Тенденции 2022 года, которые будут влиять на рынок жилой недвижимости

В 2021 году на рынке недвижимости были заметны тенденции, которые повлияют и на ситуацию в текущем году. В начале 2022 года очевидным было давление геополитического фактора, который заставил потенциальных покупателей недвижимости Киева и Киевской области «взять паузу» на принятие решения.

Однако кроме геополитики есть и другие тренды, которые прогнозируются в текущем году на отечественном рынке жилья и новостроек. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какие тенденции найдут свое отражение в 2022-м году.

Строительные тренды

По словам основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, одной из главных тенденций 2021 года, которая будет активно развиваться в 2022 году, стоит считать постепенный отказ застройщиков, лидеров рынка от точечного строительства и постепенная их переориентация на создание масштабных жилых комплексов новых форматов. Кроме этого, в перспективе 2022-2025 гг лидеры рынка будут ориентированы на строительство принципиально новых районов и даже целых городов. «Собственно говоря, выход застройщиков на новый уровень – это эволюционный путь, основанный на смене внутренних бизнес-процессов: ориентация на игру в долгую, а не на быструю прибыль, диверсификация рисков и реализация проектов в разных сегментах недвижимости (жилая, коммерческая, гостиничная, логистическая и т.д.)», – говорит эксперт.

Статья по теме: Новый закон изменил налоги при продаже недвижимости в Украине

По мнению главы правления The Wall-Ukraine Виталия Грусевича, в 2021 году компании строили в соответствии с запросами покупателей. Эта тенденция будет развиваться дальше. Уже не первый год инфраструктура, благоустройство, экология, энергоэффективность, качество строительства преобладают над количеством квадратных метров.

«При определенных обстоятельствах покупатели даже выберут меньшую квартиру, если поблизости будет школа или садик. Соответственно, в 2022 году ожидается появление прогрессивных и современных проектов с зонами отдыха, объектами социально-бытовой инфраструктуры, спортивными площадками, паркингами. Цельная экосистема, сочетающая в себе природу, благоустройство, инфраструктуру, сервис, территории для досуга, будет формировать ценовую политику и предложение», – говорит эксперт.

Какие квартиры покупали в 2021 и какие купят в 2022 году

Покупатели сместили свой интерес в определенные форматы жилья. Тенденции спроса, которые наблюдались в 2021 году найдут свое отражение в 2022. Покупателям были и будут интересны:

• Мини-полисы, где правильно сочетаются полифункциональность инфраструктуры, принципы нового урбанизма, универсального дизайна и продуманное пространственное зонирование, делящее территорию на различные функциональные зоны;
• Эко-комплексы с рекреационным потенциалом (рядом лес, парк, на территории урбан-парки, собственные ландшафтные композиции из разноформатных растений, природные и био-водоймы);
• Многофункциональные комплексы и концепт live-work-play – то есть сочетание на территории и жилой, и коммерческой, и социальной инфраструктуры, когда создается определенный новый центр города.

«Набирает вес также тренд к покупке в инвестиционных целях не только квартир, но и коммерческих помещений в комплексных ЖК. Выбор инвесторов падает на площади от 60-70 кв.м. до 120-130 кв.м. с хорошими показателями человекопотоков, мощной инженерией, свободной планировкой помещений. К эргономике пространственных решений квартир за последние полтора года изменились требования. Инвесторы обращают внимание на просторные балконы, лоджии и террасы как дополнительные функциональные зоны в квартире, что особенно актуально в период затяжной самоизоляции и карантинных ограничений», – говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Тренд work from home заставляет покупателя присматриваться к планировочным решениям, чтобы в квартире было предусмотрено достаточно пространства для выделения отдельного рабочего места, если бюджет и возможности позволяют даже зоны кабинета.

Растет интерес к европланировкам, когда в квартире есть большая кухня с зоной для приема гостей, социальное взаимодействие жильцов квартиры, а также отдельное частное пространство. Спальня – место отдыха, разграничивающее рабочее, социальное и личное пространство в условиях длительного пребывания дома стало крайне актуальным.

