Не «завдяки», а «всупереч»: яким був ринок нерухомості України в 2013 році?

У минулому, 2013-му, році ринок нерухомості України витримав чимало випробувань. Підводячи його підсумки, не можна не згадати про безліч законодавчих реформ, які були проведені, але оцінюються експертами неоднозначно. Також з українського ринку нерухомості пішла частина іноземних інвесторів, що позначилося на фінансуванні будівельних проектів.

Відтік іноземного капіталу з України пояснюється в першу чергу тим, що законодавство країни не тільки не допомагає, але всіляко «перешкоджає» інвестиціям. Нестабільність української економіки, яка досі не може вийти з кризи, також вплинула на ринок нерухомості.

Фахівці компанії «Домобаза» провели дослідження, яким був 2013 рік для ринку нерухомості України і чого чекати в 2014-му році, головними тезами якого поділилися з ІАП «Столична нерухомість.

Законодавчі шторми

Особливу увагу слід приділити проведеним реформам у сфері нерухомості в 2013-му році. Їх було чотири і всі вони були спрямовані на поліпшення та удосконалення ведення фінансових операцій та документообігу. Багато з них були взяті з практики європейських держав, однак, як завжди, те, що в Європі вважається нормою, у нас або не сприймається, або впроваджується в життя, спотворюючись до невпізнання.

Першою реформою була поява органів єдиного державного реєстру нерухомості. Цей орган мав замінити БТІ, проте з перших чисел нового року стало зрозуміло, що БТІ розформували, а зробити грамотну передачу повноважень і зобов'язань забули. Тому людям довелося самостійно, методом проб і помилок з’ясовувати деталі роботи новоспеченої інстанції і її повноваження. Крім всього іншого, електронна система документообігу в Держреєстрі з початку його роботи стала блокуватися, що жодним чином не сприяло нормальній роботі.

Далі було введення податку на нерухомість, яке відбулося в липні. Про цей податок говорили ще в 2012 році і всі його боялися, оскільки ніхто достеменно не знав, хто повинен його платити і на яких умовах. Це незнання не пояснили ні законодавчими актами, ні практикою. Коли прийшов час платити податок, то почали з'являтися проблеми, головним чином при вирахуванні суми платежу. Довелося робити відстрочку введення податку на півроку. Тим більше, що уряд задумав вносити нові зміни у новий податок. Наприклад, особа-платник податків – це власник будь-якої нерухомості, а не фізична чи юридична особа.

У серпні з'явилася ще одна реформа, до якої і люди, і державні структури готувалися цілий рік – обмеження готівкових розрахунків . Суть її зводилася до того, що якщо сума грошових операцій сягає 150 тис. грн. і вище, то розрахунок має здійснюватися у безготівковий спосіб – через банк. Покупцям це нововведення, звичайно, не сподобалося, проте вони змушені були потихеньку проводити фінансові операції через банки, але незабаром з'ясувалася ще одна проблема – банки виявилися зовсім не готові до проведення цих операцій, а деякі структури навіть не знали про нововведення. Таким чином цю реформу також відтермінували на два місяці, тож повністю вона стала дієздатною в жовтні. До того часу винахідливі українські шахраї вже встигли придумати кілька «успішних» схем «обходу» безготівкового розрахунку.

Ситуацію мали покращити нові правила оцінки майна, які з'явилися в листопаді. До цього нововведення також готувалися довго, але коли дійшло до справи виявилося з декількох тисяч фірм, що надають в Україні послуги з оцінювання, ліцензію на проведення оцінки за новими правилами отримали близько півтисячі підприємств. Фахівців для проведення робіт не вистачало. Ситуація могла «розпектися» цілковито, проте вся країна переключилася на Євромайдан, тож нові правила оцінки відійшли на «задній план».

Усі реформи 2013 болісно позначилися на ринку нерухомості. Особливо постраждала сфера  вторинного житла.

Будівництво не зупинилося

У 2013 році, за даними компанії «Домобаза», в Україні з'явилося 542 нових об'єкти нерухомості.

Найбільшу їх кількість було введено в експлуатацію в Київській (100 новобудов), Львівській (64) та Харківській (63) областях. Також багато нових об'єктів з'явилося в таких областях, як Дніпропетровська, Донецька, Одеська, Івано-Франківська, Тернопільська та Рівненська. Загалом, області Західної України проявляли активність при здачі нових будинків минулого року. А ось регіони Півдня, Півночі та Центру України (за винятком Київської області) відставали. Особливо «печальна» ситуація в Житомирській, Чернігівській, Херсонській та Миколаївській областях.

Лідером у будівництві за 2013 рік є житлова міська нерухомість, а також торгова і офісна. У цих сферах було здано найбільше об'єктів. Багато з них – в рамках багатофункціональних житлових комплексах, оскільки сьогодні в Україні популярна реалізація саме таких проектів. Вони дозволяють мешканцям великих міст облаштовувати своє життя так, щоб і дім, і робота, і школа для дітей були не лише в одному районі міста, а й в одному комплексі. Також в 2013 році стала більш активно будуватися розважальна нерухомість. Даний сегмент нерухомості найчастіше поєднується з торгівлею. Тому в Україні триває бум будівництва торгово-розважальних центрів.

 Найбільшу кількість площ було здано в сфері житлової нерухомості – близько 10 млн. по всій країні. Лише в Києві з'явилося 1 млн. 358 тис. кв. м. нового житла. Це найбільший показник в Україні  Далі йде Київська область, в якій побудували 1 млн. 317 тис. кв. м., потім АР Крим – 938 тис. кв.м., і Одеська область – 676 тис. кв.м.

Комерційна нерухомість в 2013 році відзначилася різноплановістю. Сфера торгової та розважальної нерухомості, як уже згадувалося раніше, процвітає. Впродовж року по всій країні відкрилося кілька великих торгово-розважальних центрів і чимало скромніших за площами об'єктів.

Сфера офісної та готельної нерухомості у 2013-му році була менш продуктивною. Ці сегменти страждають від недостатності фінансування та попиту. Кількість вільних офісних площ зростає з кожним роком, орендні ставки в бізнес-центрах, на думку деяких аналітиків, досягли або близькі до цінового «дна», а орендарів в країні не вистачає, щоб поглинути всю пропозиція ринку офісної нерухомості.

Схожа ситуація і з готелями, у більшості з яких низький рівень заповнюваності. Незважаючи на це, в 2014 році в Україні з'явиться ще кілька міжнародних мережевих готелів.

Та більшість девелоперів зараз воліють працювати на ринку житлової та торговельної нерухомості. Саме ці сегменти і продовжать активно розвиватися в 2014 році.