Операции с недвижимостью – это всегда риски и от того, как проводится подготовка к операции, проверка документов и т.д. зависит ее безопасность.
Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua узнал, как снизить риски по сделкам с недвижимостью, будь то покупка квартиры в Киеве на первичном, или вторичном рынке.
От чего зависит безопасность сделки на рынке недвижимости
По мнению экспертов, безопасность сделок на рынке недвижимости зависит от умения выявить, проанализировать и максимально уменьшить свои риски.
Таких рисков – множество и они различаются как в зависимости от вида сделки (купля-продажа, аренда), так и от того, кем вы являетесь в такой сделке (продавцом/покупателем, арендатором/арендодателем).
«Больше всего рисков у тех, кто получает недвижимость в собственность/пользование (покупатели/ арендаторы), т.к. в результате сделки они получают «сложный» объект (право на недвижимость). Его нельзя пощупать и оно существует только в виде документов, которых обычно много и каждый из которых может быть подделан, потерян, забыт, не правильно истолкован и т.п. И все это приводит к рискам потери такого права в будущем», – акцентирует Александр Кодолов, руководитель практики «Земельное право и недвижимость» партнер, адвокат АО «Ассирия».
Также стоит разграничивать риски в сделках с недвижимостью на первичном и на вторичном рынке. Тут существуют разные риски у покупателей такой недвижимости.
«Вообще, то, что принято у нас называть «сделками на первичном рынке», трудно назвать сделками с недвижимостью, потому что на момент сделки недвижимости юридически еще не существует. В данном случае вы должны понимать, что вы занимаетесь именно инвестированием, а не покупкой недвижимости, и, следовательно, несете совершенно другие и более высоки риски, чем при покупке недвижимости на вторичном рынке», – советует Александр Кодолов.
Проверено на себе: Как самостоятельно и бесплатно провести оценку недвижимости в Украине
По словам Сергея Дахновского, партнера ЮК JN Legal, при покупке квартиры на «первичке» все внимание должно быть сосредоточено на проверке реноме застройщика, его репутации и финансовой состоятельности, законности осуществления им застройки именно данного земельного участка и именно того объекта, что задекларирован.
При приобретении же жилья на «вторичке» ключевым является проверка правовой и фактической истории квартиры, личности продавца в части его отнесения к «группе риска» и его правомочности на отчуждение, наличия правоустанавливающих документов и документов актуальной технической инвентаризации, возможности третьих лиц заявить имущественные претензии на квартиру (в т.ч. через залог, ипотеку, судебные споры, арест), отсутствие запрета на отчуждение квартиры и иных обременений.
«Меньше рисков у тех, кто передает недвижимость в собственность или пользование (продавцы, арендодатели), т.к. они получают деньги, которые намного лучше защищены от подделок, а потому и проверить их количество и качество обычно проще. При этом, у арендодателей все же риски остаются и после получения денег, т.к. они отдают недвижимость на время и с их недвижимостью может произойти все что угодно за это время, в том числе и по вине арендаторов», – говорит Александр Кодолов.
Какие есть риски на рынке недвижимости и как их снизить
Риски заключаются в возможности потерять то, что было, без возможности восстановить потерю либо значительными затратами на восстановление потерянного.
«В данной сфере большое количество мошенников, т.к. суммы сделок в недвижимости довольно крупные, а потому дают возможность мошенникам привлекать различных специалистов (недобросовестных риелторов, нотариусов, регистраторов, юристов, судей, техников БТИ, оценщиков и т.д.), которые помогают разрабатывать и реализовывать мошеннические схемы так, чтобы шансы привлечь их к ответственности приближались к нулю. Чтобы снизить свои риски, в первую очередь, рекомендую не пренебрегать и пользоваться открытыми источниками информации, проверяя заранее и стороны сделки, и объект недвижимости, как по госреестрам, так и просто по информации в интернете. Сейчас есть много открытых госреестров, которые можно применять для быстрой проверки на основные явные риски», – советует Александр Кодолов.
При этом за последний год, по словам эксперта, рисков меньше не стало, т.к. деньги в сделках с недвижимостью вращаются большие, а потому мошенники здесь всегда были и будут.
