Что дальше?

Первичный рынок жилья замер в ожидании

В то время как на вторичном рынке стоимость квадратного метра постоянно растет, на «первичке» цены хоть и чуть-чуть, но даже снижаются. Впрочем, этот, безусловно, отрадный для покупателей жилья в киевских новостройках факт отнюдь не свидетельствует о долгожданной стабилизации первичного рынка. Скорее наоборот. Просто в настоящее время спрос и предложение здесь существенно снизились.

От политики…

Следует отметить, что снижение активности данного рынка для всех его участников стало неприятным сюрпризом. Потому многие покупатели, а также инвесторы с застройщиками, занимающиеся строительством жилья в столице, пребывают в некоторой растерянности. Среди причин, обусловивших такое положение дел, эксперты выделяют проводимые рядом общественных организаций акции протеста против строительства многих объектов, которые кое-где переросли в блокирование работ на стройплощадках. Следствием данных акций стало то, что городские власти вынуждены были инициировать масштабную проверку документации об отводе земельных участков под застройку. И хотя представители инвестиционных и строительных компаний сразу же публично выразили свою обеспокоенность этим, политика оказала довольно-таки сильное воздействие на рынок. С одной стороны, реализация некоторых проектов (как перспективных, так и уже находящихся в стадии осуществления) вдруг оказалась под вопросом. Очевидно, больнее всего это ударило по некоторым небольшим компаниям, имеющим пару-тройку объектов. Ведь нынче застройщикам приходится изначально вкладывать в них серьезные средства (безвозвратно прошли те времена, когда квартиры раскупались еще на этапе рытья котлована). А с другой стороны, часть клиентов стройфирм забеспокоилась, а потенциальные покупатели заосторожничали. Ни о какой панике речь, конечно, не идет, однако люди предпочитают выждать до прояснения ситуации.

…к экономике

Кроме политических, свою роль в торможении цен на столичной «первичке» сыграли и чисто экономические факторы. Если говорить о сегменте дорогого жилья, то здесь баланс между спросом и предложением начал устанавливаться еще в прошлом году. Сами застройщики сегодня признают, что цены на большие апартаменты в расположенных в центре престижных «высотках» практически достигли европейского уровня, и не прогнозируют значительного роста их стоимости в дальнейшем. При этом не исключено, что вскоре предложение такой недвижимости может превысить спрос, поскольку компании, работающие в сегменте «элитного» жилья не спешат браться за менее прибыльные проекты, стараясь привлечь обеспеченного покупателя уникальными предложениями, подкрепленными современными технологиями, высоким качеством строительства и сервисом. Разумеется, в результате неминуемо обострится конкуренция, но, видимо, несмотря на все сетования насчет дороговизны земли в Киеве и непомерных отчислений на развитие городской инфраструктуры, у «элитных» застройщиков есть немалый запас прочности, позволяющий им компенсировать замедление роста цены на их товар за счет внутренних резервов.

Ситуация с рассчитанным на массового потребителя жильем средней и низшей ценовых категорий не столь однозначна. До насыщения рынка тут еще очень далеко, и, в принципе, ценам есть куда расти. Тем более, что и соответствующие предпосылки для этого имеются. Во-первых, неуклонно увеличивается себестоимость строительства. Повышение в стране железнодорожных тарифов на грузовые перевозки непременно приведет к росту стоимости большинства строительных материалов, поскольку они доставляются в основном железной дорогой. А поскольку, к примеру, на бетон, из которого делают каркас жилого дома, приходится около 40% стоимости готового объекта, то лишь ожидаемое экспертами удорожание цемента на 8-10% обернется, как минимум, 3-процентным увеличением себестоимости строительства, что, естественно, отразится на цене квадратного метра. И никакое укрепление национальной валюты тут не поможет. В принципе, удержать цены на стройматериалы можно было бы административными мерами. Но если данные меры еще в какой-то степени допустимы при строительстве за государственный счет так называемого социального жилья, то применение нерыночных механизмов ценообразования при осуществлении коммерческих проектов (а таковыми будут, в частности, проекты комплексной реконструкции застроенных «хрущевками» кварталов) вообще невозможно.

Во-вторых, содействовать росту цен на первичном рынке жилья будет инфляция. Даже когда задекларированный Кабмином уровень инфляции в 12% не будет превышен, все равно до конца года цена «квадрата» потихоньку вырастет не менее, чем на те же самые 12%. То есть самое дешевое на сегодняшний день новое жилье по 700 грн. за 1 кв. м. под Новый год будет стоить около 800 грн./кв. м.

И в-третьих, стремление правительства поскорее создать реально действующую общенациональную систему ипотечного кредитования вкупе с прогнозируемым ростом доходов населения однозначно подхлестнет цены на жилье, ибо платежеспособный спрос увеличится, а предложение за ним явно не поспеет…

Таким образом, граждане, всерьез подумывающие об улучшении своих жилищных условий, оказались нынче перед непростой дилеммой: покупать вожделенную квартиру сегодня, пока замерли цены, или ждать обещанной правительством «народной ипотеки». И что выбрать — синицу в руке или журавля в небе — каждый должен решить сам.