Квартира с «нагрузкой»

Как приобрести жилье, заключив договор пожизненного содержания

Чем выше цены на столичные квартиры, тем больше желающих приобрести жилье, заключив договор пожизненного содержания с одиноким пенсионером, нуждающимся в помощи и поддержке. Как говорят эксперты, в последние годы такой способ решения «квартирного вопроса» становится все популярнее.

Довольно выгодно

На самом деле, приобрести квартиру за половину или даже треть ее реальной стоимости вполне возможно. Если заключить договор пожизненного содержания (ухода), согласно которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность недвижимость, и за это приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (либо) уходом пожизненно. То есть, по сути, речь идет о покупке жилья вместе с бывшим его владельцем — как правило, одиноким пенсионером.

Порядок совершения таких сделок урегулирован Гражданским кодексом Украины, а именно главой 57, которая так и называется: «Пожизненное содержание (уход)». И после выполнения всех предусмотренных законом процедур (а это обязательный поход в нотариальную контору для оформления договора и последующая его регистрация) к приобретателю переходит право собственности на квартиру. Однако приобретатель не может ни продать, ни обменять данное жилье. В течение жизни отчуждателя новый владелец недвижимости вправе лишь отдавать бывшему хозяину квартиры суммы, предусмотренные соглашением, оплачивать коммунальные услуги и выполнять прочие обязательства по договору…

Впрочем, по словам экспертов, игра, в принципе, стоит свеч. Ведь квартира с «нагрузкой» в итоге обходится покупателю намного дешевле. Порой она достается приобретателю и вовсе за символическую сумму, если пенсионер не требует крупной единовременной выплаты, претендуя лишь на пожизненное содержание с установленными ежемесячными выплатами. Обычно таким образом заключаются договоры между дальними родственниками, друзьями или соседями. Когда же отчуждатель ранее не был близко знаком с будущим собственником его квартиры, речь, как правило, заходит и о единоразовой выплате. В большинстве случаев, утверждают эксперты, сумма выплаты составляет 20-25% от реальной стоимости жилья. Так что этот вариант вполне подойдет тем гражданам, которые накопили на первоначальный взнос для покупки подержанной квартиры в кредит: содержать пенсионера, безусловно, выгоднее, нежели много лет возвращать банку долг с процентами. Как отмечает ведущий специалист агентства недвижимости «Агента-икс» Сергей Савченко, стремительный рост цен на киевское жилье в последние годы привел к существенному увеличению числа желающих заполучить квартиры пенсионеров с «нагрузкой». Практика показывает, что такой вид инвестиций является на сегодняшний день одним из самых рентабельных на жилищном рынке. Ведь даже при полном выполнении договорных обязательств, (а это, как правило, ежемесячные выплаты в сумме 1-1,5 тыс. грн.) приобретатель выигрывает очень много, если учесть, что стоимость самой скромной однокомнатной квартиры зачастую превышает $100 тыс. Не нужно быть великим экономистом, чтобы посчитать, что, выплачивая отчуждателю квартиры по договору пожизненного содержания 12-18 тыс. грн. или $2,5-3,5 тыс. в год на протяжении, скажем, десяти лет, приобретатель жилья потратит $25-35 тыс. в то время как полученная им квартира будет стоить по меньшей мере $100 тыс. То есть рентабельность данной сделки, хоть и растянутая во времени, составит около 300%, а то и больше… Потому-то, невзирая на риски, а они, конечно, есть (по закону пенсионер может в любой момент через суд расторгнуть договор, и судьи при этом обычно на его стороне), все больше людей рассматривает возможность приобретения собственной крыши над головой путем заключения договора пожизненного содержания как единственно реальную в наше непростое время.

Спрос есть

Что же до одиноких стариков, нетрудоспособных по болезни граждан, то для многих из договор пожизненного содержания — нередко единственный шанс прожить жизнь вполне достойно, а не прозябая за чертой бедности. Как правило, эти люди не имеют ничего, кроме жилплощади, а просто продать эту недвижимость они не могут, так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться на улице, многие одинокие пенсионеры еле сводят концы с концами. И немало пенсионеров были бы не прочь использовать свою квартиру как капитал, позволяющий им покупать необходимые продукты и лекарства, полноценно отдыхать, приобретать новую мебель и бытовую технику. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для отчуждателя, заключить договор пожизненного содержания может любой человек. Только пока мало кто из пенсионеров готов довериться посторонним людям.

