REALьная«элита». Как выбрать престижную квартиру.

Выражение «элитное жилье» у нас вошло в обиход не так давно. Главным образом, благодаря падким на красное словцо рекламистам, с легкой руки которых оно уже прочно закрепилось в народном лексиконе. Видимо, именно из-за ярко выраженного рекламного оттенка определения «элитная» применительно к квартире до сих пор даже среди специалистов по недвижимости нет единого мнения относительно того, какие же «хоромы» заслуживают чести так называться. Потому, очевидно, стоит разобраться, что к чему.

Когда говорят, что, дескать, не место красит, то сие явно не про так называемые элитные апартаменты. Потому что их достоинства, и в этом сходятся все эксперты, в первую очередь определяются как раз местоположением.

Специалисты выделяют в столице несколько зон, которыми прежде всего интересуются состоятельные покупатели жилья. Причем интерес этот весьма избирателен. Так, если центр, то главным образом улицы Институтская, Шелковичная, Лютеранская, Ольгинская, Заньковецкой. Далее в перечне покупательских симпатий следуют кварталы, примыкающие к университетскому ботсаду (улицы Никольско-Ботаническая, Тарасовская, Паньковская...), а также Прорезная, Пушкинская, Старонаводницкая... В последнее время обеспеченная публика потянулась и на «Оболонские Липки».

Наиболее привлекательными для потенциальных покупателей являются хорошо сохранившиеся и недавно реконструированные здания дореволюционной постройки, «сталинки» и, конечно же, престижные новые дома. Последние нынче активно сооружаются в историческом центре города (на Софиевской площади, возле Золотых Ворот, Оперного театра, на улице Старонаводницкой), а также в непосредственной близости от центра (на Подоле, площади Победы, бульваре Леси Украинки, Кловском спуске, в районе станций метро «Палац «Украина» и «Университет») и на Оболони. При этом высоко ценится, во-первых, солидный метраж жилища, а во-вторых — избранность контингента, проживающего в доме.

Столичные агентства недвижимости и строительные компании сегодня предлагают состоятельным клиентам квартиры от ста «квадратов» и больше. Однако специалисты прогнозируют, что в ближайшие годы оптимальными для большинства «элитных» покупателей будут квартиры общей площадью 130-150 кв. м с потолками не ниже трех метров. Впрочем, любителям необъятных жилых пространств тоже ничто не помешает обзавестись апартаментами своей мечты. Многие стройфирмы приготовили для них эксклюзивные предложения.

Что же касается социального статуса обитателей «элитного» дома, то он должен вполне соответствовать высоте потолков. По словам ведущего специалиста АН «Благовест» Ирины Луханиной, на вторичном рынке жилья есть дома, где обеспеченного покупателя интересует только один подъезд, потому что именно там проживают близкие ему по духу и статусу жильцы... В этом отношении граждане, купившие квартиры в престижных новостройках, конечно, имеют преимущество. Потому как им не надо волноваться насчет порядочности соседей по лестничной площадке. Да и ребенка во двор не страшно выпускать. Кроме того, большое значение имеет окружающая застройка. И дело не только в том, что унылые панельные «высотки» портят пейзаж. Просто контингент здесь с точки зрения материальной обеспеченности проживает соответствующий. А данное обстоятельство может отрицательно сказаться на качестве жизни даже в самом удачном доме элитного класса.

Люди, которые приобретают себе дорогие квартиры, как правило, много внимания уделяют экологии того района, где они собираются жить, стремясь поближе к паркам и прочим зеленым зонам. Очень хороший вариант — озеро или река неподалеку. (Как утверждают эксперты, нынешний успех «Оболонских Липок» во многом стал возможен благодаря близости их к Днепру.) Когда же возле дома, претендующего на статус элитного, ничего такого нет, лучше, если он находится в тихом месте где-нибудь в глубине квартала. Ибо когда здание выходит фасадом прямо на оживленную магистраль, это, безусловно, минус.

Далеко не на последнем месте у покупателей «элитных» апартаментов также вид из окна. Чем шире обзор и живописнее панорама — тем лучше. Именно по этой причине, как считают риэлтеры, стабильно растет спрос на квартиры, расположенные на верхних и последних этажах, с окнами, выходящими минимум на три стороны света...

Архитектура дома и материал, из которого он сооружен, — тоже важные факторы, определяющие степень элитности жилья. Не вдаваясь в детальный анализ архитектурных достоинств зданий, возведенных пятьдесят и более лет назад, заметим лишь, что многие из них построены толково и со вкусом по оригинальным проектам. То же самое можно сказать о современных «элитных» домах. Но, естественно, с поправкой на изменившиеся условия.

