Специфика съема

Особенности аренды жилья по-киевски

Застойный бизнес

В последние годы стоимость аренды жилья в столице неуклонно растет. Уже традиционно арендные ставки начинают подниматься в середине августа и к октябрю достигают своего пика. Сейчас, по данным столичных риэлторов, минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру без излишеств составляет $400-450 в месяц. Двухкомнатное жилище эконом-класса стоит $500-550 в месяц, трехкомнатное — около $600. Разумеется, в каждом конкретном случае имеют значение метраж, приближенность к центру города, техническое состояние жилья, транспортная доступность, характеристики района.

Вместе с тем, как говорят эксперты, в структуре предложения съемных квартир жилье по минимальной цене занимает лишь около 20%, то есть явно ощущается дефицит жилья эконом-класса, что, понятное дело, обуславливает повышение арендных ставок.

Нехватка однокомнатных квартир привела к тому, что владельцы этой недвижимости без зазрения совести поднимают цены до заоблачных высот. Даже за самую маленькую и неприглядную «единичку» на окраине столицы, куда добраться сложнее, чем в любой из городов-спутников, хозяева, как правило, требуют по максимуму.

В целом же, констатируют риэлторы, по сравнению с прошлым годом средняя стоимость аренды квартир в Киеве выросла на 10-15% (в 2006 г. «однушка» стоила $350/мес., «двушка» – $450/мес., «трешка» – $550/мес.). При этом самым дешевым является Деснянский район, а самым дорогим — Печерский, где средняя стоимость аренды квартиры составляет около $1450 в месяц.

По статистике наибольший объем предложения съемных квартир (около трети от общего количества жилья, которое сдается в аренду) приходится на престижные (и дорогие) районы — Шевченковский и Печерский.

Самым доступным для арендаторов является жилье на Отрадном и Лесном массивах. А вот обычно замыкающая список Троещина уже не считается таким уж дешевым районом – квартиры тут порой даже дороже, чем на Подоле.

Впрочем, нынешняя ситуация оказалась вполне ожидаемой для специалистов рынка недвижимости. Как утверждают эксперты, увеличение арендной платы объясняется тем, что в Киеве происходят процессы, характерные для всех европейских столиц. Жизнь в мегаполисе становится намного накладнее, чем в среднем по стране. Здесь дороже и купить жилье, и снимать.

В то же время риелторы указывают на взаимосвязь нынешней ситуации на рынке аренды с общим затишьем на киевском рынке жилья. Потому что люди, несколько лет назад купившие квартиру с целью ее перепродажи и получения прибыли, сейчас продать за те деньги, которые их устроят, не могут. Они надеются, что через некоторое время смогут продать квартиры по желаемой цене. По этой причине количество квартир, сдающихся в аренду, на рынке увеличилось.

Однако за последние годы конъюнктура в этом сегменте заметно изменилась. Во-первых, серьезно уменьшилась доходность арендного бизнеса. Только за прошлый год рыночная стоимость жилья подскочила более чем вдвое. Ставки аренды за ней не поспели и, очевидно, не наверстают отставание и за текущий год. Так что если в будущем не случится нового витка цен на жилье (а скорее всего его не будет), арендные ставки отстанут еще больше. Между прочим, именно этим объясняется тенденция к значительной активизации рынка посуточной аренды, которая наблюдается вот уже полгода. Хозяева многих однокомнатных квартир в течение лета раскошелились на ремонт в них и стали сдавать свою недвижимость посуточно, что, конечно же, уменьшило количество предложения на рынке помесячной аренды. Оно и неудивительно: рентабельность жилой аренды нынче составляет не больше 5-7% годовых (для типовых вариантов поменьше, для дорогих — побольше), уступая по доходности даже стандартным банковским депозитам. Тем не менее, владельцам жилья приходится мириться с тем, что при сдаче внаем их дорогостоящей недвижимости («единичка» сегодня стоит на рынке около $100 тыс.) удается получить лишь $5-7 тыс. в год…

Вместе дешевле

В свою очередь арендаторы, даже имеющие доход заметно выше среднего, недоумевают, как выжить в съемной квартире при таких расценках. Ведь нынешний ценовой минимум аренды столичного жилья слишком велик для обычного арендатора. Пусть средняя заработная плата жителей Киева составляет около 400 американских долларов, даже с учетом зарплат «в конверте» человек вряд ли сможет отдавать большую часть дохода за аренду квартиры, и стоимость аренды жилья в столице слишком существенна для среднего семейного бюджета.

