Какую квартиру купить осенью 2020 года: «новострой» или вторичный рынок?

Дестабилизация рынка недвижимости, спровоцированная введением карантина и его ограничений, приводит покупателей в замешательство: стоит ли сейчас инвестировать в жилье в Киеве, за сколько реально купить квартиру в новостройке и на вторичном рынке, и в каком районе ее приобретать выгоднее. 

Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua разбирался в актуальных ценах на жилье в Киеве и искал ответ, какую квартиру выгоднее купить осенью 2020 года: новостройку или на вторичном рынке?

Динамика цен на квартиры в новостройках и на вторичном рынке

Анализ цен на жилье в Киеве показал, что за год средняя стоимость квадратного метра квартир в столичных новостройках увеличилась на 13,8%, а средняя цена на вторичное жилье в гривнах выросла на 13,1%. 

Карантин внес свои коррективы. Так, с начала введения карантинных ограничений стоимость квартир в новостройках незначительно уменьшилась – на 1,8% до 28 372 грн./кв. м. Но с июня начался уверенный рост цен на 5,5%. В августе 2020 года средняя стоимость выставленных на продажу квартир в новостройках Киева составила 29 934 грн./кв. м, что больше показателей июля на 2,2%.

Аналитика по теме: Обзор рынка новостроек Киева: август 2020 г.

Что касается вторичного рынка жилья, то в период с марта до мая 2020 года наблюдалось падение средней стоимости квартир в Киеве на 5,8%: с 40 262 грн./кв. м до 37 932 грн./кв. м. Зато позднее «вторичка» отыгралась – цены выросла на 3,2%. 

Средняя цена квартир на вторичном рынке – 38 875 грн./кв. м. 

Сравнение цен по районам Киева

Цены на новостройки в разных районах столицы

В августе 2020 года количество жилых комплексов на первичном рынке распределилось так:

• в Голосеевском и Печерском районах – по 15% от всего количества ЖК в Киеве;
• Шевченковском – 14%;
• Соломенском – 12%;
• Дарницком – 11%;
• Днепровский, Подольский и Святошинский районы – по 7%;
• Деснянский и Оболонский – по 6% от всех ЖК.

По сравнению с предыдущим месяцем в августе выросли средние цены на квартиры в новостройках в Оболонском (на 7,7%), Голосеевском (на 3,6%), Печерском (на 3,5%), Святошинском (на 2,8%), Шевченковском (на 1,2%) и Деснянском (на 0,7%) районах. В остальных районах цены снизились от 0,04% в Днепровском и до 4,6% в Подольском.

Статья по теме: Почему выгодно покупать квартиры у застройщиков после карантина: какие скидки и предложения для покупателей

Самые дорогие квартиры в новостройках – в Печерском районе. Здесь средняя цена жилья со средней площадью 90 «квадратов» превышает 4,8 миллиона гривен (52 830 грн./кв. м). Наиболее дешевое жилье – в Деснянском (21 755 грн./кв. м), Соломенском (24 392 грн./кв. м) и Дарницком (24 719 грн./кв. м) районах.

Цены на квартиры на вторичном рынке Киева

Похожая ситуация по предложению жилья была на вторичном рынке недвижимости. Наибольшее количество квартир предлагалось в Голосеевском районе – 16%, Дарницком – 15%, Печерском и Шевченковском – по 12%, в Днепровском – 11%, Соломенском – 10%. Меньше всего жилья на «вторичке» предлагали в Оболонском районе – 7%, Подольском и Святошинском – по 6%, в Деснянском – 5%.

В августе средняя цена квартиры на вторичном рынке недвижимости Киева увеличилась на 0,4% в Подольском районе, в остальных районах Киева стоимость квартир уменьшилась – от 0,2% в Днепровском до 2,9% в Оболонском.

Статья по теме: Покупка квартиры в старом жилом фонде: на что обращать внимание, как сделать правильный выбор

При этом самые высокие цены на квартиры – в Печерском и Шевченковском районах (56 383 и 47 148 грн./кв. м соответственно). Так, средняя цена четырехкомнатной квартиры в Печерском районе составила около 7,8 миллионов гривен, а в Шевченковском – около 6,6 миллионов гривен.

Самые низкие цены за квадратный метр на «вторичке» – в Деснянском (25 757 грн./кв. м), Святошинском (29 959 грн./кв. м) и Дарницком (32 395 грн./кв. м) районах.