«И пока государство принимает новые законы, ограничивающие одни мошеннические схемы, мошенники уже применяют другие», – констатирует адвокат.
Вопрос к юристу: Сколько стоит госрегистрация прав собственности в Украине, кому можно не платить
По словам эксперта риски можно снизить: для этого стоит обращаться к профессиональным консультантам по недвижимости, которые оказывают полный комплекс услуг с проверкой документов и сопровождением сделок. Также можно обратиться к адвокату, практикующему в сфере недвижимости, за оценкой рисков, связанных с объектом недвижимости и его историей, для оценки благонадежности всех сторон и всех документов по сделке, а также для разработки наиболее безопасных и выгодных для вас условий сделки.
«Если же вы приобретаете недвижимость на первичном рынке, то здесь необходимо оценить совсем другие риски: проверить застройщика и всех связанных с продажей лиц, проверить всю разрешительную документацию на строительство, проверить документы на землю, проверить схему продажи прав на недвижимость и договоров на их покупку. Тут риски есть всегда и их надлежащий анализ и оценка, сделанные адвокатом, практикующим в сфере недвижимости, помогут вам принять осознанное решение об инвестировании своих денег, а не просто «сделать ставку» как в казино», – говорит Кодолов.
Как снизить риски при покупке недвижимости на первичном рынке
Юлия Матковская, управляющий партнер ЮК «Матковская и Партнеры» поясняет, как проверить застройщика для инвестирования в первичный рынок.
«Если вы не уверены, что на этом этапе сможете справиться сами – лучше обеспечить юридическое сопровождение. Стоимость в зависимости от вида услуг будет колебаться от 9 тыс грн до 5% от стоимости объекта, который рассматривается для приобретения», – говорит она.
Информация на сайте Минюста, находится в открытом доступе и даст возможность быть уверенными, что компания не является банкротом и что в отношении нее не открыто исполнительное производство по непогашенным долгам.
Стоит проверить компанию-застройщика и в Едином государственном реестре судебных решений, чтобы узнать, была или является она участником судебных разбирательств. С помощью Публичной кадастровой карты проверить данные о земельном участке, на котором строится объект, назначение земли и вид собственности.
Далее следует проверить документацию уже непосредственно у застройщика.
«Еще раз подчеркну, что открытость и содействие в предоставлении всей востребованной вами информации – это определенная гарантия законной деятельности компании. Итак, вам должны предоставить: лицензию на строительные работы; градостроительные условия и ограничения; разрешение на строительство; документы на землю; декларацию о начале строительных работ; технические условия на подключение коммуникаций», – говорит Юлия Матковская.
Советы эксперта: Что следует знать, выбирая квартиру в новостройке?
Если вы получили всю вышеперечисленную документацию и результаты ее проверки вас удовлетворили, переходите к ознакомлению с договором. Прежде чем подписывать договор – хорошо его изучите. В любом договоре обязательно указывается: стоимость, условия оплаты, порядок выплаты рассрочки, дата сдачи объекта в эксплуатацию, права и обязанности сторон, условия расторжения договора. Изучив и поняв все детали и пункты, вы обезопасите себя от непредвиденных ситуаций и в случае конфликта сможете привлечь к ответственности застройщика.
Ну и, наконец, подписания акта приема-передачи. После этой процедуры вы уже не сможете предъявить компании-застройщику никаких претензий, поэтому будьте внимательны и проверяйте все пункты соглашения, чтобы потом не пришлось исправлять недостатки застройщика за свой счет.
Как снизить риски при покупке на вторичном рынке
Если же вы намерены приобрести недвижимость на вторичном рынке жилья, вас должны насторожить такие вещи:
- продавец пытается продать только что купленную квартиру;
- за короткое время в квартиры изменилось несколько владельцев;
- заключения сделки купли-продажи происходит по доверенности, при этом все процедуры проводит постороннее лицо, не имеющее отношения ни к квартире, ни к рынку недвижимости.
По нотариусу – его должны выбирать вы, а не владелец квартиры – это придаст вам дополнительные гарантии безопасности.
- 1435 просмотров
