Арендовать офис в Киеве: цены растут, а предложение сокращается

С начала сентября начался традиционный бизнес-сезон, что активизировало рынок аренды офисных помещений. Какие тенденции в данном сегменте рынка узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Арендные ставки устремились вверх

Спрос на аренду помещений осенью вырос и это спровоцировало рост арендных ставок на наиболее востребованные помещения на рынке. По данным агентства недвижимости Park Lane с началом осени арендные ставки выросли в среднем на 10%.

«Нижняя граница декларируемых арендных ставок на помещения А класса при этом выросла на 41% с начала года, а на помещения B класса на 17% с начала года. Таким образом, декларируемые ставки на офисы A класса находились в диапазоне 24-40 долл./кв. м/месяц, на офисы В класса – в диапазоне 14-27 долл./кв. м/месяц. Значительный разрыв между нижней и верхней границей объясняется характеристиками арендуемого помещения и расположением бизнес-центра, которые являются основными факторами, определяющими высокий уровень арендных ставок», – говорит Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE.

Рост ставок охватил не весь рынок, есть помещения, которые наоборот подешевели.

Статья по теме: Аренда недвижимости в Киеве: что ждет рынок осенью 2019 года

По словам руководителя направления офисного брокериджа NAI Ukraine Сергея Немировского в некоторых бизнес-центрах арендные ставки снизились на 5-8%. В основном это коснулось площадей, которые требуют значительных вложений в ремонт и долгое время находятся на рынке. Причиной этому, скорее всего, стало желание арендодателей заполнить пустующие помещения за время бизнес-сезона и войти в новый год с минимальной вакантностью.

Каких помещений не хватает 

Не за всеми помещениями стоит очередь из арендаторов, в то же время есть «беспроигрышные» варианты, которые всегда пользуются спросом.

«Традиционно пользуются спросом помещения в новых бизнес-центрах с хорошей инфраструктурой и удобным месторасположением. Важным фактором является близость к метро и наличие парковки», – говорит Сергей Немировский.

Среди пожеланий арендаторов по месторасположению лидируют Подольский район (от Контрактовой до Почтовой площади), Печерский, Шевченковский (центр) и Голосеевский район (от станции метро «Льва Толстого» до «Лыбедской»). Повышенным спросом пользуются коворкинги, которые открываются в топовых бизнес-центрах класса А. Следуя мировым тенденциям, они привлекают арендаторов великолепным расположением, оригинальным дизайном, большим количеством дополнительных услуг и чуткостью к пожеланиям своих резидентов.

Что касается востребованных площадей, то, по словам Виктории Барабаш, Генерального директора АН Park Lane, это помещения 100-250 кв. м.

Статья по теме: Профессиональные склады в Киеве: на рынке дефицит предложения

Повышенный спрос наблюдается на помещения в центральной части столицы. Здесь вакантность профессиональных бизнес-центров в среднем составляет 5%.

Что построили

С начала года предложение выросло, но незначительно. По словам Радомира Цуркана, «новое предложение в 1 полугодии 2019 года составило незначительные 30 600 кв.м».

Среди новых объектов он выделяет небольшие по размерам офисные проекты:

• БЦ Palo Alto на ул. Старокиевская, 10 – площадь 5 000 кв. м;
• БЦ Zitadelle на ул. Цитадельная, 3 – площадь 3 800 кв. м;
• БЦ Amarcord на пр. Голосеевский, 30 – площадь 6 700 кв. м;
• Новый корпус B10 БЦ Unit.City на ул. Дорогожицкая, 3  – площадь 10 400 кв.м;
• Офисное здание на ул. Липкивского, 14А – площадь 2 200 кв. м;
• Офисное здание на ул. Днепровская Набережная, 28 – площадь 2 500 кв. м.

Статья по теме: Офисная и торговая недвижимость Киева: спрос растет, а с ним и арендные ставки

Активность рынка вызвала интерес инвесторов и девелоперов. «Оживление рынка спровоцировало небывалый рост активности, реанимировав практически все законсервированные/замороженные/отложенные проекты. На разных стадиях строительной готовности находятся и анонсированы к открытию в 2019-2020 годах 22 бизнес-центра общей GLA = 187 412 кв. м (или 11,12% существующего совокупного предложения). Всего на рынке заявлены более 35 проектов (GLA > 433 000 кв. м)», – говорит Константин Олейник, Руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Что будет дальше

Рынку пророчат дальнейшее развитие и стабильный спрос.

По оценкам Константина Олейника, впервые за 10 лет рынок офисной недвижимости Киева снова превратился в высокодоходный бизнес – средневзвешенный уровень вакантности снизился до 6%, диапазон запрашиваемых арендных ставок демонстрирует рост: в БЦ класса А – 19-40 долл., в классе В 10-27 долл. в месяц. 

Все качественное, что появляется на рынке, быстро находит арендатора.

«В целом, рынок офисной недвижимости показывает умеренное увеличение предложения одновременно со стабильным поглощением, что постепенно приводит к уменьшению вакантности», – говорит Сергей Немировский. 

Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое: порядок действий и новшества

Спрос будет активным и ставки будут умеренно расти дальше.

«Мы ожидаем продолжение роста спроса, что объясняется улучшением деловых ожиданий, а также расширением компаний, в основном сектора IT и телекоммуникаций. До конца года планируется введение 118 400 кв. м нового предложения, что, однако, не изменит общий рыночный тренд роста арендных ставок в связи с низкой вакантностью на рынке, а также вероятностью отсрочки введения в эксплуатацию ряда запланированных объектов, учитывая тот факт, что за последние два года доля фактически введенных офисных центров в общем объеме, запланированном к завершению в полугодии, составлял меньше 50%. В связи с этим ставки, скорее всего, продемонстрируют умеренный рост до конца года. Что касается вакантности, то мы прогнозируем ее повышение до уровня 6-7%, что не изменит общий тренд на рынке», – говорит Радомир Цуркан.

Рост вакантности может вызвать ввод в эксплуатацию новых бизнес центров.