Детальный план территории: сложно разработать и просто отменить?

За последние несколько лет в Киеве разработали десятки детальных планов территорий. При этом не всегда то, что отображено на бумаге воплощается в жизнь, бывают случаи, когда документ оспаривают в суде. 100realty.ua решил разобраться, кто занимается разработкой детальных планов территорий, какие особенности их утверждения и почему их могут отменить уже после начала строительных работ.

Немного цифр
По данным КГГА, в столице на стадии разработки находятся 100 детальных планов территорий. В 2017 году проведены общественные слушания по 10 таким проектам, утверждены 3 плана территорий. Всего на сегодняшний день утвердили 29 ДПТ, а всего планируют принять 154 таких документа. ДПТ должны охватить 34 тыс. 440 гектаров столичной земли.

В то же время Прокуратура Киева обжаловала в судах восемь детальных планов территории Киева за 2016-2017 годы. 

Решения, которые обжалованы в судах, касаются комплексной застройки отдельных микрорайонов на территории Голосеевского, Днепровского, Соломенского и Шевченковского районов.

По своей сути детальные планы этих территорий противоречат генеральному плану города Киева и, в том числе, предусматривают строительство многоэтажных жилых домов, а также общественных зданий и сооружений на территориях, принадлежащий к промышленным, коммунально-складским, зеленым зонам и территориям другого назначения.

Кто разработчик?
Разрабатывать детальные планы территорий должны местные органы власти.

Так, по словам заместителя Министра регионального развития и строительства, Льва Парцхаладзе, обеспечение территорий и населенных пунктов необходимой градостроительной документацией, в том числе детальными планами территории, является ответственностью местных органов власти. Поэтому разработка проекта детального плана территории в пределах населенного пункта является компетенцией органов местного самоуправления и их исполнительных структур.

При этом, по словам экспертов рынка, не все так однозначно.

«Логическая последовательность, предусмотренная законодательством, следующая. На основании генерального плана населенного пункта разрабатывается детальный план территории. Примечательно, что ДПТ должен разрабатывать город, а не отдельный застройщик. В идеальном, т. е. несуществующем городе муниципалитет должен своими средствами профинансировать ДПТ и вложить в него свой муниципальный интерес, чтобы потом не было оснований обжаловать ДПТ в суде вообще. В Украине, конечно, законодательство предусматривает возможность для частных застройщиков финансировать разработку ДПТ. Больше ничего не сказано, но и так понятно, что за этим стоит. Тем не менее, это только начало упомянутой последовательности. Далее на основании ДПТ определяется целевое назначение земельного участка. Исходя из целевого назначения и ДПТ, выдаются градостроительные условия и ограничения, которые ложатся в основу проекта строительства. Разработанный сертифицированными архитекторами проект согласовывается с уполномоченными органами и проходит государственную экспертизу в предусмотренных законом случаях. Только после этого выдается разрешение на строительство», – говорит Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

Почему ДТП отменяют?
Согласованный городом детальный план территории – это еще не гарантия того, что в будущем строительство не станет объектом судебного разбирательства.
«По имеющейся информации значительная часть случаев обжалования действия детальных планов территории в судебных инстанциях связана с их несоответствием проектным решениям генеральному плану населенного пункта», – говорит Лев Парцхаладзе.

Александр Бородкин отмечает, что парадокс ситуации, в частности, в Украине, заключается в том, что, с одной стороны все вышеуказанные шаги по разработке ДПТ вытекают из предыдущих и основываются на них, а с другой – являются формально-юридически независимыми один от другого, как только они совершены. Строго говоря, наличие предыдущего документа требуется при оформлении следующего сразу за ним, но уже обычно не проверяется при оформлении второго в перечне и последующих. И наоборот, может быть такое, что целевое участка было определено до того, как появились рассматриваемые нормы законодательства, а ДПТ все еще нет, более того – после его утверждения оказывается, что целевое противоречит ДПТ. 

«Также бывает, что разрешения получены и проект уже строится, а потом кто-то в суде обжалует правомерность землеотвода или пытается отменить градусловия. Законодательство не дает четких ответов, что делать в таком случае. Подразумевается, очевидно, что в идеальном, несуществующем городе, для которого писалось законодательство, такие обстоятельства просто не должны возникать. Поэтому и правоприменительная практика в таких вопросах достаточно неоднозначна», – говорит г-н Бородкин.

Что изменится?
Власти планируют усовершенствовать вопрос разработки ДПТ. Последние законодательные инициативы по пересмотру сферы разработки градостроительной документации содержатся в проекте Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»», зарегистрированном в Верховной Раде Украины 21 апреля 2017 под номером 6403.

Положениями указанного законопроекта, помимо прочего, предусмотрено:
- решение органов местного самоуправления об утверждении детальных планов и планов зонирования территории, которые приняты с нарушением требований законодательства и/или генерального плана населенного пункта, подлежат отмене.
- функциональное назначение соответствующей территории в детальном плане не может отличаться от функционального назначения территории, определенного в Генеральном плане населенного пункта или плане объединенной территориальной общины. Если определенная территория в генеральном плане населенного пункта или плане объединенной территориальной общины имеет несколько функций, то в детальном плане территории должны быть сохранены все эти функции.
- внесение изменений в детальный план территорий допускается исключительно для учета изменений, обусловленных изменением генерального плана населенного пункта или плана объединенной территориальной общины, или с целью приведения детального плана территории в соответствии с генеральным планом населенного пункта или плана объединенной территориальной общины и другие.

Проект указанного закона принят Верховной Радой Украины в первом чтении 16 ноября 2017 года.

«Сейчас Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с Минрегионом осуществляется доработка данного проекта Закона согласно с предложениями и замечаниями народных депутатов по результатам первого чтения», – отмечает Лев Парцхаладзе.