Сегодня покупатели нового престижного жилья объективно имеют большие возможности по обустройству своих «гнездышек», чем хозяева просторных старых квартир. Так, например, уже нет никаких ограничений по размерам и внутренним планировкам жилых помещений. Поэтому многоуровневыми апартаментами, тремя санузлами, необъятными лоджиями, домашними бильярдными, кинотеатрами и бассейнами теперь никого не удивишь. Есть определенная проблема лишь с очень высокими потолками, поскольку в новых квартирах они редко бывают выше трех метров. В связи с этим начал возрастать спрос на апартаменты в полностью реконструированных зданиях исторической части города — таких, скажем, как «Софійська брама», где высота потолков 3,8 м.

Также эксперты отмечают, что очень популярными сейчас стали квартиры с так называемой свободной планировкой, потому что их можно «перекраивать» по своему усмотрению. Вместе с тем, как утверждает Вячеслав Гончар, заместитель генерального директора проектно-строительной компании TOR, наш менталитет накладывает отпечаток на представления об «элитном» жилье. Так, к примеру, девять из десяти состоятельных покупателей многоуровневой квартире предпочитают такую же по площади, но — более привычную, одноуровневую. Не жалует нынче «элитный» народ и металлопластиковые окна, хочет деревянные. Естественно, со стеклопакетами...

Нынче и специалисты, и покупатели дорогих квартир сходятся во мнении, что элитный статус дома обязательно должен подтверждаться внешним видом его фасада, а также отделкой подъездов, холлов и прочих общественных зон. По словам заместителя генерального директора фирмы «Житло-буд» Николая Рогового, его фирма использует для отделки фасада самый дорогой облицовочный кирпич, который производится в Украине, а для украшения подъездов и вестибюлей применяет высококачественный керамогранит, итальянскую плитку...

Традиционно престижный у нас кирпич, по мнению специалистов, останется таким и впредь. Поэтому элитные дома и в дальнейшем будут только кирпичными либо монолитно-кирпичными, когда несущий каркас здания выполнен из монолитного бетона, а внешние и внутренние стены — из кирпича. (Относительно старых домов надо еще добавить, что в категорию «элитных» они могут попасть только после серьезного ремонта с заменой перекрытий, усилением фундамента и т. п.) Кроме того, для уменьшения потерь тепла и защиты от шума обычно используют эффективные тепло-, звукоизоляционные материалы.

Цена «элитного» квадратного метра на вторичном рынке сегодня начинается от $800-900 (квартира без ремонта) и доходит до $2 тыс. (с отличным ремонтом). Средняя стоимость «квадрата» в новых «элитных» домах составляет около $1 тыс. А максимальный ценовой показатель может превышать отметку $2,5 тыс./кв. м. Причем это без отделки, в которую жильцы обычно вкладывают еще 30-50% от стоимости апартаментов. Так что полторы тысячи «условных единиц» за квадратный метр в новом супердоме на 17 квартир у Золотых Ворот, который сооружает фирма «Инус» совместно с СП «Основа-Солсиф, — на самом деле не такая уж высокая цена…

Как правило, стоимость квартир на верхних этажах на 5-10% выше, нежели тех, что пониже. А владельцам роскошных «особняков»-пентхаусов, которые размещаются на самом верху, каждый «квадрат» обходится на 20-30% дороже, чем другим жильцам. Вместе с тем, как отмечают эксперты, в сегменте «элитного» жилья наблюдается определенное расслоение: хотя средняя цена квадратного метра здесь постепенно снижается, супердорогие апартаменты неуклонно дорожают.

С учетом того, что радикальная реконструкция старых домов в центральных районах проводится вяло, а количество свободных площадок под «элитную» застройку быстро уменьшается, отдельно стоит упомянуть о престижном жилье в мансардах. Желание жить высоко и комфортно дало толчок процессу освоения крыш расположенных в центре зданий. Удачные архитектурные решения в сочетании с современными строительными материалами и технологиями позволили новым мансардам перейти в разряд «элитного» жилья, стоимость которого в среднем немного превышает $1 тыс. за квадратный метр. Таким образом, апартаменты в мансардах являются своеобразным промежуточным вариантом между «элитными» квартирами на верхних этажах новостроек и пентхаусами.

Если для старых «элитных» зданий хорошая техническая оснащенность – скорее приятное исключение из правил, то к новым домам предъявляются иные требования. Для них необходимым минимумом являются: автономная котельная, счетчики горячей и холодной воды, фильтры очистки воды, отопительные приборы с терморегуляторами, медная электропроводка, система пожаротушения, охранная сигнализация.

Вячеслав Гончар также полагает, что техническое обеспечение дома элитного класса, кроме стандартного набора оборудования, подразумевает наличие какого-либо дополнительного новшества — например, системы центрального кондиционирования воздуха. А по мнению менеджера фирмы HCM property management Вадима Кушникова, в по-настоящему «элитных» «хоромах» не только должно быть по камину в каждой квартире, как в той же «Софийской браме». Но и лифты надлежит применять только самого высокого класса. К примеру, в жилищном комплексе «Панорама», который сейчас сооружается этой фирмой на Большой Житомирской, будут установлены новейшие гидравлические лифты немецкого производства, отличающиеся бесшумностью и плавностью хода.

