О трудностях становления отечественного ипотечного рынка
Хоть ипотека и превратилась у нас в одну из самых популярных тем для обсуждения, большинство украинцев пока интересуется ею лишь чисто теоретически. Ибо мало кто может позволить себе приобрести жилье в кредит. Когда же ипотека станет более доступной для народа и что этому мешает? Корреспондент «СТОличной недвижимости» решила узнать мнение на сей счет исполнительного директора Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации Сергея Волкова.
«Кредиторы не сидят сложа руки…»
— Говорят, ваша организация создавалась специально для того, чтобы «протолкнуть» через парламент ряд ипотечных законопроектов. В связи с этим вопрос: в какой мере удалось решить данную проблему?
— На сегодняшний день принят базовый закон «Об ипотеке», прошел первое чтение в парламенте проект закона «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество», подготовлен и законопроект «Об ипотечных ценных бумагах» — именно эти нормативно-правовые акты станут основой ипотечного рынка. Я думаю, самый сложный этап уже пройден, ведь закон «Об ипотеке» многие депутаты на первых порах воспринимали «в штыки». Что же касается закона «Об ипотечных ценных бумагах», то он больше технический и с его принятием не должно возникнуть особых проблем. То же самое можно сказать и о законопроекте «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество», тем более что в ближайшее время планируется ввести Временный порядок государственной регистрации ипотеки. Кстати, по оценкам международных экспертов, наш закон «Об ипотеке» признан одним из лучших в Восточной Европе.
— Много изменений претерпел проект закона «Об ипотеке» в парламенте? И не потерялись ли в его окончательном варианте какие-то принципиальные моменты?
— Грех жаловаться – его приняли в том варианте, который был разработан нашей Ассоциацией. И очень важно чтобы сейчас туда не вносились никакие поправки...
— Ну, с законами понятно. А какие еще программные задачи вы ставите перед собой?
— Ассоциация создавалась в первую очередь для развития в Украине цивилизованного ипотечного рынка, который существует в развитых странах мира. И так как этот рынок строится по определенным законам, то мы занимаемся подготовкой соответствующего законодательства. Кроме того, разрабатываем единые стандарты ипотечных кредитов, потому что без этого невозможно сформировать полноценную систему ипотечного кредитования. В развитых странах такая система функционирует в двух уровнях. На нижнем уровне действуют многочисленные первичные кредиторы, которые массово выдают ипотечные кредиты на длительный срок под невысокие проценты. Однако эти кредиторы затем продают обеспеченные недвижимостью обязательства крупным финансовым учреждениям или выпускают ипотечные облигации. Таким образом происходит процесс рефинансирования, в результате чего первичные кредиторы привлекают новые средства для выдачи кредитов. Получается замкнутый цикл. Собственно говоря, благодаря этому на Западе существуют мощные финансовые рынки, потому что большая часть обязательств, которые там обращаются, — ипотечные. Мы хотим, чтобы такой механизм ипотечного кредитования был и в Украине.
— А сколько сейчас членов в Ассоциации?
— Пока у нас 17 членов.
— Как изменилось их количество со времени создания Ассоциации?
— В основном, интерес к Ассоциации проявляют банки и страховые компании. Как правило, ежеквартально мы принимаем двух новых членов.
— Насколько мне известно, «первую скрипку» в вашей организации играют банки. Это действительно так?
— Да, банки наиболее заинтересованы в развитии ипотечного рынка, поэтому они стремятся активно формировать ту среду, в которой им в недалеком будущем придется работать. Между прочим, сегодня 12 банков, являющихся членами Ассоциации, контролируют почти 70% национального рынка ипотечного кредитования.
— Но ведь банков у нас намного больше…
— Тем не менее, из более чем 150 действующих банков реально ипотечным кредитованием занимаются не более 30…
— Ипотека наверняка интересует не только банкиров, но и страховщиков, застройщиков, риэлтеров…
— Развитие ипотеки существенно увеличивает количество клиентов компаний, занимающихся продажей жилья на первичном и вторичном рынках. А это, в свою очередь, существенно отражается на объемах строительства. Интерес к Ассоциации сегодня проявляют и страховые компании, особенно специализирующиеся на страховании недвижимого имущества. Кроме того, без развития рынка ипотечных ценных бумаг нельзя серьезно говорить и о пенсионной реформе, поскольку эти бумаги обычно приобретают пенсионные фонды... Так что, я уверен, наши ряды будут расширяться.
