Не все потеряны

Количество покупателей квартир в новостройках растет

На первичном рынке жилья наблюдаются признаки оживления. Как отмечают представители строительных компаний, в последнее время клиентов у них стало значительно больше, нежели в начале года. Этот, безусловно, отрадный для киевских застройщиков факт свидетельствует о том, что предпринимаемые ими меры по стимулированию спроса на новое жилье в условиях стабилизации первичного рынка наконец начали давать ощутимый эффект.

Однако следует отметить, что повышение активности покупателей квартир в новостройках для некоторых участников рынка стало настоящим сюрпризом. И сейчас они пребывают в некоторой растерянности, не забывая, впрочем, извлекать выгоду из благоприятной рыночной конъюнктуры…

По словам экспертов, главными творцами весеннего подъема на первичном рынке с полным правом можно считать крупных столичных застройщиков. Причем основной причиной, обусловившей такое положение дел, являются не столько рекламные акции с фиксированными ценами на новые квартиры, проводившиеся многими стройкомпаниями, сколько существенное сокращение объемов жилищного строительства.

Естественно, это спровоцировало некий дефицит предложения, и потенциальные покупатели жилья зашевелились. Тем более, что застройщики вынуждены были выбросить на рынок из своих «неприкосновенных запасов» много ликвидных квартир в домах высокой степени готовности. А, как утверждают риэлторы, именно практичное жилье в почти готовых домах нынче пользуется наибольшим спросом.

Что же касается виртуальных квартир в строящихся домах на этапе рытья котлована, то, констатируют специалисты по недвижимости, теперь ими интересуется все меньше покупателей.

Правда, сами застройщики предпочитают особо не распространяться о своих маркетинговых стратегиях, в основном упирая на то, что снижение объемов строительства имеет вполне объективный характер. И с этим трудно не согласиться, поскольку доходность инвестиций в жилую недвижимость нынче сильно снизилась. Как следствие, реализация целого ряда проектов (как перспективных, так и уже находящихся в стадии осуществления) оказалась под вопросом. Очевидно, больнее всего это ударило по небольшим компаниям, имеющим пару-тройку объектов, поскольку сейчас застройщикам приходится изначально вкладывать в них серьезные средства.

Далеко не лучшим образом повлияли на состояние первичного рынка и не совсем логичные, часто непредсказуемые действия столичных властей. Эксперты признают, что в Киеве риск того, что проект может быть заморожен практически на любой стадии строительства достаточно высок. А чего стоит решение Киеврады об увеличении размеров долевого участия инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, согласно которому отчисления строительных компаний городу должны быть увеличены почти в три раза? И хотя представители инвестиционных и строительных компаний сразу же публично выразили свою обеспокоенность этим, такая политика вызывает настороженность участников рынка.

Впрочем, несмотря на некоторое увеличение предложения жилья, цены на него по-прежнему растут, и здесь сыграли свою роль чисто экономические факторы.

Если говорить о сегменте дорогого жилья, то, как утверждают сами застройщики, цены на просторные апартаменты в расположенных в центре престижных «высотках» практически достигли европейского уровня, так что специалисты не прогнозируют значительного роста их стоимости в дальнейшем. При этом не исключено, что вскоре предложение такой недвижимости может превысить спрос, поскольку компании, работающие в сегменте «элитного» жилья, пока не спешат браться за менее прибыльные проекты, стараясь привлечь обеспеченного покупателя уникальными предложениями, подкрепленными современными технологиями, высоким качеством строительства и сервисом. Разумеется, в результате неминуемо обострится конкуренция, но, видимо, несмотря на все сетования насчет дороговизны земли в Киеве и непомерных отчислений на развитие городской инфраструктуры, у «элитных» застройщиков есть немалый запас прочности, позволяющий им компенсировать замедление роста цены на их товар за счет внутренних резервов.

Ситуация с рассчитанным на массового потребителя жильем средней и низшей ценовых категорий не столь однозначна. До насыщения рынка тут еще очень далеко, и, в принципе, ценам есть куда расти. Однако ввиду одновременного падения спекулятивного и платежеспособного спроса на жилье застройщики, работающие в данном сегменте, уже не могут существенно поднимать цены. По оценкам экспертов, квартиры в новостройках эконом-класса подорожают не более чем на 15-20%. При этом специалисты прогнозируют дальнейшее повышение себестоимости строительства.

Соответствующие предпосылки для этого имеются: дорожают стройматериалы, рабочая сила, увеличиваются расходы на приобретение и освоение земельных участков. В результате повышение цен на жилье практически не компенсирует роста его себестоимости.

Кроме того, содействовать росту цен на первичном рынке жилья будет инфляция. Даже если задекларированный Кабмином уровень инфляции не будет превышен, все равно до конца года цена «квадрата» потихоньку вырастет не менее, чем на 12-13%. То есть средняя цена квадратного метра в столичных новостройках составит как минимум $2,7 тыс.

И наконец, стремление правительства поскорее создать реально действующую общенациональную систему ипотечного кредитования неминуемо подхлестнет цены на самое дешевое жилье, ибо платежеспособный спрос на него увеличится, а предложение за ним явно не поспеет…

Таким образом, граждане, всерьез подумывающие об улучшении своих жилищных условий, оказались нынче перед непростой дилеммой: покупать вожделенную квартиру сегодня или ждать обещанной правительством «народной ипотеки».