Хаты с краю

О загородных перспективах столицы

Мода на загородную жизнь среди обеспеченных киевлян, не желающих более мириться с недостатками проживания в новых столичных «высотках», обусловила возрастание интереса инвесторов и девелоперов к строительству коттеджных поселков. Ведь спрос здесь опережает предложение.

Первые коттеджные поселки появились в столичном пригороде не так давно: счет им открыл поселок «Золотые Ворота» в Конча-Заспе, застройка которого началась в 1995-96 гг. Затем возвели еще один — в обуховском направлении. Собственно, опыт этих двух проектов дал представление о том, что и как строить. В результате вдоль дамб рек Днепр и Козинка появились мини-городки с организованной инфраструктурой («Клим», «Альбатрос», «Соби», «Сосновый Бор»). В отличие от большинства индивидуальных загородных резиденций, тут имеется централизованная охрана и все блага цивилизации. Также соблюдался единый архитектурный стиль, что делало их симпатичнее.

Такого рода проекты вызвали интерес, прежде всего, у крупных компаний, которые сами инвестируют, строят и продают коттеджи. По словам Руслана Кизлайтиса, ведущего специалиста в агентстве недвижимости «RED», большинство таких застройщиков работает на уровне интуиции, самостоятельно определяя архитектурное решение поселка, его количественную и качественную характеристики. Они понимают, что желающие купить дом в пригороде есть, поэтому им кажется, что это будет продано.

Впрочем, есть компании, которые считают, что разработкой концепции поселков должны заниматься профессионалы, знающие рынок. Для этих целей приглашается консалтинговое агентство. По такому принципу создавался поселок «Петрушки» в житомирском направлении.

Лучшее место

К слову, первое, что интересует потенциального покупателя – расстояние от Киева до коттеджного поселка и удобное транспортное сообщение. Это связано с тем, что будущие владельцы намерены проживать там постоянно и ездить оттуда в столицу на работу. Собственно, это и определяет основные направления строительства мини-городков – бориспольское, броварское, житомирское, обуховское и одесское.

Еще одним фактором, который влияет на привлекательность городка, является его месторасположение. Все хотели бы иметь под боком лес, водоем или, по крайней мере, соседствовать с ними. Несмотря на то, что земли вокруг столицы предостаточно, найти все это можно не везде. Учитывая сие обстоятельство, подрядчики все чаще проводят облагораживание территории. Так, некоторыми проектами предусмотрена высадка деревьев и создание искусственных водоемов, причем зеленые насаждения должны занимать 20-30 % общей территории поселка. Иногда застройщики отдают предпочтение таким экзотическим породам, как кипарис, который хорошо приживается в нашем климате.

Сейчас в черте Киева, а также в столичном пригороде осуществляется десяток проектов. Уже поступили в продажу коттеджи в следующих городках:

обуховское направление: «Французский городок», «Сосновый Бор», «Романово», таун-хаусы в «Золотых воротах»;

бориспольское направление: «Ecologico Parque», коттеджный городок в Вишенках;

житомирское направление: «Ясноозерное», «Михайловский сад».

Как обязательное условие сооружения коттеджных поселков рассматривается их близость к населенным пунктам. Это объясняется тем, что такая дислокация упрощает проведение коммуникаций, а соответственно, уменьшает затраты инвесторов. Кроме того, новый поселок прикрепляют к ближайшему сельсовету, и он получает статус населенного пункта с названиями улиц, номерами домов, почтовыми адресами.

На сегодняшний день к коттеджным поселкам применяют адаптированную для отечественного рынка российскую классификацию, которая определяет статус поселков. К первой относятся поселки высшей категории (класса «элит»). Их отличает близость (до 20 км) от Киева. Территория леса первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт – на берегу водоема или реки, либо возле ручья, озера. Количество домовладений – до 30. Размер особняков – от 500 кв.м. и более. Размер участка – от 50 соток. Коммуникации: централизованное газоснабжение (от насосной станции) и индивидуальное (от индивидуальной артезианской скважины) водоснабжение, киевский телефонный номер, Интернет. Стоимость одного квадратного метра в таком поселке составляет $1 500-2 000.

