Для чего создаются фонды финансирования строительства
Приобретение жилья в новостройке — дело непростое и к тому же рисковое. Но риска можно избежать. Уже полтора года действует закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», предусматривающий создание фондов финансирования строительства (ФФС). Участие в этих фондах, по словам директора финансовой компании «Панта Рей Капитал» Ларисы Гавриш, является надежным и перспективным способом приобретения нового жилья...
«У нас достаточно гарантий…»
— В чем суть механизма привлечения средств населения в жилищное строительство при помощи ФФС?
— После вступления в силу закона «О финансово-кредитных механизмах…» у людей, желающих приобрести квартиру в новостройке, появилась возможность сделать это с помощью ФФС. Собственно, ФФС –это специальный счет, куда люди вносят деньги на сооружение конкретного дома, где они хотят иметь квартиры. А распоряжается данными средствами финансовая структура (управляющий), которая выступает посредником между теми, кто хочет вложить средства в строительство жилья, и компанией-застройщиком. Причем главная задача управляющего — защита интересов граждан-участников ФФС, доверивших ему управление своими деньгами. То есть управляющий должен надлежащим образом организовать процесс строительства и обеспечить получение участниками ФФС квартир определенного качества и в четко оговоренные сроки.
— Услуги управляющего ФФС, понятное дело, не бесплатны. Как участие в таком фонде отражается на стоимости жилья для его участников?
— Стоимость данных услуг в настоящее время составляет 2-5 процентов от общих затрат на возведение дома. Конкретные цифры зависят от самого проекта и устанавливаются индивидуально.
— Не так и мало...
— Согласна. Однако хочу заметить, что, во-первых, вознаграждение управляющему платит застройщик, а во-вторых, гарантии, которые управляющий предоставляет участникам ФФС, того стоят.
— Какие это гарантии?
— Начнем с того, что по закону управляющий ФФС заключает договор с застройщиком на строительство жилого дома, согласно которому застройщик передает в залог управляющему имущественные права на строящуюся недвижимость. И все привлеченные от граждан средства управляющий перечисляет исключительно на строительство дома, в котором эти граждане желают иметь квартиры. Причем управляющий ФФС осуществляет надзор за строительством, которое он финансирует. И если застройщик не выполняет свои обязательства при строительстве дома, управляющий вправе требовать возврата всех денежных средств или может поручить достройку данного объекта другому застройщику.
Важной составляющей механизма ФФС является страхование. В частности, страхуются риски, связанные с выполнением строительно-монтажных работ. То есть если с домом что-то случится в процессе строительства, страховая компания возместит ущерб. Все участники ФФС страхуются и на случай несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, а также некачественного выполнения строительно-монтажных работ... Ну и, наконец, еще один принципиальный момент: страхуется риск недостаточности привлечения средств на строительство дома. Таким образом, если застройщику не будет хватать денег на достройку дома, финансирование будет продолжать страховая компания...
Необходимо отметить, что деятельность управляющего ФФС на всем протяжении строительства жилого дома контролирует Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг. Это достаточно жесткий контроль, поскольку проверяется и как идет само строительство, и как используются средства ФФС. И управляющий ежемесячно отчитывается, сколько денег собрано, сколько перечислено застройщику, сколько денег тот освоил и т. д...
— Что ж, с точки зрения потребителя все выглядит весьма привлекательно... Но существуют ведь и другие способы финансирования строительства жилья. Например, можно заключить инвестиционный договор с застройщиком или приобрести целевые облигации...
— Что касается инвестиционных договоров, которые нередко умещаются на двух-трех страничках, то они предусматривают лишь обязательство покупателя квартиры в строящемся доме в определенные сроки внести деньги и обязательство застройщика передать покупателю в указанный срок квартиру надлежащего качества. И все. Так что если у покупателя будут претензии к застройщику, гражданин сможет предъявить их только после окончания срока действия инвестиционного договора. Причем, скорее всего, через суд…
Купив у застройщика целевые облигации, их собственник в течение всего срока обращения таких облигаций фактически не имеет возможности контролировать использование своих средств. И раньше, чем через полтора-два года претензий застройщику тоже предъявить не может. К тому же целевые облигации не требуют обеспечения... Участники фонда финансирования строительства находятся здесь в выигрышном положении, поскольку их риски сведены к минимуму. Ведь механизм функционирования ФФС абсолютно «прозрачный»: мы сами информируем доверителей о ходе строительства, а также решаем все организационные вопросы по проекту. Кроме того, по закону каждый участник ФФС может в любое время выйти из фонда, получив назад свои деньги, либо переуступить свои права другим лицам.
«Неважно, кто создает ФФС, лишь бы он нормально работал…»
— ФФС является украинским изобретением или аналогичные механизмы действуют в других странах?
— Вообще-то фонды финансирования строительства в их нынешнем виде – это сугубо украинский «продукт». Но общие принципы, положенные в основу работы ФФС (аккумулирование средств, ответственность всех участников проекта, средства обеспечения обязательств), давно и успешно применяются в других странах.
— А как Вы оцениваете перспективы ФФС в Украине?
— Безусловно, перспективы есть, и неплохие. Постепенно такие фонды развиваются. Однако значительно ускорить данный процесс позволило бы принятие Верховной Радой законов, направленных на совершенствование ныне действующего закона «О финансово-кредитных механизмах…».
— В упомянутом Вами законе предусмотрена возможность создания ФФС двух типов — «А» и «Б». В чем между ними разница?
— Сразу отмечу, что для людей, вкладывающих деньги в строительство жилья, разницы нет. Здесь все дело исключительно в распределении между застройщиком и управляющим ФФС рисков, возникающих при строительстве объекта инвестирования. Так, в фондах вида «Б» эти риски несет управляющий, а в фондах вида «А» — застройщик.
