Когда время эксплуатации наших домов закончится

 

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни. Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти в негодность, и заранее знать, что нужно делать.

Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.

По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.

Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

 

Толще — значит лучше

Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.

К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента, и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

 

Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»

Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.

Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по месту его расположения.

Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, возраст которых составляет 20 и более лет, специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу технического состояния. Ее можно заказать, например, в АК «Киевреконструкция». Самостоятельно оценить степень физического износа недвижимости достаточно непросто.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.

 

 

Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и инженерного оборудования

Фундаменты   Деревянные по деревянным балкам 60 лет
Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные 150 лет Полы  
Ленточные бутовые на известковом растворе 50 лет Паркетные из бука по дощатому основанию 50 лет
Бутовые или бетонные столбы 30 лет Паркетные дубовые по дощатому основанию 80 лет
Деревянные стулья 10 лет Дощатые 40 лет
Стены   Из линолеума 20 лет
Особо капитальные, каменные (кирпичные) при толщине в 2,5 - 3,5 кирпича и крупноблочные на сложном или цементном растворе 150 лет Из поливинилхлоридных плиток 25 лет
Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине в 2 - 2,5 кирпича) и крупнопанельные 125 лет Из керамических плиток по бетонному основанию 80 лет
Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника 100 лет Цементные с мраморной крошкой 40 лет
Деревянные рубленые и брусчатые 50 лет Цементные с железнением 30 лет
Деревянные сборно-щитовые, каркасные, глинобитные и саманные 30 лет Мастичные из поливинилацетатной мастики 30 лет
Каркасно-камышитовые и пр. 15 лет Лестницы  
Перекрытия   Площадки железобетонные, ступени каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите 100 лет
Железобетонные 150 лет Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой 50 лет
Смешанные (камень, металл, бетон) 125 лет Деревянные 15 лет
Деревянные по металлическим балкам 80 лет    

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Тип дома время постройки срок эксплуатации сроки реконструкции время сноса*
Сталинские довоенные 1930-40 125 1990-2005 2050-2070
Сталинские послевоенные 1945-55 150 2020-2030 2095-2105
«Хрущевки» панельные 1955-70 50 ** 2005-2020
Кирпичные пятиэтажки 1955-70 100 2015-2030 2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные 1965-80 100 *** 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 1980-98 125-150 2050-2070 2105-2150
Современные панельные 1980-98 100-120 *** 2070-2105
Современные блочные 1980-98 100 *** 2080-2095

* - Нормативный срок

** - Разрабатывается комплексная программа реконструкции

*** - Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

 

Теґи