Статья по теме: Какие налоги в 2022 году при покупке квартиры в новостройке

«Вторую жизнь балконам подарила пандемия, она подсветила покупателям и такую опцию как келлеры – кладовые и места для хранения, которые предусматривают девелоперы в своих проектах. У ряда киевских компаний за прошлый год продажи таких помещений, которые могут быть от 2-3 кв.м и даже до 12-15 кв.м, выросли по меньшей мере на 20%. Думаю, эта тенденция будет набирать обороты и в 2022 году», – говорит Виктория Берещак.

«Перекатывает» в 2022 году и тренд на покупку готовых квартир в новостройках, что связано с желанием инвесторов быстрее запустить актив в работу, а покупателей сэкономить на подобном ремонте своими силами до 40% за счет более выгодных контрактов закупок крупными партиями у застройщика напрямую от производителей.

При этом тренд на готовые квартиры касается именно персонализации таких предложений: никаких типовых ремонтов и трех цветовых гамм, чем больше персонализированных опций предлагает девелопер, включая возможность комбинирования или разработки индивидуального дизайна, меблировку квартиры и обустройство ее техникой, тем большие шансы на рост объемов продаж готовых квартир в 2022 году.

Экономическое влияние

На рынок недвижимости в 2022 году будут влиять экономические процессы, которые наблюдались в 2021 году.

По словам Виктории Берещак, к экономическим факторам относим высокие инфляционные ожидания, экономические последствия коронавируса, дальнейший рост себестоимости строительства, в частности, затрат на строительные материалы, квалифицированную рабочую силу и услуги подрядчиков.

«В первом полугодии 2021 года мы наблюдали ценовые ралли на сырьевых рынках, когда металл и древесина подорожали в 2-3 раза, что непосредственно отразилось на стоимости строительных материалов. Рост стоимости бетона с начала года составил в среднем 45%, керамоблока – 30-40%, утеплителя – 30%, лакокрасочных средств, песка, щебня – в среднем от 25 до 40% в зависимости от производителя. Но, конечно, больше всего отразился рост цен по металлоконструкциям. Удельный вес арматуры в домостроении в среднем составляет 20% в зависимости от конструктива. Вместе с металлом сразу дорожают все металлозависимые компоненты: лифтовое оборудование, инженерные коммуникации, двери и т.д., что влечет существенные затраты для компании», – говорит эксперт.

Статья по теме: Какие налоги на продажу недвижимости в 2022 году – изменения в законах и правилах налогообложения

Сказался на цене и рост стоимости на энергоносители, а точнее нарастание напряжения в энергетическом секторе уже в третьем-четвертом квартале 2021 года. 

«На 2022 год пока имеем более благоприятные прогнозы по сырьевым рынкам, наблюдаем корректировку цен на энергоносители с декабря, поэтому пока можем говорить о более сдержанном сценарии ценовой динамики в сегменте новостроек – 15-20% в годовом измерении для средневзвешенной стоимости, а в ликвидных проектах из сегмента комфорт+ (миниполис, эко-комплексы, рекреационные комплексы) и бизнес-классе (сервисные ЖК, БФК, микс-проекты с сочетанием разных форматов жилья) рост будет более заметен за счет концентрации платежеспособного спроса и высшей строительной динамики – думаю, в среднем выше на 5–10%», – прогнозирует Виктория Берещак.

Сдерживающим фактором стремительного роста цен будет оставаться, как и в предыдущий период, объем реального платежеспособного спроса на рынке.

Высокий инвестиционный спрос

По словам Виктории Берещак, в 2021 году наблюдался стремительный рост инвестиционного спроса в общей структуре в течение первых 8-9 месяцев, когда общий процент покупки жилья как инвестиции для последующей перепродажи или аренды достигал 40% по рынку. 

«А дальше произошла корректировка, связанная с несколькими факторами. Первое – инвестиционный спрос, сформированный за предыдущий период, себя отыграл, насытился, а новый не успел вступить в игру. Второй – психологические настроения, связанные с неопределенностью сутации с коронавирусом и экономическими последствиями (будет/не будет локдаун и с какими последствиями), а также кризис в энергетическом секторе (ценовые скачки на энергоносители, обострение в ОПЕК+, на газовом рынке), а затем и обострение ситуации на геополитической арене, отразившееся на общем инвестклимате и экономике страны девальвацией гривны и снижением деловой активности», – говорит она.

