Детальний план території: складно розробити і просто скасувати?

За останні кілька років в Києві розробили десятки детальних планів територій. При цьому не завжди те, що відображено на папері втілюється в життя, бувають випадки, коли документ оскаржують в суді. 100realty.ua вирішив розібратися, хто займається розробкою детальних планів територій, які особливо їх затвердження і чому їх можуть скасувати вже після початку будівельних робіт.

Трохи цифр
За даними КМДА, у столиці на стадії розробки знаходяться 100 детальних планів територій. У 2017 році проведено громадські слухання по 10 таким проектам, затверджені 3 плани територій. Всього на сьогоднішній день затвердили 29 ДПТ, а всього планують прийняти 154 таких документа. ДПТ повинні охопити 34 тис. 440 гектарів столичної землі.

У той же час Прокуратура Києва оскаржила в судах вісім детальних планів території Києва за 2016-2017 роки.

Рішення, які оскаржені в судах, стосуються комплексної забудови окремих мікрорайонів на території Голосіївського, Дніпровського, Солом'янського та Шевченківського районів.

За своєю суттю детальні плани цих територій суперечать генеральному плану міста Києва та, в тому числі, передбачають будівництво багатоповерхових житлових будинків, а також громадських будівель і споруд на територіях, що належить до промислових, комунально-складських, зелених зон і територій іншого призначення.

Хто розробник?
Розробляти детальні плани територій повинні місцеві органи влади.

Так, за словами заступника Міністра регіонального розвитку та будівництва, Льва Парцхаладзе, забезпечення територій і населених пунктів необхідною містобудівною документацією, в тому числі детальними планами території, є відповідальністю місцевих органів влади. Тому розробка проекту детального плану території в межах населеного пункту є компетенцією органів місцевого самоврядування та їх виконавчих структур.

При цьому, за словами експертів ринку, не все так однозначно.

«Логічна послідовність, передбачена законодавством, наступна. На підставі генерального плану населеного пункту розробляється детальний план території. Примітно, що ДПТ повинен розробляти місто, а не окремий забудовник. В ідеальному, тобто неіснуючому місті муніципалітет повинен своїми засобами профінансувати ДПТ і вкласти в нього свій муніципальний інтерес, щоб потім не було підстав оскаржити ДПТ в суді взагалі. В Україні, звичайно, законодавство передбачає можливість для приватних забудовників фінансувати розробку ДПТ. Більше нічого не сказано, але і так зрозуміло, що за цим стоїть. Проте, це лише початок згаданої послідовності. Далі на підставі ДПТ визначається цільове призначення земельної ділянки. Виходячи з цільового призначення і ДПТ, видаються містобудівні умови і обмеження, які лягають в основу проекту будівництва. Розроблений сертифікованими архітекторами проект узгоджується з уповноваженими органами і проходить державну експертизу в передбачених законом випадках. Тільки після цього видається дозвіл на будівництво», – говорить Олександр Бородкін, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери».

Чому ДТП скасовують?
Погоджений містом детальний план території – це ще не гарантія того, що в майбутньому будівництво не стане об'єктом судового розгляду.

«За наявною інформацією значна частина випадків оскарження дії детальних планів території в судових інстанціях пов'язана з їх невідповідністю проектним рішенням генерального плану населеного пункту», – говорить Лев Парцхаладзе.

Олександр Бородкін зазначає, що парадокс ситуації, зокрема, в Україні, полягає в тому, що, з одного боку всі вищевказані кроки по розробці ДПТ випливають з попередніх і ґрунтуються на них, а з іншого – є формально-юридично незалежними один від іншого, як тільки вони вчинені. Строго кажучи, наявність попереднього документа потрібна при оформленні наступного відразу за ним, але вже зазвичай не перевіряється при оформленні другого в переліку і наступних. І навпаки, може бути таке, що цільове призначення ділянки було визначено до того, як з'явилися норми законодавства, а ДПТ все ще немає, більше того – після його затвердження виявляється, що цільове призначення суперечить ДПТ.

«Також буває, що дозволи отримані і проект вже будується, а потім хтось в суді оскаржить правомірність землевідведення або намагається скасувати містобудівні умови. Законодавство не дає чітких відповідей, що робити в такому випадку. Мається на увазі, очевидно, що в ідеальному, неіснуючому місті, для якого писалося законодавство, такі обставини просто не повинні виникати. Тому і правозастосовна практика в таких питаннях досить неоднозначна», – говорить пан Бородкін.

Що зміниться?
Влада планує вдосконалити питання розробки ДПТ. Останні законодавчі ініціативи щодо перегляду сфери розробки містобудівної документації містяться в проекті Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»», зареєстрованому у Верховній Раді України 21 квітня 2017 року під номером 6403.

Положеннями зазначеного законопроекту, крім іншого, передбачено:
- рішення органів місцевого самоврядування про затвердження детальних планів і планів зонування території, які прийняті з порушенням вимог законодавства та/або генерального плану населеного пункту, підлягають скасуванню;
- функціональне призначення відповідної території в детальному плані не може відрізнятися від функціонального призначення території, визначеного в генеральному плані населеного пункту або плані об'єднаної територіальної громади. Якщо певна територія в генеральному плані населеного пункту або плані об'єднаної територіальної громади має кілька функцій, то в детальному плані території повинні бути збережені всі ці функції;
- внесення змін до детального плану територій допускається виключно для обліку змін, обумовлених зміною генерального плану населеного пункту або плану об'єднаної територіальної громади, або з метою приведення детального плану території відповідно до генерального плану населеного пункту або плану об'єднаної територіальної громади та інші.

Проект зазначеного закону прийнятий Верховною Радою України в першому читанні 16 листопада 2017 року.
«Зараз Комітетом Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства спільно з Мінрегіоном здійснюється доопрацювання даного проекту Закону згідно з пропозиціями та зауваженнями народних депутатів за результатами першого читання», – зазначає Лев Парцхаладзе.