Представляют эту категорию городки «Золотые ворота» в Конча-Заспе, «Коллидж Парк», поселок, строящийся вблизи пгт. Вишенки. Кстати, последний претендует на статус статус клубного, и все желающие приобрести там домик, должны будут пройти отбор. Основным критерием, на который будут обращать внимание, — социальный статус будущих владельцев.

Ко второй категории относятся поселки бизнес-класса. Месторасположение – до 30 км от Киева. Выход к лесу (мешанный) или водоему. Количество домовладений – до 50. Размер особняков – от 300-500 кв.м. Размер участка – от 20 до 50 соток. Коммуникации – централизованное газоснабжение, а также централизованное (от насосной станции) или индивидуальное (от индивидуальной артезианской скважины) водоснабжение, киевский телефонный номер, Интернет.

К таковым относят строящийся поселок «Три реки», «Петрушки», «Романово» в Конча-Заспе. Цена одного «квадрата» в поселке этой категории колеблется в пределах $950-1100.

Третья группа – поселки эконом-категории. Месторасположение: до 40 км от Киева. Участок – поле. Количество домовладений – до 100. Размер особняков – от 200-300 кв.м. Размер участка – от 10 соток. Водо- и газоснабжение – централизованные. Канализация – автономная. Областной телефонный номер. Эти городки, условно говоря, не имеют названий и больше привязаны к находящимся поблизости населенным пунктам. Примером могут служить предложения в районе Иванкова, Чабанов.

Четвертая категория – стихийная коттеджная застройка. Устаревшие коттеджи, построенные в прошлом веке, все еще продолжают напоминать о себе. Но, как показывает практика, они постепенно уходят в прошлое. Причины очевидны – отсутствие нормальной инфраструктуры, неупорядоченность стиля и архитектуры, использование некачественных материалов, а также непомерно завышенный метраж домов. Исследования показывают, что в трехэтажных домах полностью используется только первый этаж, частично второй и подвал, на третий же попросту не поднимаются. А семья из 4-5 человек при общей площади дома в 250 кв.м. реально использует лишь 170 (с учетом кладовых, сауны, спортзала и других нежилых помещений). Более качественные и актуальные проекты предусматривают более рациональную площадь и планировку.

Как утверждают эксперты агентства недвижимости «RED», наибольшей популярностью сегодня пользуется недвижимость первой и третьей категорий, тогда как на рынке больше всего представлено объектов, относящихся ко второй и четвертой категориям.

Любимый размер

С одной стороны инвестор хочет построить не очень дорогое, но качественное жилье. С другой – есть понимание, архитектурная часть, это та часть, которая съедает наибольшее количество денег. И застройщик не рискует предлагать клиенту что-то экстраординарное, поскольку не представляет, насколько это будет успешно. Не все любят «кантри», который предполагает в основном дерево и натуральный камень или «хай-тек» – современные материалы и много стекла. Поэтому обычно стараются найти некую «золотую середину».

Застройщик считает, коттеджный городок – это массовый продукт. Как только начинается тиражирование, мастерство архитектора, как правило, остается невостребованным. На сегодняшний день между инвестором, который ориентирован на прибыль, и архитектором, который бьется за качество восприятия, объективно существует конфликт. Это связано с тем, что услуги архитектора стоят недешево.

С целью экономии приглашается некая группа людей, так называемых, проектантов, которые переделывают где-то уже воплощенные проекты городков. Обычно эти проекты «привязывают» к определенному месту, и на этом архитектурная часть заканчивается. Таким образом строится большинство коттеджей вокруг Киева.