Экономическая неопределенность и психологические факторы сказались и на инвестиционной и на покупательной активности на первичном рынке: в среднем в конце 2021 – начале 2022 года спрос на новостройки просел на 30-35%, а в сегменте массмаркета этот показатель еще выше.

Читайте также: Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году – прогноз экспертов

Влияние законодательства

«Немаловажной тенденцией 2022 года также станут новые условия работы девелоперов в контексте завершения градостроительной реформы и защиты прав инвесторов-покупателей жилья. Все прекрасно понимают, что реформа градостроения – это не только создание прозрачных условия работы девелоперов на рынке, это смена внутренних «подходов» к реализации проектов, это постепенный переход к стратегии «прозрачного» девелопмента, который сделает рынок привлекательным для широкого круга потенциальных инвесторов. С одной стороны, «прозрачный» девелопмент – это возможность избежать негативных последствий любые внешних и внутренних обстоятельств (например, ситуативное снижение продаж), а с другой стороны – это возможность развивать проекты в перспективе 5-10 лет. Понятные условия работы на рынке ведут к повсеместной замене бизнес-процессов внутри девелоперских компаний. На сегодняшний день можно говорить, что около 20% всех участников рынка уже в той или иной мере внедряют новые процессы, элементы будущего девелопмента в стране», – говорит Михаил Подвысоцкий.

«В сентябре 2021 года Верховная Рада приняла за основу законопроект № 5091. Наши ожидания от законопроекта является исключительно положительными, ведь появилась реальная перспектива создания механизма для прозрачного и более безопасного привлечения средств физических и юридических лиц в строительство (в том числе для предотвращения продажи помещений в объекте строительства, по которому отсутствует право на выполнение строительных работ; предотвратить двойное продажи помещений в объекте строительства)», – оценивает законодательные инициативы Глава совета директоров компании GEOS Максим Барабаш.

Виталий Грусевич добавляет, что на рынок будет влиять и прекращение деятельности ГАСИ, начало работы Государственной инспекции архитектуры и градостроительства, работа Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Без личного посещения уполномоченных органов власти физические и юридические лица могут получить градостроительные условия и ограничения, разрешительные документы на строительство или автоматически оформить право на готовность объекта к эксплуатации.Принятие в первом чтении законопроекта № 5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности». Его главная задача – снизить коррупционные риски при предоставлении административных услуг, обеспечить прозрачный градостроительный контроль и надзор, ввести нормы об ответственности в строительной отрасли.

Геополитика и рынок недвижимости

По словам Виталия Грусевича, тенденция, которая влияла на рынок недвижимости в 2021 году отражается и на ситуации в 2022-м – это скопление войск Российской Федерации на границах с Украиной.

«Любой политический фактор влияет на покупательский спрос: политический кризис, проблемы отопительного сезона, выборы, ключевые увольнения, другое. Геополитическая нестабильность – не исключение. В январе 2022 года во многих офисах продаж менеджеры преимущественно «играли в тетрис», – говорит эксперт.

Свой прогноз дала и Виктория Берещак: «Следует отметить, что с понижением градуса напряжения за последние десять дней, спрос на ликвидные новостройки постепенно восстанавливается. Думаю, что популярные форматы смогут вернуть привычные объемы продаж к началу-середине марта. Кроме того, при благоприятном сценарии, с середины марта с завершением зимней спячки прогнозируемо начнет восстанавливаться и инвестиционный спрос. Ведь инвестиции в бетонное золото на сегодняшний день остаются для украинцев не только переждать шторм, но и заработать. В тот момент, когда банковские депозиты предлагают 7-7,5% годовых, а 19,5% дохода забирают налоги и сборы даже с учетом новых правил налогообложения для инвесторов вложения в жилье остаются в несколько раз более привлекательными. В прошлом году можно было увидеть 30-35% на росте стоимости квадрата в комофрт+ и от 35% в бизнес-классе. В 2022-м, даже с более сдержанным прогнозом роста цен на квартиры, годовой прирост стоимости в ликвидных форматах ЖК в этих сегментах будет на уровне 25-35%», – считает она.