Ничего удивительного здесь нет: еще не забыты смутные 1990-е, когда ловкие дельцы пытались заполучить жилье пенсионеров в обмен на мелкие подачки вроде мешка сахара или двух палок колбасы… Однако, по мнению экспертов, нынче ситуация совсем иная, нежели была еще несколько лет назад. В первую очередь это касается законодательной базы, регламентирующей правоотношения, которые возникают при заключении договоров пожизненного содержания. Если до 2004 года, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс, вопросы отчуждения недвижимого имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику жилья стабильного денежного или иного содержания были урегулированы весьма поверхностно, что создавало благоприятную почву для разного рода злоупотреблений, то теперь такой проблемы нет. Статьи 744 – 758 вышеупомянутой главы 57 Гражданского кодекса весьма подробно определяют содержание и особенности правоотношений между сторонами договора пожизненного содержания, основные права и обязанности отчуждателя и приобретателя недвижимого имущества, форму заключения сделок. Таким образом, созданы серьезные предпосылки для налаживания цивилизованного взаимодействия одиноких инвалидов и стариков, желающих получить за свои квартиры пожизненное содержание (уход), а также граждан и организаций, готовых взять на себя заботу о таких людях.

Хлопотное дело

Правда, как показывает практика, собственное жилье с нетрудоспособным человеком в «нагрузку» — это все же нелегкое бремя. Как материальное, так и психологическое. Ведь приобретатель недвижимости вынужден долгие годы не только регулярно платить пенсионеру деньги, но и терпеть его капризы, а нередко еще и дополнительно обеспечивать уборку квартиры, доставку продуктов, надлежащий медицинский уход (это тоже может быть предусмотрено договором). При этом не исключено, что внезапно нагрянут невесть откуда родственники отчуждателя и заставят того подать в суд на расторжение договора, а, не добившись своего, примутся сводить счеты с новыми хозяевами жилья… Тем не менее, кроме отдельных лиц и бездомных молодых семей, согласных на все ради вожделенной жилплощади, интерес к приобретению недвижимости через заключение договоров пожизненного содержания проявляют также некоторые бизнес-структуры. И, надо сказать, нередко пенсионеры предпочитают иметь дело именно с частными фирмами. Почему? «Потому что во многих случаях это надежнее, — утверждает директор «Союза организаций инвалидов Украины» Юрий Максимов. — Серьезные организации с солидным капиталом в состоянии предложить потенциальным отчуждателям жилья гораздо более выгодные условия, нежели физлица. Речь идет как о размерах выплат, так и о дополнительном сервисе. Так, например, мы выплачиваем своим клиентам единоразово по несколько десятков тысяч гривен. Кроме того, контролируем ситуацию после заключения сделки, постоянно общаемся с пенсионерами в их же интересах: следим за состоянием квартир, условиями проживания, централизованно организуем медицинское обслуживание… А главным принципом нашей работы является полная прозрачность во взаимоотношениях с гражданами, что очень важно для осторожных и недоверчивых людей преклонного возраста. Именно на открытости и строится сегодня наша деловая репутация.» Данное мнение подтверждает и Сергей Савченко, который говорит, что многие пенсионеры зачастую доверяют организациям больше, чем даже близким родственникам. Особенно если договор пожизненного содержания оформляется в государственной нотариальной конторе. Степень доверия к фирмам выше еще и потому, что они, в отличие от обычных граждан, подконтрольны государственным органам.

В целом же, по оценкам экспертов, несмотря на востребованность такой специфичной услуги, как предоставление содержания в обмен на жилье, количество нетрудоспособных жителей столицы, желающих этой услугой воспользоваться, пока не очень велико. Хотя потенциал здесь чувствуется большой: по мнению аналитиков, речь можно вести о многих тысячах дорогостоящих киевских квартир. Так что наверняка еще найдется не одна компания, которая захочет поработать в данной сфере. Кстати, по словам Юрия Максимова, эта тема может представлять интерес и для кредитных организаций, поскольку рентабельность тут выше, чем, например, при ипотечном кредитовании. В Европе с потенциальными отчуждателями жилья активно работают именно финучреждения. Но отечественные банкиры пока раздумывают. «Полагаю, банки, особенно небольшие и средние, были бы не прочь заработать на договорах пожизненного содержания, — уверен Сергей Савченко. — Но, к сожалению, вокруг этого весьма прибыльного бизнеса очень много разных слухов, порой откровенной «чернухи», а кредитные организации дорожат своей репутацией. Поэтому они не хотят рисковать, ожидая лучших времен»…