Однако в последнее время больше внимания уделяют дизайну домов. Это требование рассматривают как одно из основных при продаже готового коттеджа. Так, покупателям предлагают единый архитектурный стиль, который отражается в идентичных цветовых гаммах для фасадов коттеджей, одинаковых материалах при внешней отделке и в кровле. Единый стиль сохраняется в ограждениях дворов и оформлении улиц.

Общее единство предполагает и однотипные коттеджи. Идеальный вариант, чтобы избежать этого, построить поселок, где не было бы ни одного похожего дома. Однако для застройщика это слишком дорого. Чтобы избежать однотипности подрядчики предлагают разные проекты. Их различие заключается в этажности, количестве комнат, а соответственно и в метражах. Как говорит специалист по недвижимости АН «Людмила» Карен Абрамов, по такому принципу строится городок «Михайловский сад». Покупателям предлагают на выбор три разных по планировке и количеству комнат проекта. Иногда общую площадь и этажность оптимизируют, исходя из состава семьи, пространства для гостей и размера участка.

В самом доме располагается не менее трех спален и два-три санузла. Кухня-столовая с высокими потолками, кабинет, гостиная, спортзал, детская. Однако планировку комнат все же определяет заказчик, но в пределах проекта. Большинство коттеджей имеют каминные залы, бильярдные, сауны, бассейны. Около дома как отдельную опцию можно заказать хозяйственные постройки.

Кстати, определенная часть покупателей уже отказывается от подвальных помещений. Связано это с грунтовыми водами и тем, что гидроизоляция не такое уж дешевое удовольствие. Иногда отказываются от подвала и в целях экономии, поскольку это уменьшает расходы на приобретение дома. Примером тому может служить поселок «Петрушки», где застройщик намеренно отказался от подвала.

Очень важный вопрос – уровень готовности коттеджей при их сдаче покупателю. Все застройщики предоставляют коробку, окна, крышу, фасад, делают стяжку пола и штукатурят стены. Каким будет дом после внутреннего ремонта, зависит от фантазии будущего владельца.

Также градостроители предусматривают благоустройство общей территории поселка: эксклюзивный авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок. А также наличие гостевой автостоянки, детской и спортивной площадок, скверов, мест для выгула собак.

Из чего домишко?

Как правило, при сооружении коттеджных поселков застройщики используют материалы, которые не являются прогрессивными либо инновационными. Традиционно это кирпич, который пользуется неизменной популярностью. С этим материалом работает подавляющее большинство застройщиков, потому что он доступен, имеет большой ассортимент и долговечен.

Есть также каркасно-щитовые технологии, разных конструктивов, но все они основаны на едином принципе: изготавливается каркас и обвешивается конкретными строительными материалами. То ли это утеплители, то ли наборные щиты, позволяющие делать облегченный фундамент, быстро монтировать, гибко подходить к планировке и получать невысокую стоимость. Примером может служить коттеджный городок «Золотые ключи» под Днепропетровском. Застройщик специально под него приобрел линию по строительству каркасно-щитовых домов.

Относительно недавно появились технологии, которые являются передовыми. Это так называемый, «теплый дом». В его основу положена технология несъемной опалубки, где используется пенополистирол. По технологии строительства напоминает детский конструктор. Очень хорошие характеристики в архитектурной части и по коммуникациям. Дом монтируется в течение двух месяцев при облегченном фундаменте в любое время года, при температуре до –15С, выдерживает 9 баллов по шкале Рихтера, удерживает тепло.

Тем не менее, технологии несъемной опалубки пока не конкурируют с кирпичом, так как потребитель еще не готов. Есть люди, которые понимают, что он лучше, удобнее и дешевле кирпича, но это больше касается индивидуального строительства. Ни один коттеджный городок по этой технологии не был построен.

С деревянными домами все намного сложнее, ведь есть моменты, к которым нужно быть готовым. Каким бы составом дерево не обрабатывалось, оно все равно подвержено возгоранию. Плюс затраты. На сегодняшний день стоимость леса сильно выросла, он уже не является таким доступным, как 10 лет назад. Дерево не стоит самостоятельно: его нужно обрабатывать, ухаживать за ним. Заказчик такой экзотической услуги больше индивидуален и инвестор не рискует строить из дерева целые поселки.

