Что светит ЖСК
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) еще достаточно свежи в народной памяти как явление, но уже призабыты как, в принципе, неплохой способ обзавестись собственной крышей над головой. Между тем сегодня ЖСК могут сослужить хорошую службу тем, кто нуждается в собственном жилье, однако не хочет переплачивать по ипотечному кредиту.
Вспомнить все
Многие киевляне живут в домах, построенных жилкооперативами. Правда, большинство квартир в них давно приватизированы. Впрочем, как утверждают эксперты, ЖСК рано списывать со счетов: в столице насчитывается не один десяток современных жилкооперативов. И они являются достойной альтернативой другим способам инвестирования в недвижимость. Однако подходят лишь тем инвесторам, которые хотят получить непосредственно жилье, а не прибыль. Ведь, например, довольно популярные нынче фонды операций с недвижимостью (ФОН) и даже фонды финансирования строительства (ФФС) предусматривают возможность заработка на инвестировании в строительство. Но, как объясняет начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг» Виктор Кобылянский, и ФФС, и ФОН, и выпуск целевых облигаций как механизмы финансирования строительства по закону обязательны для применения только в случае привлечения средств от третьих лиц. Строить же за свои деньги, в том числе кредитные и внесенные в уставный капитал или паевой фонд (для ЖСК), можно без применения таких механизмов.
Основное преимущество жилкооператива перед другими способами получения жилья – минимальное количество третьих лиц. Ведь целью создания жилищного кооператива является получение жилья, то есть люди объединяются, чтобы построить для себя дом. А чем меньше здесь посредников, тем меньше расходы на оплату их услуг.
– Фактически строительство жилья при помощи ЖСК означает как минимум экономию средств на создании ФФС, выпуске облигаций, администрировании финансово-кредитных механизмов. Кроме того, ЖСК ближе инвесторам, так как он работает прозрачно, контролируется его членами непосредственно, поэтому можно рассчитывать на более ответственное отношение к использованию средств, – поясняет Виктор Кобылянский.
Но вот назвать конкретный размер снижения стоимости квартир он не берется, поскольку это зависит от многих факторов -- масштабов строительства, необходимости привлечения кредитов (будет это делать ЖСК или его члены самостоятельно) и т. д.
Хороши жилкооперативы и тем, что знакомы украинцам как бывшим жителям СССР гораздо лучше, нежели другие механизмы инвестирования в жилищное строительство, появившиеся сравнительно недавно. Правда, есть и существенные различия между советским вариантом ЖСК и современным украинским: раньше устав ЖСК при наличии основных черт кооператива (один член – один голос, коллегиальное принятие решений, определение паев членов ЖСК) не предусматривал права выйти из кооператива со своим паем, что можно сделать сегодня.
Современные жилкооперативы действуют, опираясь преимущественно на Закон Украины «О кооперации» и характеризуются такими особенностями:
– кроме членов кооператива, в них могут быть ассоциированные члены, обладающие теми же правами, кроме права голоса на собрании (по сути это те же инвесторы, вложившие свои деньги в строительство жилья, но непосредственно не контролирующие застройщика);
– все члены (кроме ассоциированных) имеют в кооперативе один голос независимо от размера пая;
– ЖСК как обслуживающий кооператив является неприбыльной организацией.
Документом, на основании которого действует ЖСК, является его устав. Именно в нем оговариваются условия и порядок вступления, а также выхода членов кооператива.
Главное условие вступления в ЖСК – внесение паевого взноса. Кроме того, члены жилкооператива несут расходы по организации его работы, а потому, кроме пая, нужно платить членские взносы. Далее, рассказывает Виктор Кобылянский, из паевых взносов формируются паи членов ЖСК, которые должны быть персонифицированными. Такая персонификация означает закрепление за каждым из членов (в том числе ассоциированных) кооператива определенной квартиры. В дальнейшем после окончания строительства возможны два варианта. Во-первых, член ЖСК может выйти из кооператива, получив свой пай натурой – выделенной ему квартирой. Во втором случае квартира выделяется в счет большей части пая, при этом меньшая часть остается в общем паевом фонде жилкооператива, позволяя сохранить членство в ЖСК. Такое практикуется, когда кооператив после окончания строительства сохраняется и занимается эксплуатацией и обслуживанием возведенного жилья.
Вступительный путь
Имея достаточно денег для вступительного и паевого взносов, любой желающий может стать участником ЖСК, даже иностранцы и юридические лица. Однако стереотипы советских времен и недостаточная информированность о преимуществах современного ЖСК привели к тому, что эта форма домостроительства сейчас не столь распространена, как раньше.
– В большинстве случаев кооператив (или как минимум его ядро) создается людьми, связанными общей работой, местом жительства и т. п. Однако уже есть примеры ЖСК как бизнес-проектов, которые оказываются весьма эффективными, прежде всего при строительстве коттеджных городков, а не многоэтажек. Тогда портрет членов ЖСК определяется прежде всего их имущественным статусом, поскольку в этом случае определяющим фактором для вступления в ЖСК является цена земли под застройку, – говорит Виктор Кобылянский.
