Александр Рубанов: Сегодня недвижимость это не актив, а пассив

О нынешней ситуации и тенденциях на рынке недвижимости Украины, а также чего ждать в этой сфере в ближайшей перспективе, ИАП «Столичная недвижимость» пообщался с Александром Рубановым, президентом Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины.

Спекулянты ушли

Александр, какие основные тенденции наблюдались в этом году на украинском рынке недвижимости?

В этом году в апреле мы зафиксировали очередное ценовое дно. При этом, по нашим прогнозам, оно далеко не последнее. Мы надеялись, что с 2012 года рынок заработает и, возможно, это бы произошло, если процессу не мешать. К сожалению, сегодня все законодательные инициативы направлены на дестабилизацию. Поэтому, я считаю, что ситуация стагнации или стабильная депрессия будет наблюдаться еще 2-3 года.

Еще одна тенденция этого года это то, что ветхое жилье старой постройки с 95% физическим и моральным износом не пользуется спросом среди основной массы клиентов. Такие квартиры покупают от безнадежности. Сегодня покупатель более требовательный к качеству строительства, планировочным решениям, инфраструктуре, инженерии и т.д.

Каков сегодня портрет покупателя жилья в столице?

Самое дешевое жилье покупают в основном приезжие, которые переехали в Киев ради работы и решили здесь обосноваться. Средний возраст таких людей 25-45 лет, они с высшим образованием и работают в более-менее стабильных компаниях. Их зарплата в среднем 4-8 тысяч гривен в месяц. Чтобы купить квартиру в Киеве, они продают старое жилье в том городе или поселке, где проживали ранее и приобретают дешевые объекты в столице.

Новое жилье в большинстве покупают киевляне, которые улучшают свои жилищные условия.

Среди них также есть приезжие студенты. Их родители продают имеющуюся недвижимость в родном городе, чтобы купить ребенку квартиру в столице.

Остались ли на рынке перекупщики?

Если говорить о спекулятивной составляющей, то она носит символической характер – 5-7% от общего числа сделок. Их очень мало и они зачастую проявляют себя при покупках проблемных объектов за небольшие деньги. Это может быть выкуп залоговых квартир, или других вариантов, цена которых на 30-40% ниже среднерыночной.

Недвижимость в Одессе самая «живая»

Какая минимальная сумма сегодня нужна, чтобы купить квартиру?

Самый дешевый объект, который был продан в Киеве за последнее время, стоил 38 тысяч долларов. Это была квартира гостиничного типа, общая площадь которой 20 кв. м. Из них 10 кв. м – жилая площадь, 3,5 кв. м – кухня, душевой поддон в санузле. При этом она на момент продажи была не пригодна для проживания. В ней нужно было менять все: сантехнику, коммуникации, электрику, окна, в общем, делать капитальный ремонт.

Несмотря на это состояние, зачастую такие объекты продаются быстро – за 2-3 недели.

А какая ситуация в регионах?

В регионах самый «живой» город это Одесса. Связано это с тем, что Одесса – курортный интернациональный город, со своей историей, культурой. Львиная доля покупателей в городе это люди из стран постсоветского пространства: россияне, молдаване, белорусы. Украинцев среди покупателей квартир немного. В других регионах ситуация не намного отличается от столичной.

Является ли сегодня недвижимость привлекательным инвестиционным инструментом?

Нет. Покупателю придется заплатить высокие налоги и нести огромные затраты на ее содержание. Покупать жилье, чтобы сдавать его в аренду или приобрести на перспективу своим детям крайне не выгодно.

Если говорить о налогах и затратах на оформление то они достигают от 5% до 9% от стоимости жилья. Плюс ежемесячные высокие коммунальные платежи. Такие затраты могут быть приемлемы в странах с развитой экономикой, но для Украины это огромные суммы. Сегодня недвижимость это не актив, а пассив.

Офисы в Украине пустуют

А если говорить о коммерческой недвижимости?

Здесь самые худшие дела у офисной недвижимости. В Украине попросту не кому работать в офисах. Мелкий и средний бизнес загнан в тупик, а те, кто остались не снимают офисы, а предпочитают работать дома, поскольку не знают, что будет завтра.

Более-менее активна торговая недвижимость. Несмотря на тяжелое состояние, украинцы все равно покупают еду и одежду.

Сегмент складской недвижимости не развивается. Потребление резко упало, люди покупают только товары первой необходимости. Поэтому завозить большие объемы товаров и хранить их нет смысла.

Какие Ваши прогнозы до конца текущего года и, по возможности, на последующие?

С декабря этого года мы ждем очередное снижение цен.  Эта тенденция сохранится до апреля-мая 2012 года, когда психологический момент, связанный с «Евро-2012», сыграет свою роль и тренд развернется. В этот период мы будем наблюдать оживление на рынке, и незначительное изменение цен в пределах 1-1,5% как в сторону роста, так и снижения.

Общая тенденция на ближайшие три года – цена будет корректироваться в сторону снижения. Так, если сегодня средняя стоимость квадратного метра в столице составляет 1820 долларов, то высока вероятность того, что через 2-3 года мы сможем увидеть цену в 1500-1600 долларов.

В ближайшие 7-8 лет нам не стоит рассчитывать на внешнего инвестора, если мы в корне не пересмотрим свое отношение к такому понятию как «благоприятный инвестиционный климат». К сожалению, на сегодняшний день ситуация не способствует развитию бизнеса.

У представителей украинского бизнеса также далеко не самые позитивные настроения – многие стараются уехать с Украины, поскольку работать в нашей стране с каждым днем становится все тяжелее и тяжелее. К сожалению, все вышеперечисленное негативно отразится и на рынке недвижимости.