Рост цен на квартиры в новостройках Киева: выборы и новые стройнормы – что больше повлияет?

Эксперты рынка говорят о том, что с большой долей вероятности стоимость квартир в новостройках Киева в текущем году вырастет. Большое влияние на ценовую коррекцию будут иметь новые строительные нормы. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснял, что и как будет влиять на первичный рынок в вопросе ценовых изменений.

Новые строительные нормы изменят цену квадратного метра

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины всерьез взялось за изменение строительных норм. Кроме улучшения качества жилья, безопасности, комфорта, нововведения могут спровоцировать рост цен на квадратный метр.

«Новые строительные нормы ограничивают этажность возводимых домов и плотность населения на 1 гектар застройки (1 гектар – 40% застройки – 450 человек), застройщики начнут строить меньше и это приведет к росту цены. Количество сдаваемых метров уменьшилась на треть, соответственно падение сдаваемого жилья повлияет на повышение цены и даст возможность создавать развитые инфраструктуры жилых комплексов. Некоторые объекты так и не начнут строить в связи с новыми нормами, особенно это коснется эконом-класса и пригорода», – говорит Максим Барбаш, глава совета директоров компании GEOS.

Данное мнение поддерживают и в корпорации «Укрбуд».

«Чем больше жилой площади девелопер создаст на осваиваемом участке, тем более доступную цену он сможет предложить потребителю. При этом сопутствующие затраты, связанные с землей, с котлованными работами, с благоустройством территории, созданием новых и реконструкцией старых коммуникаций, не уменьшаются пропорционально уменьшению жилой площади. Соответственно, чем меньше будет создано квадратных метров жилья, тем выше будет себестоимость каждого из них. Ограничения высотности, плотности заселения и застройки – все это, так или иначе, уменьшает объемы жилья, которое может создать девелопер. И если площади в условном доме будет создано в два раза меньше, чем могло быть создано по старым ГСН, то и продать застройщик сможет в два раза меньше, чем мог бы раньше. В то время как все сопутствующие затраты уменьшатся не столь значительно. Очевидно, что без снижения качества строительства компенсировать рост себестоимости можно повышением цены квадратного метра», – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь корпорации «Укрбуд».

 

Статья по теме: Рассрочка от застройщика на квартиру в новостройке: выгода или кабала?

Не все эксперты согласны, что новые ГСН спровоцируют существенный рос цен. Так Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park, считает, что другие факторы будут иметь более весомое влияние.

«Можно предположить, что в 2019-2020 годах будет выдано минимум разрешений на «одиночные» дома, строительство которых было запланировано в уже застроенных массивах. То есть, ГСН дали четкое понимание, куда же будет двигаться рынок. Но вряд ли новые нормы окажут какое-либо прямое влияние на уровень цен для покупателей. Стоимость жилья в определенной степени зависит от рентабельности строительства, которая в свою очередь подчинена стоимости строительных работ. Таким образом, не ГСН со своими вполне разумными «ограничителями», а именно стоимость строительства будут влиять на ценовую политику застройщиков», – говорит Александр Панфилов.

Себестоимость строительства вырастет

На цены будет влиять рост себестоимости строительства. Поскольку она зависит от цен на стройматериалы, услуги подрядных организаций и др., то при изменении этих показателей, коммерческие цены на жилье могут измениться.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры в Киеве в 2019 году

«Стоимость строительных материалов может повыситься на 15-20%, а стоимость строительно-монтажных работ из-за нехватки квалифицированных кадров может вырасти до 30%», – говорит Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group. 

«На себестоимость повлияет рост заработной платы из-за оттока кадров и подорожания энергоносителей», – говорит Максим Барабаш.

Цены на квартиры и выборы в 2019 году

Традиционно на все сферы экономики влияют выборы (весной 2019 года в Украине состоятся выборы президента, а на осень запланированы выборы Верховной Рады). Что будет в этом году прогнозировать сложно, но то, что рынок недвижимости может «штормить» весьма вероятно.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

«В нынешнем году Украину ждут президентские и парламентские выборы. Как важнейшие политические события отразятся на социально-экономической обстановке, на стабильности гривны и как результат себестоимости строительства, на уровне доходов украинцев и их покупательской способности – предугадать практически невозможно. Соответственно, и цены на жилье в течение года могут измениться намного сильнее», – считает г-н Шемовнев.

Как подорожают квартиры в новостройках Киева в 2019 году

В среднем эксперты считают, что покупатели должны быть готовы, что прайс на квартиры в новых домах вырастет в среднем на 5-8%, но не более чем на 15% в гривне в случае существенных экономических и политических изменений.

Как будут сдерживать рост цен?

Глеб Шемовнев отмечает, что, не смотря на ряд факторов, маловероятно, что в условиях ограниченной покупательской способности рынок будет готов пойти на существенное повышение цен. Нынешние тенденции говорят об обратном – рост цен стараются сдерживать изо всех сил.

«Есть вероятность, что ради сохранения рентабельности проектов рынок в будущем будет больше ориентирован на проекты комплексной застройки, где, по сути, с нуля создаются целые кварталы, и пространства для маневра у девелоперов значительно больше. А вот точечная уплотнительная застройка, где ограничения обычно более жесткие, скорее будет использоваться для реализации проектов класса «бизнес» и «премиум», где цена квадратного метра выше, чем в более доступных сегментах. Конечно, только в тех случаях, если локация отвечает требованиям высоких классов», – говорит он.

 

Статья по теме: Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

Также некоторые проекты могут и вовсе приостановить.

«Сейчас при сбалансированности спроса и предложения, резкое изменение ценовой политики может сделать такие проекты неконкурентноспособными. Поэтому вполне резонно, что многие девелоперы приостановят намеченную на 2019 год реализацию проектов с повышенной этажностью. Сейчас мы можем допустить, что по итогам текущего года количество новых проектов, появившихся на рынке, на 25% будет ниже показателей прошлого года», – прогнозирует Владислав Кононов.