Купить землю под дом в Киеве: продавцы готовы снижать цену

Если вы решили купить землю под дом в Киеве, то сейчас самое время. Цены на землю в столице и Киевской области немного снизились и продавцы готовы торговаться.

Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, какие сейчас цены, особенности и юридические моменты при покупке земельного участка под дом в Киеве.

Популярные районы и цены на землю в Киеве и Киевской области

Осень – время, чтобы выгодно купить землю в Киеве и области под строительство дома. Сезон заканчивается и продавцы готовы на взаимовыгодные условия сделки. По словам Елены Биберовой, Генерального директора АН «Благовест», размер торга достигает 10-20%.

Предложение земельных участков в Киеве ограниченное. Особенно это касается центральной части города. На сегодняшний день чаще всего ищут землю в Печерском районе, нецентральной части Шевченковского, на Сырце, Дорогожичах, Нивках. Зачастую покупают с домами под снос. Это также могут быть садовые участки на Осокорках.

Стоимость земельных участков в столице в среднем составляет 2000-3000 долл./сотка. Предложение земли под застройку в Киеве и Киевской области достаточно широкое. 

Аналитика по теме: Обзор рынка частных домов Киева: июль – сентябрь 2018 г.

«Наибольшей популярностью пользуется земля в 20-ти километровой зоне от столицы. Наиболее востребованные направления – Обуховское, Житомирское, Одесское. Также интересны покупателям Киево-Святошинский, Броварской, Бориспольский, Вышгородский районы. Купить земельный участок недалеко от Киева можно от 1000 долл./сотка. При этом на стоимость будет влиять месторасположение, наличие коммуникаций или возможность их без проблем и больших затрат подвести к участку, целевое назначение», – говорит Елена Биберова.

Какие документы требовать от продавца земли в Киеве

За последние годы покупателям облегчили жизнь и предоставили доступ к базам данных, в которых можно узнать историю объекта недвижимости.

«В Украине уже достаточно хорошо работают общедоступные ресурсы, в частности, Реестр прав на недвижимое имущество, Государственный земельный кадастр, Реестр судебных решений и другие. В них можно самостоятельно проверить большую часть сведение об интересующем земельном участке. Доступ платный, но умеренно. Тем более эти ресурсы доступны online», – говорит Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

В упомянутых реестрах должны отражаться текущие сведения о зарегистрированных правах, их обременениях и другие подробности об участке земли под строительство.

«Из того, что обычно сложнее проверить самостоятельно, мы советуем запрашивать у продавца и исследовать историю приобретения участка, желательно как можно глубже – вплоть до его приватизации. Установленный общий срок исковой давности – 3 года, но некоторые исторические недочеты могут аукнуться и из более давних времен: нарушения при приватизации, отчуждения без согласия супругов, нарушение требований земельного моратория при продажи, делении, изменении целевого назначения и прочие вопросы», – советует г-н Бородкин.

Аналитика по теме: Обзор рынка частных домов в пригороде Киева: июль – сентябрь 2018 г.

Важно разобраться в градостроительном регулировании по месту нахождения участка земли под дом в Киеве. В идеале посмотреть детальный план территории. При его отсутствии – генеральный план населенного пункта, по крайней мере. Важно разобраться и понимать, есть ли возможность завести на участок земли в Киеве необходимые коммуникации: электричество, вода, газ, канализация и т. п. Особенно важен этот вопрос, если земля формально находится за пределами населенного пункта.

«Вообще, начинать новое строительство на ранее незастроенном участке достаточно сложно. Я бы советовал обращаться к юристам при проведении такой сделки, даже если речь идет о частном доме. Подводных камней может быть достаточно много, нужен опыт работы по таким сделкам, чтобы все учесть и предусмотреть», – предупреждает эксперт.

Купить землю под дом в Киеве – какие риски

По словам экспертов, существует много различных рисков при покупке участка земли под дом в Киеве, нивелировать которые достаточно сложно.

Риски при покупке земли под дом в Киеве

• неподходящее целевое назначение,
• отсутствие непосредственного доступа к общественным дорогам и улицам, 
• обременения,
• отягощения,
• загрязнения,
• имущество третьих лиц на участке, особенно, если такое имущество еще и имеет свои особенности, например, детская площадка, общественная канализация или артезианская скважина,
• отсутствие детального плана территории или, еще хуже, не совпадение предполагаемого использования участка с существующим ДПТ,
• зеленые насаждения, если в отношении их есть специальное регулирование: полезащитные полосы, общественные парки и скверы;
• нарушения при приватизации участка либо предыдущих сделках с ним;
• существующие споры, в том числе налоговые и много других.

Бывают также случаи, когда государство выдает право собственности на землю под дом в Киеве, а через время регистрация становится нелегальной.

«Вариаций на эту тему много. Чаще всего на практике встречаются основания, которые условно можно разделить на три категории: 1) нарушения соответствующим органом власти порядка передачи земельного участка (например, нарушения процедуры принятия решения местным советом, нарушения порядка продажи земельного участка с аукциона); 2) нарушения самим собственником земли порядка передачи земельного участка (например, предоставление недостоверных данных); 3) специфика самого земельного участка (например, соответствующий земельный участок вообще не мог быть передан в частную собственность)», – приводят примеры в Юридической конторе «Спектор».

Регистрация права собственности при покупке земли под дом в Киеве

По словам экспертов, с 2013 года порядок регистрации земельных участков и прав на них достаточно однообразен и формализован. Существует электронный реестр, доступ к которому имеют квалифицированные регистраторы и нотариусы. Мошенничество или вероятность ошибки на этом этапе фактически сведены к нулю.

Этапы регистрации права собственности при покупке земли под дом в Киеве (определены в ст. 18 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»)

1. Регистратор берет документы и формирует заявление и регистрирует его в базе данных;
2. Создание скан-копий документов и их размещение в Государственном реестре прав;
3. Проверка документов;
4. Принятие решения о государственной регистрации прав;
5. Открытие раздела в Государственном реестре прав и/или внесения в открытый раздел или специальный раздел Государственного реестра прав соответствующих сведений о вещных правах на недвижимое имущество и их обременения, об объектах и субъектах этих прав;
6. Формирование извлечения из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав для дальнейшего использования заявителем;
7. Выдача/получение документов по результатам рассмотрения заявления.

Строительство дома на земле с неподходящим целевым назначением

Чтобы сэкономить некоторые покупают землю под дом в Киеве и Киевской области с целевым назначением, которое не подходит для строительства дома, и не оформляя документы, начинают работы, что уже является нарушением.

Такое строительство будет считаться самовольным согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины. Поэтому построив дом, например, на сельскохозяйственной земле оформить право собственности на него невозможно.

Статья по теме: Как узаконить самострой в Украине в 2018 году: список документов и сроки

«Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество», – говорят в Юридической конторе «Спектор».

Юристы также добавляют, что кроме того, возможно, что придется заплатить штраф до 425 гривен, чиновники могут отказать в предоставлении документов, нужных для строительства, например, технических условий. ГАСИ может не разрешить начинать строительство, аннулировать разрешение на выполнение строительных работ. Могут предъявить претензии также третьи лица, например, владельцы соседних участков.

«Само по себе целевое назначение не столько запрещает строительство, сколько определяет тип возможной постройки на таких землях. Нужно смотреть в каждом отдельном случае. Например, на землях для садоводства строят садовые дома, на рекреационных землях – дома отдыха и санатории, на землях коммерческой застройки – гостиницы и апартаменты, и т. п. Иногда в использовании дома на участке с такими целевыми назначениями могут быть определенные ограничения, например, в части регистрации в нем постоянного места жительства, в тарифах на подключение к коммунальным сетям и т. п.», – говорит Александр Бородкин.