Покупка квартиры в новостройке для перепродажи: сколько можно заработать

Процент покупателей квартир, которые инвестируют деньги в недвижимость и планируют продать квартиры после ввода дома в эксплуатацию, растет. Это достаточно прибыльное дело, но при этом рискованное. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснял, в каких домах лучше покупать квартиры в новостройке, сколько можно заработать и как снизить риски.

Делаем правильный выбор квартиры в новостройке

Оценить долю сделок с целью перепродажи сложно, так как не все инвесторы распространяются о своих планах, да и сами эти планы могут со временем меняться. 

«Но одну общую тенденцию отметить все же можно. Для последующей перепродажи или сдачи в аренду сегодня чаще покупают квартиры в центральных районах и в объектах более высоких классов. А в самых доступных жилых комплексах, не слишком приближенных к центру города, больше берут для того, чтобы жить в них самим», – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд».

Чтобы выгодно продать квартиру в новом доме, нужно выбрать ликвидный объект. Эксперты советуют обращать внимание, в первую очередь, на инфраструктуру жилого комплекса, его месторасположение, имидж застройщика, планировку квартиры и др.

Статья по теме: Квартира в новостройке: как оценить качество строительства, рентабельность и риски

Что увеличивает цену квартиры в новостройке

• расположение возле метро или удобной транспортной развязки;
• закрытая территория ЖК;
• собственная инфраструктура (магазины, спортивные и детские площадки, отделения банков, аптеки и т.д.);
• свободная планировка квартиры. Возможность сделать просторную кухню-гостиную;
• имидж застройщика. В Киеве работает ряд компаний, покупать квартиры у которых – престижно. У покупателей сформировалось мнение, что они строят качественно, жить в их ЖК будет комфортно.

Что касается площадей, то чаще всего покупают однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные – 60-75 кв. м. Именно такие квартиры стоит рассматривать в первую очередь, если вы хотите заработать на перепродаже. Лучше всего выбирать квартиры, расположенные в концах общего коридора, а не, например, напротив выхода из лифта. Также угловые квартиры не очень популярны, поскольку они могут быть более холодными зимой, в отличие от квартир, которые окружены по бокам соседями.

Сколько можно заработать на покупке квартиры в новостройке?

Не смотря на ряд рисков, покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства и последующая ее продажа может принести отличную прибыль.

«В зависимости от расположения, класса и масштаба жилого комплекса, а также площади квартиры, разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и после ввода в эксплуатацию может составлять 30-50%», – говорит Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер компании DC Evolution.

С учетом роста цен в годовом исчислении, доход также может вырасти.

«С учетом средней продолжительности строительства (это 3,5 года) годовая доходность при инвестировании на старте продаж может составить около 16,5%. Это только относительно цены от застройщика. Но не стоит забывать и об общей тенденции к стабильному росту цен на жилье в столице. Например, в прошлом году стоимость квадратного метра выросла в среднем на 8%», – говорит Глеб Шемовнев.

Риски при покупке квартиры в новостройке и как их снизить

Естественно покупка квартиры на стадии строительства – это всегда рискованно. Даже компании, работающие на рынке давно, могут стать авторами долгостроя и тогда о прибыли можно забыть. 
«Покупка на этапе котлована – это, безусловно, высокорисковый инструмент. При этом стоит отметить, что инвестицией это можно назвать только для человека, который покупает полдома сразу или три этажа минимум. Все остальные – это просто покупатели квартир. Где гарантии того, что объект будет достроен? Их нет. Ни один из существующих механизмов покупки не гарантирует, что объект будет достроен и сдан в эксплуатацию. Поэтому нужно быть готовым к тому, что в случае заморозки проекта эти деньги не вернуть», – говорит г-н Рыжиков. 

Статья по теме: Квартира под аренду в Киеве: как рассчитать будущий доход и затраты

«Украина находится в непростых экономических условиях, и угроза очередного кризиса постоянно сохраняется. Если такой кризис наступит, то даже добросовестная компания может с ним не справиться, просто неверно рассчитав свои силы и возможности. Поэтому стоит доверять свои вложения только тем компаниям, которые давно работают на рынке, имеют большой запас прочности и достойно прошли предыдущие кризисные периоды. Если такой застройщик достраивает все свои дома и не оставляет клиентов без обещанных квартир – это хороший знак для потенциального инвестора», – добавляет Глеб Шемовнев.

Чтобы снизить риски необходимо тщательно изучить репутацию застройщика, проверить, нет ли у него долгостроев, судебных разбирательств. Что касается последнего, то посмотреть нет ли судов относительно деятельности застройщика можно в Едином государственном реестре судебных решений. Для этого в поле «Поиск по контексту» нужно ввести название компании и начать поиск. Все судебные дела, в которых стороной выступает застройщик, будут выведены на экран. Услуга при этом бесплатная.

Практически о всех застройщиках можно найти информацию в Интернете, посмотреть обсуждение его объектов на форумах и узнать, как он строит и с какими проблемами сталкиваются инвесторы. Если репутация удовлетворительная или хорошая, тогда стоит внимательно проверить разрешительные документы на строительство дома, в котором вы хотите купить квартиру.

Статья по теме: Фальшивые документы на недвижимость: как понять, что с документами не все чисто

По словам Александра Иванишина, партнера Адвокатского объединения «А.Д.ХОК», нужно убедиться, что у генерального подрядчика есть лицензия. Также в офисе продаж должны предъявить документ на право владения или пользования земельным участком (договор аренды, купли-продажи, суперфиция, государственный акт о праве собственности). При этом целевое назначение земли должно быть: «для строительства и обслуживания» многоквартирного дома иначе ввести в эксплуатацию такой объект будет проблематично, поскольку строительство ведется на земле, не предназначенной для этих целей.

Список документов на новостройку

• разрешение на выполнение строительных работ или уведомление о начале их выполнения;
• утвержденная проектная документация на строительство;
• градостроительные условия и ограничения застройки участка;
• договор о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта;
• технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотвода.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски