Рынок недвижимости «разогревается» – выводы и прогнозы НБУ

Национальный банк Украины сделал вывод, что «рынок жилья разогревается»: цены повышаются под давлением более высокой себестоимости, роста спроса и объемов ипотечного кредитования. Но темпы удорожания жилой недвижимости не являются угрожающими.

Так считают аналитики Нацбанка.

Первичный рынок

Аналитики Национального банка отмечают, что предложение нового жилья живее, чем в прошлом, однако сохраняются риски его замедления из-за длительной реформы системы контроля в секторе. Объемы ипотеки стремительно растут с низкой базы, но темпы могли быть выше при отсутствии ограничений. Помехой стоит неурегулированный рынок новостроек и низкий уровень защиты прав кредиторов. Рынок торговых площадей заметно растет, в то время как рынок офисных помещений лишь постепенно восстанавливается.

Количество сделок, заключенных на рынке жилой недвижимости в III квартале этого года, выросло на 6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Спрос подпитывают устойчивый и оживленный рост номинальных доходов и ухудшение инфляционных ожиданий. Последние отражают беспокойство населения как по поводу общего обесценивания средств, так и по поводу будущего повышения цен на жилье. Постепенно дополнительным фактором спроса становится более быстрое ипотечное кредитование.

Весомым двигателем спроса со стороны более состоятельного населения со значительными сбережениями является низкая доходность депозитов, а значит, более высокая относительная привлекательность вложений в альтернативные активы. Действие этих факторов будет продолжаться, поэтому спрос на жилье будет постоянным.

По данным Нацбанка, за первые девять месяцев года в Украине было введено в эксплуатацию почти вдвое больше нового жилья в многоквартирных домах, чем в среднем за аналогичный промежуток времени в последние пять лет.

Статья по теме: Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году – прогноз экспертов

Постепенно активизируется новое строительство в больших городах в регионах Украины. В Киеве объемы введения в эксплуатацию выросли почти втрое по отношению к прошлому году, и вдвое по сравнению с исторической средней. Как в столице, так и в регионах быстрое введение жилья за первые три квартала частично объясняется эффектом отложенного предложения предыдущего года.

В будущем, темпы ввода жилья в эксплуатацию могут быть частично ограничены с учетом незначительных объемов начатого в прошлом году строительства. Ограниченное предложение может усилить давление на цены в будущем, отмечает НБУ.

Впрочем, в этом году количество стартов застройки значительно выросло. За первые три квартала в Украине было начато строительство более 120 тысяч квартир. Это почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 7% выше докризисного уровня. Это может компенсировать меньшее количество стартов нового строительства в прошлом году, но с лагом.

«Рынок разогревается, но о ценовом пузыре сейчас речь не идет», – считает НБУ.

В этом году осенью цена недвижимости в новостройках в гривне росла в пределах 10–15%. Цены на жилье на вторичном рынке растут в среднем на несколько процентных пунктов быстрее. По результатам опроса об условиях ипотечного кредитования, стоимость жилья, которое приобреталось за счет кредитных средств в III квартале, была на 14% выше, чем год назад. Рост цен является следствием действия набора факторов, несколько отличающихся в зависимости от сектора рынка недвижимости.

Вторичный рынок

Основным драйвером цен на вторичном рынке недвижимости в настоящее время является спрос и ожидание его оживления из-за роста доходов домохозяйств.

Дополнительным двигателем этого сегмента есть ипотечное кредитование. Доступ к кредитным средствам, безусловно, подпитывает покупательскую активность. Пока доля сделок на рынке жилья, финансируемых за счет кредитов, мала, ипотека прямо не определяет ценовую динамику.
В то же время, с середины 2020 года вместе со стартом активного ипотечного кредитования корреляция между ценой жилья и объемами кредитов заметно возросла.

Статья по теме: Что ждет рынок офисов Киева в 2022 году – смена форматов и рост арендных ставок

Ипотека оживляется, но рост ограничен

В настоящее время объем ипотечного кредитного портфеля очень мал. Соотношение ипотеки и ВВП остается неестественно низким – 0.55% на конец ІІІ квартала. Впрочем, объем новых выдач за первые девять месяцев года почти втрое выше, чем в прошлом. Основным катализатором ипотечного кредитования стали низкие ставки.

Поддерживала его и программа «Доступная ипотека». Однако за первые девять месяцев ее работы было выдано лишь 1 млрд грн ипотеки, что составляет 20% годового бюджета программы. До недавнего времени кредитование по программе ограничивали жесткие критерии для залогового жилья.

Последние были недавно ослаблены, поэтому в следующие месяцы кредитование в рамках программы может активизироваться. Учитывая динамику цен, банкам следует осмотрительно оценивать стоимость залога по ипотеке.

Читайте также: Новый закон изменил налоги при продаже недвижимости в Украине

В настоящее время объемы ипотеки растут, прежде всего, благодаря кредитованию вторичного рынка. Лишь десятая часть новых выдач за 2021 год была на покупку жилья в новостройках.

Основными препятствиями для активного ипотечного кредитования все еще являются непрозрачность и неурегулированность первичного рынка, а также низкий уровень защиты прав кредитора. В случае принятия законопроекта, призванного упорядочить рынок новостроек, одно из препятствий будет частично устранено.

«Положительным для защиты прав кредиторов является снятие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке в сентябре этого года, после более чем семи лет действия», – резюмирует Национальный банк.

Напомним, застройщики считают, что запуск доступной ипотеки под 2-3% годовых на срок от 15 лет положительно повлияет на экономику страны, а также поддержит строительную отрасль.