Не «благодаря», а «вопреки»: каким был рынок недвижимости Украины в 2013 году?

В прошедшем 2013 году рынок недвижимости Украины выдержал немало испытаний. Подводя его итоги, нельзя не упомянуть о множестве законодательных реформ, которые были проведены, но оцениваются экспертами неоднозначно. Также из украинского рынка недвижимости ушла часть иностранных инвесторов, что обозначилось на финансировании строительных проектов.

Уход иностранных и международных капиталов из Украины объясняется в первую очередь тем, что законодательство страны не только не помогает, но всячески «препятствует» инвестициям. Нестабильность украинской экономики, которая до сих пор не может выйти из кризиса, также повлияла на рынок недвижимости.

Специалисты компании «Домобаза» провели исследование, каким был 2013 год для рынка недвижимости Украины и чего ждать в 2014-м году, главными тезами которого поделились с ИАП «Столичная недвижимость».

Законодательные штормы

Особое внимание следует уделить проведенным реформам в сфере недвижимости в 2013 году. Их всего было четыре и все они были направлены на улучшение и усовершенствование ведения финансовых операций и документооборота. Многие из них были взяты из практики европейских государств, однако, как всегда, то, что в Европе считается  нормой, у нас либо воспринимается в штыки, либо внедряется в жизнь, искажаясь до неузнаваемости.

Первой реформой было появление органов единого государственного реестра недвижимости. Этот орган должен  был заменить БТИ, однако с первых же чисел нового года стало понятно, что БТИ расформировали, а сделать грамотную переуступку полномочий и обязательств забыли. Поэтому людям пришлось самостоятельно методом проб и ошибок разбираться с новоиспеченным органом и его полномочиями. Кроме всего прочего, электронная система документооборота в Госреестре с самого начала его работы стала блокироваться, что никоим образом не способствовало его нормальной работе.

Далее последовало введение налога на недвижимость, которое состоялось в июле. Об этом налоге говорил еще в 2012 году и все его страшились, поскольку никто доподлинно не знал, кто должен его платить и на каких условиях. Это неведение не объяснилось ни законодательными актами, ни практикой. Когда пришло время платить налог, то начали появляться проблемы, главным образом при вычислении суммы платежа. Пришлось делать отсрочку введения в обиход налога на полгода. Тем более, что правительство задумало вносить новые изменения в новый налог. Например, лицо налогоплательщик будет определяться как владелец любой недвижимости, а не физическое или юридическое лицо.

В августе появилась еще одна реформа, к которой и люди, и государственные структуры готовились целый год – ограничение наличных расчетов. Суть ее сводилась к тому, что если сумма денежных операций достигает 150 тыс. грн. и выше, то расчет должен проводиться безналичным способом, то есть через банк. Покупателям это новшество, конечно, не понравилось, однако «скрепя сердце» они все-таки начали потихоньку проводить финансовые операции через банки, но вскоре выяснилась еще одна проблема – банки оказались совершенно не готовы к проведению подобных операций, некоторые структуры даже не знали о нововведении. Таким образом эту реформу также отсрочили на два месяца, полностью она заработала в октябре. К тому времени изобретательные украинские мошенники уже успели придумать несколько «успешных» схем «обхода» безналичного расчета.

Ситуацию должны были улучшить новые правила оценки имущества, которые появились в ноябре. К этому новшеству также готовились долго, но когда дошло до дела оказалось из нескольких тысяч фирм, которые оказывают в Украине оценочные услуги, лицензию на проведение оценки по новым правилам получили около полутысячи предприятий. Специалистов для проведения работ не хватало. Ситуация грозилась раскалиться «добела», однако вся страна переключилась на Евромайдан и новые правила оценки остались на «заднем» плане.

Все реформы 2013 года болезненно отозвались на рынке недвижимости. Особенно пострадала сфера «вторичного» жилья.

Строительство не остановилось

В 2013 году, по данным компании «Домобаза» в Украине появилось 542 новых объекта недвижимости. В целом, ситуация по областям выглядит следующим образом:

Наибольшее количество объектов недвижимости было введено в Киевской (100 новостроек), Львовской (64) и Харьковской (63) областях. Также много новых объектов появилось в таких областях, как Днепропетровская, Донецкая, Одесская, Ивано-Франковская, Тернопольская и Ровенская. В целом, области Западной Украины проявляли недюжинную активность при сдаче новых домов в прошлом году. А вот области Северной, Южной и Центральной Украины (кроме Киевской) отстают. Особенно «печальна» ситуация в Житомирской, Черниговской, Херсонской и Николаевской областях.

Лидером в строительстве за 2013 год является жилая городская недвижимость, а также торговая и офисная. В этих сферах было сдано больше всего объектов. Многие из них находятся в многофункциональных жилых комплексах, поскольку сегодня в Украине  популярна реализация именно таких проектов. Они позволяют жителям больших городов устраивать свою жизнь так, чтобы и дом, и работа, и школа для их детей находились не только в одном районе города, но и в одном комплексе. Также в 2013 году стала более активно строиться развлекательная недвижимость. Данный сегмент недвижимости зачастую сочетается с торговлей. Поэтому в Украине продолжается бум строительства торгово-развлекательных центров.

Наибольшее количество площадей было сдано в сфере жилой недвижимости – около 10 млн. по всей стране. В одном только Киеве появилось 1 млн.. 358 тыс. кв.м. нового жилья. Это самый большой показатель в Украине. Далее идет Киевская область, в которой построили 1 млн. 317 тыс. кв.м., затем АР Крым – 938 тыс. кв.м., – и Одесская область – 676 тыс. кв.м.

Коммерческая недвижимость в 2013 году отличилась разносторонностью. Сфера торговой и развлекательной недвижимости, как уже упоминалось ранее, процветает. В течении года по всей стране открылось несколько крупных торгово-развлекательных центров и немало более скромных по площадям объектов.

Сфера офисной и гостиничной недвижимости в 2013 году была менее продуктивной. Эти сегменты страдают от недостаточности финансирования и спроса. Количество свободных офисных площадей растет с каждым годом, арендные ставки в бизнес-центрах, по мнению некоторых аналитиков, достигли или близки к ценовому «дну», но арендаторов в стране не хватает, чтобы поглотить все предложение на рынке офисной недвижимости.

Похожая ситуация и с гостиницами, у большинства из которых низкий уровень заполняемости. Несмотря на это, в 2014 году в Украине появится еще несколько международных сетевых отелей.

Но большинство девелоперов сейчас предпочитают работать на рынке жилой и торговой недвижимости. Именно эти сегменты и продолжат активно развиваться в 2014 году.