Кроме того, коммуникационная «начинка» дома элитного класса непременно включает достаточное количество телефонных линий, спутниковое телевидение.

Привлекательность для потенциальных покупателей квартиры в доме элитного класса теперь во многом зависит и от наличия необходимой инфраструктуры. Так, по словам риэлтеров, сегодня не очень оптимистичны перспективы у тех апартаментов, особенно в центре, возле которых нет автостоянки. А в «элитных» новостройках гараж с числом мест приблизительно равным количеству квартир — обязателен! Желательно также, чтобы были гостевая парковка и хотя бы небольшой уютный дворик с детской площадкой. Естественно, все это, как и сам дом, должно охраняться. Правда, при точечной застройке в центре непросто сделать приличный двор. С этой точки зрения, безусловно, в выигрышном положении находятся «элитные» дома, расположенные на некотором удалении от исторического «ядра» столицы, ибо там, как правило, не нужно экономить каждый квадратный метр территории. Однако, как показывает опыт фирмы HCM property management по строительству в самом «сердце» Киева современного двухуровневого подземного паркинга, выход из сложной ситуации можно найти.

Нужна ли в престижных домах, расположенных в центре города, развитая инфраструктура вроде ресторана, парикмахерской и фитнесс-клуба? В принципе, можно обойтись и без нее, если подобные заведения есть по соседству. Совсем другое дело, когда в основу проекта компании-застройщика изначально заложена идея формирования дружественной жильцам среды обитания, что предусматривает наличие отлаженной системы предоставления им всех необходимых услуг. В данном случае речь идет о создании жилищных комплексов, чем успешно занимается, в частности, фирма ТММ. По словам менеджера фирмы Светланы Касамары, такой подход вполне себя оправдывает, поскольку клиентам нравится уже с момента вселения в квартиру спокойно наслаждаться комфортом, не отвлекаясь ни на что другое. (Кстати, в домах, которые строит ТММ, все внутренние отделочные работы выполняются до сдачи объекта в эксплуатацию, потому жильцы не испытывают неудобств в связи с нескончаемыми соседскими ремонтами, которые порой могут длиться годами).

Вместе с тем, эксперты отмечают, что инфраструктура должна быть спланирована разумно, без излишеств. Потому что, хотя наличие в «элитном» доме различных сервисных служб, безусловно, влияет на выбор людей, желающих приобрести престижное жилье, тем не менее, много платить за сервис, пускай и очень качественный, они в массе своей еще не готовы. И если предоставляемый жильцам набор услуг ведет к значительному увеличению платы за обслуживание, это может отпугнуть потенциальных покупателей квартир.

Стандартная схема приобретения жилья на первичном рынке предусматривает, что покупатель делает первый взнос, который составляет 25-30% стоимости квартиры, а остальное вносит до завершения сооружения дома. При этом практически все фирмы предлагают клиентам весьма удобные системы оплаты. Так, деньги можно вносить поквартально либо, если это удобно покупателю, ежемесячно. В наличной или безналичной форме. «Элитные» апартаменты обойдутся вам на 10-15% дешевле, если выплатите их полную стоимость сразу на начальной стадии строительства.

Дополнительные скидки (и довольно значительные) можно получить, обратившись в не очень пока «раскрученные» компании, которые недавно вышли на киевский рынок «элитного» жилья. Конечно, иметь дело с не очень известной фирмой — всегда определенный риск. Но, в принципе, он невелик. Потому что, как правило, такие компании имеют опыт строительства офисных и общественных зданий. К тому же они работают с серьезными подрядчиками, которые не станут сотрудничать с подозрительными конторами-однодневками.

Некоторые компании разработали для своих клиентов специальные кредитные программы. Впрочем, как замечает Светлана Касамара, покупатели дорогих квартир обычно такими программами не интересуются.

Если апартаменты, которые вы намерены приобрести, отвечают всем основным требованиям, о которых шла речь выше, можете быть уверены: это действительно «элитное» жилье, и его покупка станет не только приятным событием в вашей жизни, но и весьма перспективной инвестицией. Конечно, точно сказать, сколько конкретно будет стоить ваша квартира лет эдак через десять, сегодня не сможет никто. Но то, что она будет иметь значительное преимущество перед менее качественным «жильем повышенной комфортности», — это точно. Даже если принять во внимание, что ряд признаков, характерных ранее только для «элитных» апартаментов (например, спутниковое телевидение), постепенно становятся нормой и для жилья более низкого класса.