Однако в целом жилкооператив, созданный для строительства многоэтажного дома, не слишком отличается от ЖСК, занимающегося возведением коттеджного поселка: в обоих случаях законом предусмотрено обязательное формирование паевого фонда (аналог уставного капитала), неделимого и резервного фондов. Все они формируются за счет взносов членов кооператива. Это могут быть вступительные и паевые взносы. Для формирования специальных фондов (их создание возможно, но не обязательно) могут устанавливаться дополнительные взносы.
На первый взгляд, подобные нюансы могут показаться сложными. Но на деле, уверяют эксперты, это одно из преимуществ кооператива, ведь закон не ограничивает ни размер взносов, ни минимальный размер фондов, как это существует для уставного капитала хозяйственных обществ. Потому ЖСК вправе самостоятельно отрегулировать данный вопрос в зависимости от конкретной ситуации.
– На практике размер паевого фонда делают достаточным для обеспечения строительства и предусматривают возможность вносить пай не сразу, а постепенно, скажем путем ежемесячных взносов. Это с одной стороны гарантирует поступление средств, необходимых для строительства, а с другой – позволяет членам кооператива обойтись без дорогостоящих банковских кредитов или минимизировать сумму таких кредитов, – объясняет Виктор Кобылянский.
Именно экономность, по мнению специалистов, является основным козырем ЖСК, выгодно отличающим его от других механизмов инвестирования в строительство. При этом экономия происходит сразу в нескольких направлениях, отмечает Виктор Кобылянский. Во-первых, ввиду отсутствия дополнительных расходов, связанных с применением кредитных механизмов финансирования строительства. Во-вторых, за счет налогов, благодаря неприбыльному статусу жилкооператива. А в-третьих, ЖСК имеет право получить земельный участок для жилищного строительства в собственность бесплатно (статья 41 Земельного кодекса Украины).
Пожалуй, единственным недостатком жилкооператива можно считать его неприспособленность для получения спекулятивной прибыли. Поэтому однозначно ЖСК не подходят тем, кто рассчитывает заработать на инвестициях в недвижимость. В то же время при соблюдении определенных условий, как-то четко прописанная в уставе кооператива (или в отдельном решении собрания членов ЖСК) процедура персонификации паев, а также налаженный контроль за работой исполнительного органа кооператива, ЖСК можно считать достаточно эффективным и надежным способом приобретения жилья. Хотя следует иметь в виду, что государственный контроль, подобный тому, что осуществляется в отношении тех же ФФС, в случае с жилкооперативом отсутствует. Потому, чтобы не ошибиться с выбором ЖСК, эксперты советуют внимательно ознакомиться с его уставом, уточнить процедуру внесения взносов, порядок персонификации паев, убедиться в наличии документов на землю и строительство.
– Разумеется, все это лучше делать вместе с юристом. А оценивать надежность любого застройщика, в том числе ЖСК, не так уж сложно: чем больше информации от вас утаивают, тем быстрее вам нужно направляться к выходу. И наоборот: открытость и доступность данных должны вселять в вас уверенность. Что, впрочем, не снижает значения правовой оценки документов застройщика, – отмечает Виктор Кобылянский. Правда, в настоящее время потребителю чаще всего приходится выбирать не столько конкретный кооператив, сколько подходящий объект строительства и принимать либо нет условия вступления в ЖСК, который занимается строительством этого объекта.
Без комплексов
Среди факторов, сдерживающих развитие ЖСК в нынешних условиях, Виктор Кобылянский выделяет землю, информацию и налоги. Так, несмотря на упомянутую возможность бесплатного обретения права собственности на участок под застройку, на деле получить землю для ЖСК и оформить все бумаги очень сложно.
Кроме того, даже многие специалисты, не говоря уж о рядовых гражданах, просто не знают о существовании современных ЖСК и тех возможностях, которые они предоставляют. И, что типично, практически каждому ЖСК приходится долго и упорно убеждать налоговиков в возможности получения статуса неприбыльной организации.
Путей устранения этих препятствий эксперты видят два: начать или строго следовать закону, или его изменять.
Можно просто отменить саму возможность получения земли ЖСК бесплатно, а можно заставить чиновников эту землю предоставлять, обусловив возможность оформления землеотводов для жилкооперативов определенной жесткой процедурой. Хотя с учетом нынешних цен на землю, злоупотреблений вряд ли удастся избежать.
Устранять пробелы в информационном поле можно как посредством обучения участников рынка недвижимости (риэлторов, застройщиков, консультантов), так и путем проведения активной разъяснительной работы с населением через СМИ.
В вопросах налогообложения вполне достаточно было бы нормального налогового разъяснения, подготовленного Государственной налоговой администрацией Украины, считает Виктор Кобылянский. Однако необходимость наполнять госказну заставляет налоговую службу создавать искусственные барьеры на пути неприбыльных организаций, в том числе ЖСК. Помочь в решении этого вопроса могли бы судебные решения, в первую очередь решения высших судебных инстанций. Но пока что в Украине судебная практика относительно ЖСК в основном относится к прошлому…
И все же, полагают эксперты, несмотря на то, что при создании жилкооперативов сегодня возникает немало проблем, будущее у них есть. Конечно, ЖСК не смогут вытеснить существующие схемы жилищного строительства, однако при малых и средних масштабах строительства преимущества жилкооперативов очевидны, потому количество таких объединений в ближайшее время будет расти, прогнозируют специалисты.
- 2314 переглядів