— Сотрудничаете ли вы с государственными органами, а также профессиональными объединениями риэлтеров, страховщиков?
— Мы работаем с Кабинетом Министров, Нацбанком, Минфином, Госкомиссией по регулированию рынка финансовых услуг, Госкомземом, Министерством юстиции — то есть с теми государственными структурами, которые принимают участие в разработке и принятии нормативных документов по ипотеке. Часто они привлекают нас в качестве экспертов. Сотрудничаем мы и с Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины: постоянно обмениваемся информацией, берем у них экспертные заключения по тем или иным вопросам…
«Прогнозы на этот год хорошие…»
— Насколько возросли масштабы кредитования населения для приобретения жилья в прошлом году?
— Если в 2002 году было выдано кредитов на 900 млн. грн., то на сегодняшний день эта цифра возросла до 1 млрд. 200 млн. грн. Рост значительный, но в то же время масштабы ипотечного рынка в Украине не идут ни в какое сравнение с тем, что есть на Западе. Достаточно сказать, что в портфелях банков ипотечные кредиты составляют менее 3%. А в странах Европейского Союза 40% выдаваемых кредитов – ипотечные. К тому же на рынке сейчас наблюдается явный перекос: 75% кредитов для приобретения жилья выдается в столице. Пока получить такие кредиты можно лишь в Киеве и некоторых областных центрах.
— А почему так?
— Главная причина – низкий уровень доходов населения. Мы должны отдавать себе отчет, что только зарплата от 500 долларов делает человека привлекательным для банка в качестве заемщика по ипотечным кредитам. В то же время существенно ограничивает рынок и недостаточная ликвидность коммерческих банков, которым просто не хватает денег на кредитование населения. И только создание механизма рефинансирования, о котором я уже говорил, позволяет решить эту проблему.
— Насчет низких доходов населения хотелось бы уточнить: может быть, банкам стоит больше брать в расчет «серые» доходы граждан?
— У банков помимо прямых методов оценки платежеспособности клиента есть еще и косвенные. Поэтому для банка не составляет особого труда объективно оценить платежеспособность потенциального клиента. В связи с этим замечу, что банкам могла бы значительно облегчить работу налаженная сеть кредитных бюро, имеющих в своих базах данных информацию о «кредитной истории» клиентов.
— С 1 января нынешнего года вступили в силу законы «Об ипотеке», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья»… После их принятия много говорилось о том, что теперь-то ипотека у нас «пойдет». Причем само собой подразумевалось, что кредиты на приобретение жилья станут дешеветь. Но вот теперь многие банки либо подняли ставки по ипотечным кредитам, либо вообще «заморозили» свои ипотечные программы. В чем дело?
— Во-первых, ипотека, согласно закону, вступает в силу после государственной регистрации. Между тем, на сегодняшний день как раз механизм регистрации и отсутствует… Во-вторых, необходимо как можно скорее принять закон «Об ипотечных ценных бумагах», лишь тогда станет возможным нормальное функционирование ипотечного рынка.
— Как Вы оцениваете в связи с этим перспективы жилищного кредитования в нынешнем году?
— В известной степени объем выданных ипотечных кредитов будет зависеть от процесса принятия нормативных актов по государственной регистрации ипотеки. Кроме того, большое значение будет иметь и спрос на недвижимость. Как известно, нынче рынок недвижимости «перегрет», о чем свидетельствует и снижение спроса на кредиты, которое мы наблюдали прошлой осенью... Тем не менее, можно прогнозировать увеличение рынка в нынешнем году.
— Отразится на жилищном кредитовании введение НДС для физических лиц при покупке квартир на первичном рынке?
— Разумеется, причем негативно. В цивилизованных странах, учитывая роль рынка недвижимости в национальной экономике, всеми возможными способами стимулируют жилищное кредитование. Заемщики пользуются там целым набором льгот, в том числе и налоговых. Я думаю, что введение налога на приобретение нового жилья — не самый мудрый шаг со стороны нашего государства. Отечественная экономика в целом потеряет намного больше, чем получит бюджет...
