В последнее время нас приучают к тому, что за все приятное надо платить. В том числе и за удовольствие по своему усмотрению распоряжаться собственной недвижимостью. Речь идет о предстоящем введении налога на доходы от продажи недвижимого имущества. Согласно Закону Украины №889 от 22.05.03 г. «О налоге с доходов физических лиц», который вступит в действие с 1 января, «в состав доходов физических лиц, подлежащих налогообложению, включается часть доходов от реализации имущества». Несмотря на то, что порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, будет применяться только с 2005 года, результаты действия нового закона начнутся уже в следующем году.
При продаже недвижимости в 2004 году, как и сейчас, надо будет уплачивать только государственную пошлину. В то же время при покупке недвижимости в новом году налоговые последствия могут возникнуть уже в 2005 году. Потому что в соответствии с Законом №889 сумма налога, которую необходимо заплатить при продаже недвижимости, зависит от времени, когда приобретался объект недвижимости и сколько раз в течение одного года он продавался. При этом временной точкой отсчета приобретения недвижимого имущества определена дата вступления в силу нового закона, то есть 1 января 2004 года.
Так, начиная с 2005 года, доход, полученный налогоплательщиком от продажи любого приобретенного до 01.01.04 г. объекта недвижимости, облагается налогом по ставке 1% от стоимости имущества, если общая площадь проданной недвижимости не превышает 100 кв. м. Когда же общая площадь недвижимости превышает 100 кв. м, то часть дохода пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 5%. Иными словами, за доход, полученный от продажи каждого метра сверх нормативных ста «квадратов» нужно будет платить больше. В случае, если в течение одного года будет продано несколько объектов недвижимости, приобретенных до 1 января 2004 года, то продажа каждой квартиры или дома «сверх лимита» подлежит обложению налогом по ставке 5% независимо от площади объекта.
Объектом налогообложения при реализации недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2004 г., будет не доход, а прибыль от продажи. В 2005-2006 г.г. по ставке 13%, а с 2007 г. — 15%. Прибыль, полученная плательщиком налога от продажи недвижимости, рассчитывается как положительная разница между доходом, полученным в результате продажи такого имущества, и расходами, понесенными на его приобретение или строительство. Если доход от продажи недвижимости окажется ниже расходов на их приобретение, то сумма налога будет равна размеру минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором происходит продажа объекта.
В любом случае доход от продажи недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости недвижимого имущества, рассчитанной государственным органом (сейчас — БТИ). Правда, учитывая несовершенную методику оценки стоимости недвижимости, применяемую в БТИ, можно прогнозировать, что цены в договорах отчуждения недвижимости будут указываться далекие от рыночных. Поэтому пока у нас не появится объективная методика оценки недвижимости, которая будет учитывать индивидуальные особенности каждого объекта, говорить о том, что Закон №889 заработает на полную силу, увы, не приходится.
- 513 переглядів
