ремонты высокого уровня, встроенная дорогая мебель, джакузи, спутниковое ТВ и т. д.), хозяева такой недвижимости — профессиональные рантье, купившие квадратные метры для получения стабильного дохода. Потому именно эти люди привлекают внимание налоговиков.

Правда, пока о масштабном наступлении на «теневиков» речь не идет. По данным столичной налоговой службы, в прошлом году было проведено почти 900 проверок фактов сдачи в аренду недвижимости без оформления соответствующих документов. В результате в бюджет дополнительно поступило 253,4 тыс. грн. А в январе нынешнего года выявили 67 арендодателей-уклонистов, которые вынуждены были уплатить государству 33,6 тыс. грн. налога.

Впрочем, утверждают юристы, бороться с нелегальными арендодателями непросто. Так, если человек сдает квартиру без оформленного надлежащим образом договора, доказать, что он берет с квартирантов деньги, чрезвычайно сложно, а во многих случаях практически невозможно. Налоговым инспекторам такие арендодатели говорят, дескать, коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственникам. Не буду ж я с них за проживание деньги брать? Они мне цветы поливают и рыбок кормят, а платят только свою долю за коммунальные услуги…

Но в налоговой тоже не дураки сидят, поэтому в красивые легенды верят не всегда. Особенно если квартира уже не первый год сдается одним и тем же людям, да к тому же иностранцам, о чем готовы рассказать инспектору «доброжелательные» соседи. Кроме того, столичная налоговая служба постоянно проводит мониторинг специализированной прессы и внимательно анализирует размещенные там рекламные объявления о сдаче в аренду жилья, привлекает для сбора информации участковых инспекторов милиции, работников жилищно-эксплуатационных предприятий, органов местного самоуправления... В общем, стараются ребята действовать широким фронтом. Так что тем, кто втихаря сдает квартиру много лет, есть смысл задуматься о легализации своего бизнеса. Тем более, что, по мнению экспертов, законная аренда имеет ряд преимуществ.

Наличие у владельца недвижимости договора аренды позволяет ему прежде всего минимизировать свои риски. Ведь не исключено, что квартирант окажется недобросовестным. Тогда в случае чего на него всегда можно подать иск в суд, что без договора сделать достаточно сложно. Кроме того, после оформления договора у нотариуса хозяин квартиры регистрирует данный документ в ЖЭКе, и с этого момента все свои претензии коммунальщики будут предъявлять новым жильцам-арендаторам. При нанесении вреда самой квартире, с арендаторов тоже можно спросить, причем, что называется, по полной программе. Наконец, порой случается и такое, что ловкие жулики, притворившись солидными квартирантами, уносят с собой хозяйскую мебель, технику и даже посуду, а кто, скажите на милость, будет разыскивать беглых арендаторов-«призраков»?

Излишне говорить, что легализация рынка аренды жилья выгодна и арендаторам, многие из которых успели почувствовать на собственной шкуре «прелести» съема недвижимости по устной договоренности сторон. И даже некоторое повышение стоимости аренды из-за того, что свои налоговые обязательства арендодатели захотят переложить на квартирантов, ничего, по сути, не меняет. Ведь всячески притесняемые нынче арендаторы могут стать полноправными партнерами собственников жилья: грамотно составленный договор аренды защитит их интересы лучше любых слов.

При наличии такого договора владелец квартиры ограничен в своих желаниях. К примеру, он не может заставить арендаторов платить больше, если в договоре указана конкретная сумма. Это особенно важно в том случае, когда договор аренды заключен на несколько лет. Более того, по действующему законодательству арендатор может обратиться в суд с иском, если владелец жилья будет безосновательно требовать повышения платы или выселения.

Наталья СЕРЕГИНА, риэлтор:

— Безусловно, у налоговых органов есть основания для беспокойства, поскольку подавляющее большинство наших сограждан, сдающих в наем жилье, скрывают от государства полученные таким образом доходы.

Конечно, это противозаконно. Но ведь государство в лице ЖЭКов, по сути, ничего не делает для поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, и все тяготы по ремонту и содержанию жилья фактически ложатся на плечи владельцев квартир. Естественно, у арендодателей возникает справедливый вопрос: коль я плачу квартплату, то куда деваются эти деньги, и почему я не вижу результатов работы коммунальных служб? И арендодатель приходит к тому, что, пожалуй, не стоит делиться с государством доходами от квартиры, которую приходится содержать на свои деньги. Тем более, что ставка налога с доходов граждан немаленькая…

Константин ВАСЯНИН, замдиректора агентства недвижимости:

— Мне приходилось слышать, что налоговые органы обращались с просьбой предоставить интересующие их сведения относительно арендодателей не только к милиции, в ЖЭКи, но и к риэлторам. Данная просьба была мотивирована тем, что владельцы жилой недвижимости массово уклоняются от уплаты налогов. Однако не думаю, что милиция и работники жилищно-эксплуатационных организаций, а тем более риэлторы горят желанием помогать налоговикам. У них и без того достаточно проблем.

Елена ЧУМАЧАЕВА, сотрудник налоговой инспекции Голосеевского района г. Киева:

— Случаи, когда арендодатель сам платил положенный налог с доходов сегодня являются скорее исключением из правил, особенно когда речь идет о сдаче в наем частного жилья.

За уклонение от уплаты такого налога действующим законодательством предусмотрены административные меры воздействия, однако пока нет эффективного механизма контроля за арендодателями, нарушающими налоговое законодательство. И что еще более актуально, у налоговых инспекторов нет возможности реально установить, о какой сумме дохода идет речь в каждом конкретном случае. А раз так, то сложно доказать степень вины неплательщика.