Сравнение цен на «первичке» и «вторичке»

На первичном рынке столицы интенсивнее всего дорожают квартиры эконом-класса. Средняя цена такого жилья выросла до 21 818 гривен за квадратный метр, то есть на 2,4% относительно июля.

Минимальный бюджет для покупки однокомнатной квартиры на первичном рынке в августе составил около 1 млн гривен. Так, средняя цена квартиры эконом-класса общей площадью 43 кв. м в новостройке за месяц выросла до 965 487 гривен.

Как менялась цена по классам первичной недвижимости 

Подешевели

1. Новые квартиры бизнес-класса – на 0,3% до 42 239 грн./кв. м;
2. Квартиры в новостройках комфорт-класса – минус 0,9% до 25 845 грн./кв. м;
3. Квартиры премиум-класса – на 1,6% до 69 438 грн./кв. м.

Подорожали

1. Однокомнатные квартиры эконом-класса – плюс 3,7%;
2. Трехкомнатные – 3,4%;
3. Многокомнатные квартиры (от 4 комнат и более) – плюс 3,2%;
4. Небольшой рост цен на 1,6% наблюдался на многокомнатные квартиры комфорт-класса, на двухкомнатные эконом-класса (плюс 1,4%), двухкомнатные (плюс 0,4%) и трехкомнатные (плюс 0,2%) бизнес-класса.

Как менялась цена на вторичном рынке

На вторичном рынке «дешевые» квартиры растут в цене, а «дорогие» – падают. Ценовые показатели в «дешевом» сегменте вторичного жилья в августе увеличились на 0,2% до 22 822 грн./кв. м, а в «дорогом»  уменьшились на 0,9% до 61 808 грн./кв.м относительно июля. При этом за год цены на квартиры низкого ценового сегмента увеличились на 20,9%, а высокого – на 3,4%.

Аналитика по теме: Анализ цен на вторичном рынке жилой недвижимости Киева: август 2020 г.

Средняя цена квартиры в Киеве на вторичном рынке

Минимальный бюджет для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке  в августе 2020 года составлял 1,1 млн гривен. Такой была средняя стоимость квартиры с одной комнатой в Деснянском районе площадью около 39 квадратных метров.

1. Стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке недвижимости уменьшилась на 1,5% до 1,7 миллиона гривен (39 177 грн./кв. м)
2. Цена двухкомнатной сократилась на 0,9% до 2,6 миллиона гривен (38 829 грн./кв. м);
3. Средняя цена трехкомнатной квартиры выросла минимально – на 0,3% до 3,7 миллиона гривен (38 340 грн./кв. м).
4. Стоимость четырехкомнатной упала на 1,1% до 5,3 миллиона гривен (40 162 грн./кв. м).

Что же выбрать: «вторичку» или новостройку?

Традиционно на первичном рынке наименьшие цены на объекты в начальной стадии строительства. Доверие к новостройкам подкосило и проблемы, с которыми за последний год столкнулись два крупных застройщика – «Укрбуд» и банк «Аркада», которые в совокупности не смогли достроить в Киеве более 30 жилых комплексов. Поэтому покупатель квартиры в новостройке обращает внимание на степень готовности объекта, а при наличии всей суммы на покупку квартиры рассчитывает на серьезную скидку.

Новостройки класса «эконом» и «комфорт» редко могут похвастаться расположением возле метро. Чаще это вынесенные на окраину, в промзону или за город сверхвысотные жилые комплексы с высокой плотностью застройки, где минимальная придомовая территория, нет дошкольных и учебных заведений, достаточного количества парковочных мест и перегруженные транспортные развязки. Сейчас покупка квартиры в таких ЖК стала быстрым решением для молодых семей, нуждающихся в собственном жилье, но в дальнейшем они неизбежно столкнутся с нехваткой объектов социальной сферы.

Вторичный рынок, а также рынок квартир в относительно новых домах 2005-2020 года постройки позволяет выбрать жилье под свой кошелек и не ждать завершения строительства. Кроме этого очевидного плюса, «вторичка» предлагает массу вариантов в районах с уже сформировавшейся инфраструктурой – достаточным количеством школ, детсадов, больниц и т.д. Однако в пользу недавно построенного жилья говорят новые коммуникации, утепленные здания с современными лифтами, системами видеонаблюдения. Квартиры в новостройках, как правило, значительно больше по площади, чем на вторичном рынке и позволяют хозяевам реализовать свои дизайнерские задумки при ремонте.

В любом случае выбор остается за покупателем, от его запросов и финансовых возможностей зависит решение, как лучше купить квартиру – в новостройке или на вторичном рынке.