Тревожное лето

О перспективах вторичного рынка жилья

Нынешнюю ситуацию на столичном рынке жилья иначе как туманной не назовешь. С одной стороны, наблюдается ярко выраженное затишье: и так не слишком высокая активность покупателей и продавцов еще больше снизилась. С другой — не совсем понятно, чего ждать дальше…

А пока риэлторы отмечают уменьшение количества договоров задатка, меньше стало и самих сделок купли-продажи квартир. Верным признаком того, что рынок недвижимости переживает не лучшие времена, является заметное сокращение количество заявок в городское бюро технической инвентаризации (БТИ) на получение справок-характеристик жилья.

Среди главных причин охлаждения рынка эксперты называют существенное сокращение платежеспособного спроса. Сегодня, говорят в агентстве недвижимости «In real», основными клиентами риэлторов являются люди, которые улучшают свои жилищные условия без привлечения кредитных средств.

По разным оценкам, доля покупок квартир, приобретаемых в кредит, за последнее время снизилась на 20-35%, и это еще не конец. Ведь, по данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя (эффективная) ставка по ипотечным кредитам сроком на 20 лет нынче составляет: в гривнях – 18,5% годовых, в долларах США – 13,5%, в евро – 13,0%. Фактически за месяц повышение банковских ставок составило: в гривнях – 2%, в долларах США – 0,25%, в евро – 0,5%. При этом ряд крупных финучреждений, занимающих лидирующие позиции на ипотечном рынке, просто прекратил выдачу жилищных ссуд в гривнях, а некоторые банки вовсе остановили программы кредитования ипотеки. Кроме того, хотя формально декларируемые сроки кредитования жилья не уменьшаются, минимальные размеры первоначального взноса повсеместно увеличиваются, а получить ссуду для покупки жилья на максимальный срок кредитования можно только при идеальной платежеспособности заемщика. То есть банки явно «закручивают гайки», что ведет к существенному уменьшению количества потенциальных покупателей квартир, поскольку до последнего времени на киевском рынке недвижимости было немало людей, желавших получить ипотечный кредит при минимальном первоначальном взносе и с не подтвержденными официально доходами.

Но ужесточение требований банков сильно ударило также по тем покупателям жилья, у которых с «белой» зарплатой все в порядке. Затягивание проверок заемщиков и выбранных ими квартир значительно удлиняет процедуру оформления сделок купли-продажи недвижимости, а подобные задержки во многих случаях лишают клиентов банков надежды успеть приобрести жилье по цене, оговоренной в договоре задатка. Банк дает добро на выбранную квартиру на вторичном рынке через 2-3 недели. А цена квартиры за это время может вырасти как минимум на 1-1.5% — именно такой рост сейчас наблюдается на вторичном рынке. Как результат, число одобренных, но не выданных кредитов, неуклонно растет…

Если сокращению рядов покупателей квартир в значительной степени «посодействовали» банки, то на поведение продавцов недвижимости сильно повлияли продолжающаяся инфляция, а также резкое падение курса американской валюты. Как утверждает вице-президент Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов, указанные факторы в основном и вызывают непрогнозируемый рост цен на столичное жилье. Разделяют это мнение и в агентстве недвижимости «In real». Здесь говорят, что многие участники рынка пребывают в ожидании последствий изменения курса доллара, хотят сориентироваться в ситуации. Также приостановлена часть сделок, где стороны пересматривают форму оплаты, боясь финансовых потерь при конвертации валют.

Чрезмерная осторожность продавцов, крайне неохотно снижающих цены в процессе торга, и недостаток средств у потенциальных покупателей квартир приводят к тому, что последние переключаются на более доступные рынки недвижимости, в частности на пригород. Или покупают в Киеве то жилье, что подешевле. Так, отмечают эксперты, в последнее время на вторичном рынке значительно снизился удельный вес дорогих объектов. Однокомнатные квартиры сейчас приобретают в 2,5-3 раза чаще, чем, например, трехкомнатные.

Несмотря на то, что прогнозирование перспектив рынка жилья неоднозначно, киевские риэлторы надеются на лучшее. Хотя цены, по их мнению, в ближайшем будущем вряд ли упадут. Во всяком случае риэлторы пока не видят признаков снижения цен на рынке жилья. Тем более, что у нас традиционно «вторичная» недвижимость рассматривается как менее рискованная альтернатива первичному рынку. В агентстве недвижимости «In real» считают, что тут срабатывает простой закон рынка: пока предложение не превышает спрос – цены снижаться не будут. Впрочем, их стабилизация возможна. Если, разумеется, правительству и Нацбанку таки удастся усмирить инфляцию, претендующую нынче на приставку «гипер». И тогда, по мнению президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, серьезных причин для роста цен на жилье при падении спроса на него не будет.

Подавляющее большинство собственников жилья не хотят продавать его по более низкой цене. Вместе с тем нуждающихся в улучшении жилищных условий меньше не стало. Так, согласно исследованиям GE Money Bank, купить новое жилье хотят около половины опрошенных. Наполнить же рынок доступными квадратными метрами нового жилья могут только застройщики при действенной поддержке власти, чего пока, увы, не наблюдается. Все это дает основания полагать, что улучшение ситуации на рынке недвижимости наступит лишь в случае улучшения условий ипотечного кредитования, когда у людей, уже имеющих жилье, появится реальная возможность, получив кредит в банке, обменять «однушку» на «двушку», «двушку» — на «трешку». В этом заинтересованы как сами банкиры, так и риэлторы.