Рынок складов в Киеве активизировался: что арендовали, по какой цене и какие перспективы

Рынок складской недвижимости Киева и Киевской области за время карантинных ограничений пострадал меньше всего. Эксперты говорят о том, что спрос на склады в Киеве активизировался.

Что происходит на рынке, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Спрос на склады в Киеве растет, а пустых помещений не хватает

Рынок складской недвижимости меньше всех пострадал в течение первых 4 месяцев 2020 года в результате распространения пандемии.

«В первом полугодии 2020 года спрос на складские помещения в Киеве формировался в основном со стороны продуктовых магазинов/супермаркетов, e-commerce и компаний, предоставляющих логистические услуги»,  – говорят в Colliers International.

Читайте также: Покупка квартиры на ранней стадии строительства дома: риски и выгоды

Спрос на склады в Киеве за время карантина вырос, в отличее, например, от других сегментов рынка недвижимости.

«Онлайн ритейл продолжает парадигму роста предыдущих годов, которая лишь усилилась в период карантина, а продуктовый ритейл в этом году рекордсмен Украины – было открыто 340 точек, что является 10-летним рекордом. Естественно, что такой рост требует обслуживающих его складских помещений. В целом на рынке низкая вакантность (до 3%) и ограниченный объем нового предложения, что формирует значительный отложенный спрос. Но в особенном спросе склады в черте города – т.н склады «последний мили», вакантность которых практически нулевая», – говорит руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine Марина Гуревич.  

Что интересно арендаторам складов

Некоторые направления особенно популярны у арендаторов.

«Географически, вакантность по направлению Чернигова (M-01) и Житомира (M-06) практически нулевая, что указывает на высокий спрос именно в районе этих магистралей. В тоже время, наибольшие объемы спекулятивного предложения на рынке сосредоточены по направлениям Чернигов (М-01), Житомир (М-06) и Харьков (М-03). Такой спрос на черниговское направление объясняется концентрацией качественных помещений класса А в Броварах под Киевом. Что есть практически лучшей альтернативой дефицитным в настоящее время внутригородским складам», – уверена Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

Вакантность складских внутригородских помещений в Киеве тоже минимальная, что говорит о высоком спросе на такого рода помещения. В основном, в результате стремительного роста e-commerce.

Читайте также: Квартиры в новостройках подорожают: что ждет рынок

Согласно оценкам Cushman & Wakefield в Украине, в третьем квартале 2020 года чистое поглощение в сегменте составило 8 620 кв. м. Хотя в марте 2020 года заключение нескольких договоров аренды было отложено на период после завершения карантина, и в первом квартале 2020 года чистое поглощение было отрицательным, динамика спроса арендаторов в Киевском регионе оставалась в целом стабильно высокой на протяжении большей части первого-третьего кварталов 2020 года.

«Общий объем складских и логистических помещений, которые были сданы в аренду в Киеве и пригороде в третьем квартале 2020 года, составил примерно 31 000 кв. м, что примерно на 75% больше, чем показатель за третий квартал 2019 года и аналогично третьему кварталу 2018 года. В первом-третьем кварталах 2020 года в аренду было сдано примерно 110 800 кв. м, что аналогично показателю соответствующего периода 2019 года, но на 30% меньше показателя трех кварталов 2018 года», – отмечает Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. 

Арендные ставки стабильны

Не смотрят на рост спроса, собственники складов не спешат повышать арендные ставки.

«Арендные ставки в течении года остались стабильными – в диапазоне 5-6 долл.  для класса А и 3-4 долл. для класса В, единственные «уступки» на рынке – установление ставки в гривне, без привязки к доллару, что в целом, имело место и до карантина. Новый девелопмент происходит замедленно,  в виду отсутствия стабильности долларовых ставок, которые могли бы гарантировать окупаемость. Пока рынок расширяется за счет перепрофилирования площадей или выход на спекулятивный рынок проектов, которые ранее не предлагались рынку:  как это уже произошло в этом году с помещениями «Эпицентра» на Вискозной и проектом Falbi Pharm, выкупленным Dragon Capital», – говорит Марина Гуревич.

По данным Натальи Сокирко, холодильные склады были более устойчивы к колебаниям рынка из-за их дефицита. Запрашиваемая арендная ставка составляла 280–350 грн/кв.м/месяц (10,5–13,1 кв.м долл/месяц), а фактическая – в диапазоне 250-300 грн. (9,4- 11,2 долл)/кв.м /мес.

Что ждет рынок складов

По мнению Натальи Сокирко, тенденции, которые уже развивались до пандемии, такие как оцифровка и автоматизация, ускоряются, и некоторые компании выполняют многолетние планы за считанные недели или месяцы. «Облачные» сервисы, центры обработки данных и кибербезопасность быстро становятся привычной частью эко-системы компаний, поскольку продолжают способствовать удаленной работе. Сектор e-commerce продолжает наращивать долю в сегменте розничной торговли, соответственно точки распределения и реализации услуг требуют близкого расположения к центрам населения для обеспечения скорости доставки.

Читайте также: Самые популярные квартиры в новостройках: какие они и кто их покупает

«На данном этапе, рынок складской и логистической недвижимости малоразвит, и пока что не является достаточно привлекательным с инвестиционной точки зрения, но в течение 5-7 лет, с учетом стремительного развития e-commerce стоит ожидать «бума». Что поспособствует строительству новых проектов, в частности современных внутригородских объектов. В ближайшей перспективе, с восстановлением активности на рынках капитала, фокус инвесторов будет направлен на лучшие помещения, однако, такие опции будут оставаться дефицитными и/или дорогими. Что касается международных девелоперов, которые были заинтересованы в украинском рынке, в связи с пандемией и вызванными ограничениями, планы были приостановлены до дальнейшей стабилизации ситуации», – говорит она.

По словам Дмитрия Пасенкова, мировым трендом остается максимальная автоматизация и роботизация складских объектов, что уменьшит зависимость от таких непредвиденных обстоятельств, как карантин. Потенциально более 400 тыс. кв. м складских площадей могут быть реализованы в течение 3 лет в Киевском регионе. Девелоперы отдают предпочтение BTS проектам. Но предпосылок для быстрого роста вакантности нет. Это связано с относительно низкой текущей девелоперской активностью и предварительными договорами аренды, подписанными на новые объекты.