Однако рациональные технологии и современные архитектурные решения позволяют осуществлять комбинации из различных материалов. Так, можно встретить постройки, где внешние и внутренние стены из кирпича, а каркас из монолита. Или же – кирпич, «сэндвич», дерево.

Правда есть проекты, где стоит задача снизить себестоимость. Уже сейчас аналитики пророчат, в ближайшие год-два, на смену кладке придут каркасно-щитовые технологии. Понятно, что первейшим потребителем этой технологии станут поселки из эконом -категории.

Для обрамления домов застройщик использует либо лицевой кирпич разных цветов и фактуры, либо покраску и штукатурку, когда кирпич закрывают «шубой».

Под стиль жилища подбирают и стеклопакеты. Это может быть недорогой и потому популярный металлопластик или дерево. Тем не менее, прослеживается тенденция, когда заказчики заказывают деревянные стеклопакеты. Это связано с тем, что металлопластик уже порядком приелся. Кроме того, увеличивается спрос на натуральные материалы.

В покрытии крыш наиболее популярной остается металлочерепица. Потом идут, так называемые, мягкие кровли на основе битумных элементов. При их монтаже меньше отходов, стоимость практически такая же, как у металлочерепицы, монтируется быстрее и практически не требует ухода. В ее основе идет специальная нить, которая должна справляться с температурными нагрузками, растяжением, не бояться солнечных лучей. Но ситуация в другом, одна мягкая кровля может сильно отличаться по качеству от другой.

И черепица, которая в массовом порядке не имеет большого спроса, по причинам высокой стоимости материала и стоимости укладки. Единственный городок, в котором часть домов будет покрывать черепицей, в пгт Вишенки в бориспольском направлении.

Инфраструктура по интересам

Особенностью поселка класса «элит» является «навороченная» инфраструктура, предназначенная для обслуживания владельцев коттеджей в течение всего времени. Основную задачу по подбору персонала первоначально берет на себя застройщик. Это может быть привлечение специалистов, как на постоянной, так и на временной основе.

К месту окажется административное здание, в котором разместится собственная высокопрофессиональная служба обслуживания. Сюда будут поступать заявки по вызову уборщицы, садовника, электрика и т.д.

Пока родители на работе, с их наследниками занимаются в поселковом детском саду, а также в начальной школе. После напряженного рабочего дня есть возможность посетить фитнесс-центр или посидеть в ресторан-баре. Не нужно ехать и за покупками, в местном супермаркете найдется все необходимое. Для тех, кто следит за своей внешностью, открыт салон красоты. Тут же медицинский центр, оздоровительный комплекс.

Немаловажной особенностью коттеджного поселка является охрана его жителей и их имущества. Фэйс-контроль на въезде-выезде, видеонаблюдение по периметру, сигнализация.

В поселках бизнес-категории инфраструктура не столь развита. Так может не быть прачечной, медицинского центра, СТО – все зависит от застройщика. Однако уровень обслуживания не должен быть ниже, чем в поселках класса «элит».

Наименьшее количество благ цивилизации имеется в поселках эконом-класса. Это максимум охрана на въезде-выезде и небольшой магазин.

По мнению экспертов, в настоящее время сформировался новый тип покупателя загородного дома. Если раньше он старался построить, экономя буквально на всем, то сегодня потребитель предпочитает не самые дешевые, но оправданные по затратам проекты. При этом, выбирая количественные характеристики постройки, на первый план выносят рациональность, и на удобствах почти никто не экономит.

Собственно, это и позволяет утверждать, что такое направление в строительстве, как коттеджные городки, будет интенсивно развиваться в ближайшие несколько лет. Перспектива есть: по прогнозам специалистов, в ближайшие несколько лет совокупный спрос на загородное жилье будет составлять 350-400 кв. м в год.