«Государству не надо тянуть на себя одеяло…»
— В последнее время многие чиновники, в частности, руководство Госстроя и Нацбанка, говорят о необходимости создания государственного ипотечного банка. Как Вы относитесь к этой идее?
— Рынок в момент его становления, как правило «болеет» многими болезнями, многие из которых может его убить. Одна из таких болезней – дотационная схема ипотечного финансирования, когда чиновники говорят: «Мы возьмем деньги в бюджете и разделим на всех». Это в принципе невозможно по той простой причине, что бюджет отнюдь не является бездонной бочкой... Хотя есть прецеденты, когда бюджетные средства используются в качестве источника субсидирования процентной ставки по кредиту или первого взноса за жилье.
— Но в Польше, странах Балтии государственные ипотечные банки зарекомендовали себя с лучшей стороны…
— Такие банки оправдывают себя в странах с переходной экономикой. Но лишь до того момента, когда начинают работать в полную силу фондовый рынок, накопительные пенсионные фонды, страховые компании. По сути, ипотечный банк поначалу осуществляет рефинансирование первичных ипотечных кредиторов, выкупая у них кредиты. Часто такой банк создается при прямом или косвенном участии Центрального банка страны. Наш Нацбанк тоже рассматривает сейчас такую возможность, и, как ожидается, уже в ближайшее время будут проведены соответствующие исследования, необходимые для подготовки технико-экономического обоснования данного проекта…
— Хотелось бы узнать Ваше мнение относительно деятельности Фонда содействия молодежному жилищному строительству: не кажется ли Вам, что он в большей степени демонстрирует заботу о решении жилищных проблем молодежи, чем решает эти проблемы?
— Фонд содействия молодежному жилищному строительству являетсячленом Ассоциации. И я убежден, что он должен стать эффективным инструментом решения жилищных проблем молодых людей через субсидирование процентов по жилищным кредитам.
— Но ведь тут опять задействована схема бюджетного финансирования…
— Выдавать льготные кредиты из бюджета и субсидировать процентные ставки – это, согласитесь, разные вещи. И государство должно помогать социально незащищенным слоям населения, а к таковым относится и молодежь.
— Интерес к украинскому ипотечному рынку уже начали проявлять и зарубежные «игроки». Как, по-Вашему, не отберут ли иностранцы, если дать им здесь развернуться, значительный «кусок пирога» у наших финансово-кредитных учреждений?
— Безусловно, на сегодняшний день большой проблемой нашего рынка является его «валютизация». Практически все кредиты выдаются в иностранной валюте. Даже если они гривневые, существует привязка к изменению индикатора курсовой разницы, что, по сути, делает эти кредиты валютными. И международным инвесторам это выгодно, поскольку им не надо брать на себя риски, связанные с колебаниями курса гривни. В результате иностранцы получают некоторые преимущества. Однако я не думаю, что присутствие иностранных «игроков» может повредить нашему ипотечному рынку. Ведь чтобы выдавать ипотечные кредиты, которые в сущности являются розничным продуктом, необходимо иметь разветвленную филиальную сеть и многочисленные каналы дистрибьюции. Создать подобную сеть банку, который недавно появился на рынке, нереально. Таким образом, крупные зарубежные финансовые учреждения должны будут тесно сотрудничать с отечественными банками, которые могут выполнять функцию первичного ипотечного кредитора. От этого рынок только выиграет.
— Вы будете принимать в свою организацию иностранные банки, инвестиционные компании?
— Почему нет? Мы открыты для всех.
Из досье «СТОличной недвижимости»: Волков Сергей Сергеевич родился в 1961 году. В 1982-м окончил Киевский институт народного хозяйства по специальности финансы и кредит. Работал старшим контролером-ревизором отдела ревизий хозорганов КРУ Минфина Украины в Киеве. В 1992 г. назначен на должность ведущего специалиста Управления коммерческой деятельности Сбербанка Украины. С 1995 по 1997 гг. – начальник отдела регулирования кредитных ресурсов Сбербанка, позднее возглавил Управление регулирования кредитных ресурсов и межбанковского кредитования. С 1998 г. директор казначейства, а в 1999 г. избран председателем правления ОАО «Сберегательный банк Украины. С сентября 2002 года – исполнительный директор Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации.
- 1459 переглядів