По словам риэлторов, как и прежде, львиная доля арендаторов претендует на самое доступное жилье. В среднем такие запросы составляют около 80% от общего количества заявок на аренду жилья. Однако в настоящее время на отдельную квартиру могут рассчитывать лишь арендаторы, готовые платить не менее $500 в месяц. Причем в такую сумму оцениваются как квартиры на Троещине, так и на Шулявке, Лукьяновке, Оболони, Сырце, Чоколовке, Соломенке. Предложения за $400–450 практически нет — за ним в агентствах стоят очереди. В то же время базы данных столичных агентств недвижимости полны предложений «двушек» за $600–700 в месяц. А значительный дефицит однокомнатных квартир и заоблачные цены вынуждают потенциальных арендаторов искать пути выхода из создавшейся ситуации — жить с хозяевами, снимая комнату, либо группой (или с другой семьей).

Проживание вместе с хозяевами стоит $150–170 за комнату в квартире вспальном районе, а комната поближе к метро оценивается уже в $200 в месяц с человека. Интересно, что хозяева квартир, где сдаются комнаты, в 90% случаев выступают против вселения к ним молодых семей. Ведь с точки зрения владельцев недвижимости, семьи больше времени проводят дома, больше готовят и мусорят, в то время как два отдельных молодых человека могут практически не появляться дома…

Как результат, в столице все более популярной становится коллективная форма аренды жилья. Приезжие работники киевских предприятий и студенты снимают квартиры в складчину, одну на 2-4 человек. Риэлторы утверждают, что в настоящее время таким образом снимают до четверти всех арендуемых квартир и эта цифра постоянно растет.Если пять лет назад, по словам риэлторов, большинство съемщиков двухкомнатных квартир составляли пары с детьми, то сегодня довольно часто две пары объединяются, чтобы вместе снимать «двушку» или «трешку».

Как отмечают эксперты, здесь возможны и другие варианты. К примеру, семья и брат мужа или семья и теща. Нередко такое жилье снимают несколько студентов или «заробітчан». Причем если количество приезжих студентов из года в год остается приблизительно одинаковым, то армия работяг, ищущих счастья в столице, постоянно увеличивается.

Коллективный съем жилья особенно популярен среди студентов и молодежи. Именно для них важны преимущества такого метода обретения «крыши над головой»: тут и экономия на квартплате, и возможность жить в гораздо лучших условиях, притом за сравнительно небольшие деньги, и независимость, возможность встретить новых знакомых...

Кроме того, совместная аренда представляется лучшим вариантом для семей, которые не хотят отдавать за проживание большую часть зарплаты. К примеру, стоимость аренды более-менее приличной двухкомнатной квартиры начинается в среднем от $600. Но если жить в нормальной квартире вчетвером, то будет от $300 в месяц. Что значительно дешевле минимальной стоимости однокомнатной квартиры. А еще можно вдвоем снимать однокомнатную квартиру либо двухкомнатную — втроем. И тогда аренда такого импровизированного «общежития» станет довольно терпимой: от $200-250.

Кстати, одним из следствий данной тенденции стал заметный рост в последнее время спроса на аренду «двушек» — почти на 50%.

И тенденция эта, судя по всему, будет усиливаться, поскольку специалисты сомневаются в возможном удешевлении съемного жилья. Спрос на него стабильно высок, а предложений явно недостаточно.