— Если можно, конкретнее...
— Представим себе ситуацию: застройщику элементарно не хватило предусмотренных утвержденной сметой средств на строительство жилого дома. Если стройка финансируется через ФФС вида «А», то застройщик должен сам изыскивать недостающие средства, а если фонд вида «Б», – деньги будет искать управляющий. Получается, что при создании ФФС вида «Б» управляющий обязан заключить со страховой компанией договор страхования риска недостаточности привлечения средств на строительство дома. Однако надо сказать, практически все фонды, которые существуют в настоящее время, вида «А»…
— Как известно, управлять ФФС могут как банки, так и другие финансовые структуры. Какой вариант более предпочтителен для человека, желающего построить себе жилье?
— По большому счету, не имеет значения, кто управляет ФФС. Ведь механизм-то абсолютно одинаковый. А требования к размеру уставного капитала, уровню ликвидности, отчетности очень высоки как для банков, так и для финансовых компаний. Правда, последних контролирует не Национальный банк, а Госфинуслуг. Но это уже детали… В сущности, финансовая компания от банка отличается тем, что у нее основной вид услуг – именно привлечение средств населения для инвестирования в строительство, а для банков управление ФФС — услуга сопутствующая. (Особняком тут стоит лишь банк «Аркада», для которого работа с ФФС является основным видом деятельности.) Так что неважно, какого управляющего выберет человек. Главное, что, став участником фонда финансирования строительства, он сможет избежать неоправданного риска, поскольку, еще раз повторюсь, ФФС — это реальный механизм контроля в жилищном строительстве.
— Закон «О финансово-кредитных механизмах...» действует полтора года. Как давно работает ваша компания?
— Подготовку к созданию компании мы начали довольно давно. А разрешение на привлечение средств населения для инвестирования в строительство жилья получили в сентябре прошлого года.
— А вообще, много уже создано компаний, подобных вашей?
— Точного количества назвать не могу, однако, насколько мне известно, в целом по Украине таких компаний, как наша, сегодня насчитывается свыше сорока. Большинство из них работает в Киеве. Уже есть они в Одессе, Донецке, Харькове. Вместе с тем во многих регионах Центральной и Западной Украины о ФФС практически никто не слышал…
«Выбор застройщика – важнейший вопрос…»
— Что вы сейчас строите и с кем при этом сотрудничаете?
— В настоящее время у нас «в работе» два проекта — в столице и Крыму. Причем специфика нашей деятельности обусловлена тем, что мы не создавали свою компанию под конкретного застройщика, хотя некоторые строительные организации пошли по пути формирования «своих» финансовых структур для привлечения средств населения. Наша компания вместе с риэлтерской фирмой и страховой компанией составила группу, которая предоставляет гражданам и застройщикам комплекс финансовых услуг. Понятно, что для нас существует значительный риск при выборе застройщика и проекта. Потому приходится очень внимательно изучать потенциальных партнеров. И многим мы отказываем по причине недостаточной проработки проекта, отсутствия всей необходимой документации и т. д.
— Чем вы руководствуетесь при выборе деловых партнеров?
— В основном исходим из тех проектов, которые застройщики предлагают нам совместно реализовать. При этом нас мало интересует себестоимость строительства. Главное, чтобы проект был прибыльным и застройщик был в состоянии его осуществить, четко выполнив все свои обязательства перед участниками ФФС. Вот и все. А поскольку мы отвечаем, как говорится, по полной программе за все, что сделал застройщик (и что он не сделал) до тех пор, пока наши доверители не получат свои квартиры, то, сами понимаете, именно выбор застройщика — основной вопрос для нас…
— А почему застройщикам выгодно иметь с вами дело?
— На первый взгляд, управляющий ФФС — лишь дополнительное звено между физическими лицами-инвесторами и застройщиком. Причем появление такого звена приводит к снижению прибыли застройщика и усилению контроля за его деятельностью. Разумеется застройщикам это не очень нравится. Однако есть и другая сторона медали: гарантии, которые имеют участники ФФС, привлекают инвесторов, потому они охотнее вкладывают свои средства в осуществляемые с помощью данного механизма строительные проекты. Кроме того, такие компании, как наша, могут помочь застройщикам снизить их затраты на страхование и реализацию проектов. Все это в конечном итоге ведет к увеличению прибылей застройщиков…
— Насколько вас устраивает правовое поле, в котором приходится сегодня работать?
— Конечно, Закон «О финансово-кредитных механизмах...» еще не идеален. Однако он работает. Также подготовлен ряд законопроектов (сейчас они переданы на рассмотрение в парламент), направленных на совершенствование существующей нормативной базы…
— С какими еще проблемами, кроме юридических, вам приходится сталкиваться?
— В любом серьезном новом деле без проблем не обходится. Это касается в основном рабочих моментов. Однако постепенно проблемы решаются. Как говорится, кто хочет что-то сделать — ищет возможности… Мы такие возможности активно ищем. Ведь рынок недвижимости сейчас на подъеме и спрос на жилье в новостройках огромный…
Из досье «СТОличной недвижимости»: Гавриш Лариса Анатольевна окончила инженерно-экономический факультет и аспирантуру Киевского института пищевых технологий (сейчас Украинский Государственный Университет пищевых технологий). Имеет 15-летний опыт работы в государственных и коммерческих организациях в качестве экономиста, специалиста в сфере финансов и бухгалтерского учета. Кандидат экономических наук, аудитор. С 2003 года является директором финансовой компании «Панта Рей Капитал».
- 1272 перегляди
